나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15556 [1] 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 산14-9 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15556 [1] 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 산14-9 과수원 경매

• 사건번호: 2025타경15556
• 주소: 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 산14-9
• 감정가: 425,904,000원
• 최저가: 298,133,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 과수원

홍성지원 경매3계 2025타경15556 | 소재지: 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 산14-9 | 감정가: 425,904,000원 | 최저가: 298,133,000원 | 용도: 과수원

1. 홍성지원 2025타경15556 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15556 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 산14-9

용도: 과수원

감정가: 425,904,000원

토지면적: 10,320.00㎡ (약 3,121.8평)

토지 지분율: 1032000

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 434.70㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OO

채무자: 김OO

채권자: 대OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권

주의사항:

- 일괄매각

- 본건 토지는 인접 필지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량 등이 요구됨

- 목록1 지상 제시외 건물, 비닐하우스 매각 제외

- 목록1 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 '전' 및 '일부 주택부지 등'으로 이용중이며, 목록2 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 '전'으로 이용중이고, 목록3 공부상 지목은 '과수원'이나, 현황 '전'으로 이용중임

- 목록3을 위한 농지취득자격증명원 제출요함 (미제출시 보증금 미반환)

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 홍성군 갈산면 신안리 소재 "구성마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 전, 답 등 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 근거리에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태:

- 기호(1): 사다리형 평지의 토지로서, 전 및 일부 주택부지 등으로 이용 중임.

- 기호(2): 사다리형 평지의 토지로서, 전으로 이용 중임.

- 기호(3): 사다리형 평지의 토지로서, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태:

- 기호(1,2): 맹지임.

- 기호(3): 북측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

- 기호(1,2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

- 기호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건: 별첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 소유자 미상의 제시외건물이 소재하고 있음.

공부와의 차이:

- 기호(1)토지: 공부상 지목이 "임야"이나 현황 "전 및 주택부지"로 이용 중임.

- 기호(2)토지: 공부상 지목이 "임야"이나 현황 "전"으로 이용 중임.

- 기호(3)토지: 공부상 지목이 "과수원"이나 현황 "전"으로 이용 중임.

기타참고사항: 미상임.

1.3. 입지조건

본건은 충청남도 홍성군 갈산면 신안리에 위치하고 있으며, 주변은 농가주택, 전, 답 등의 농경지가 주를 이루고 있습니다. 마을 인근에 자리 잡고 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있으나, 상업 시설이나 대규모 편의 시설과는 다소 거리가 있을 수 있습니다. 차량 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 근거리에 있어 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 홍성군은 서해안 고속도로 IC와 인접해 있으며, 내포신도시와도 가까워 광역 접근성이 우수하다는 장점이 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 이OO, 채무자는 김OO입니다. 채권자는 대OOOOOOOO입니다. 권리 분석 시 가장 중요한 사항은 '농지취득자격증명'과 '법정지상권'입니다. 농지법에 따라 농지를 취득하려면 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 특히 목록3 토지의 경우 이를 제출해야만 보증금이 반환됩니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 법정지상권의 경우, 토지와 별개의 건물 소유자가 토지 사용에 대한 법적 권리를 가지는 것으로, 이는 해당 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 권리사항이므로 철저한 확인이 요구됩니다.

1.5. 상권분석

본건 소재지는 농경지가 주를 이루는 농촌 지역으로, 전통적인 의미의 상업 상권 분석은 제한적입니다. 주위 환경은 농가주택과 농경지가 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 농산물 유통이나 관련 시설의 잠재력은 있을 수 있습니다. 홍성군은 전국적으로 유명한 농산물이 많으며, 특히 서해안 지역 특성상 수산물과 연계한 지역 특화 산업이 발달할 가능성이 있습니다. 다만, 본건 토지의 경우 경작지로서의 가치가 주를 이룰 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 생활 편의시설은 다소 제한적일 수 있습니다. 구성마을 인근에 농가주택들이 분포하고 있으며, 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용해 갈산면 소재지나 홍성군 중심 시내로 이동해야 할 가능성이 높습니다. 홍성군은 내포신도시에 도청이 이전하면서 행정, 문화, 교육 시설이 확충되고 있어, 점차 생활 편의성이 개선되고 있는 지역입니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건과 관련된 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 본건 토지(기호 1, 2)는 '맹지'로 분류되어 있어 별도의 도로 접근이 어려운 상태입니다. 이는 토지 활용도를 크게 저하시킬 수 있으며, 추후 개발 또는 매각 시 제약 요인이 될 수 있습니다. 기호 2 토지의 경우 도로 접함과 맹지라는 상반된 정보가 제공되어 추가 확인이 필요합니다.

둘째, 공부상 지목(임야, 과수원)과 현황 이용(전, 주택부지 등)이 상이하여, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규에 따른 제한이 발생하거나 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

셋째, 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계를 파악하기 위해서는 측량이 요구됩니다. 이는 매입 후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

넷째, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 특히 목록3 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

다섯째, '법정지상권'의 존재는 토지 소유권과 별개로 건물 소유자의 토지 사용권을 인정하는 것이므로, 해당 토지의 자유로운 이용 및 처분에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

마지막으로, 준보전산지 및 가축사육제한구역 등 토지 이용에 관한 법적 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건 홍성지원 2025타경15556 (1) 물건은 농촌 지역의 토지로서, 농경지 또는 주택부지로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 공부상 지목과 현황 이용이 다른 점(임야→전/주택부지, 과수원→전)은 현황 이용에 따른 가치 상승의 가능성을 시사하기도 합니다. 그러나 맹지(기호 1, 2)라는 점, 지적 경계 불분명, 농지취득자격증명 요구, 그리고 무엇보다 법정지상권의 존재는 매우 큰 위험 요소입니다. 법정지상권은 해당 토지 이용에 심각한 제약을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 전문가의 자문을 통해 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

농촌 지역의 토지로서, 토지 이용 현황(전, 주택부지)을 고려할 때 농업 또는 전원주택 부지로서의 가치를 기대해볼 수 있습니다. 특히, 홍성군 지역은 도청 이전 및 교통망 확충 등 개발 호재를 바탕으로 잠재적인 가치 상승 여력이 있습니다. 그러나 맹지, 법정지상권 등의 중대한 권리상 하자를 면밀히 검토해야 합니다. 이러한 리스크를 감수하고, 해당 토지의 현황 이용 목적에 맞게 저렴하게 취득할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. 농지취득자격증명 요구사항을 충족할 수 있는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매3계