나이스옥션 법원경매 서울북부 2022타경113253 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2023.01.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 지하철7호선 상봉역 서측 인근에 위치하며, 주위에는 저층
공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 7호선 및 경춘선 상봉역 및 노선버스 정류장이
소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로

외벽 : 석재타일 등.
내벽 : 타일, 목재판넬, 벽지 등
바닥 : 목재무늬 플라스틱 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로 주거용 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:일자리창출과){가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도
방위사령부(02-524-3146)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차인이 거주중임.(전세보증금 3억원으로 탐문됨)

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2022타경113253 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 전OO

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 5층501호

* 용도: 도시형생활주택 (다세대주택으로 이용 중)

* 건축년도: 2020년 (해피리움)

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 18.61㎡ (약 5.63평)

* 건물면적: 25.63㎡ (약 7.75평)

* 감정가: 281,000,000원

1.4. 특이사항

* 중복병합사건, 중복사건

* 대항력 있는 임차인 존재

* 재매각 물건

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 중랑구 상봉동에 위치하며, 지하철 7호선 상봉역 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 7호선 및 경춘선 상봉역과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 외벽: 석재타일 마감

* 내벽: 타일, 목재판넬, 벽지 등

* 바닥: 목재무늬 플라스틱 등

* 창호: P.V.C 샷시

* 내부 시설: 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

* 토지 형상: 장방형 평지

* 토지 이용: 주거용 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북측 및 동측으로 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

2.6. 공부와의 차이

* 없음

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 본건의 말소기준권리는 서울특별시의 압류 (2022-01-13)입니다.

* 을구 1번의 주택임차권 (전찬민, 2020-09-16 확정, 2020-10-20 전입)은 말소기준권리보다 선순위로, 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전찬민 (주택도시보증공사)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-20

* 확정일자: 2020-09-16

* 배당신고일자: 2022-11-07

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있어 보증금 3억원을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리 인수 및 소멸

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (전찬민)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 갑3 압류, 갑4 가압류, 갑5 압류, 갑6 강제경매, 갑7 강제경매 등

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 본건과 유사한 연식(2017년) 및 면적(29.95㎡, 약 9.06평)의 다세대주택이 2026년 5월 240,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 2650만원 수준입니다.

* 2002년에 건축된 면적(45.93㎡, 약 13.89평)이 넓은 다세대주택은 2026년 5월 247,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 1780만원 수준으로, 연식의 영향으로 가격이 낮습니다.

* 2024년에 건축된 신축 다세대주택(47.65㎡, 약 14.41평)은 2026년 5월 530,000,000원에 거래되어, 신축 및 넓은 면적 대비 높은 시세를 형성하고 있습니다 (평당 약 3680만원).

4.2. 본건 시세 추정

* 본건은 2020년 준공된 전용면적 25.63㎡ (약 7.75평) 도시형생활주택입니다.

* 주변 시세와 비교 시, 본건의 감정가 281,000,000원(평당 약 3625만원)은 비교적 높은 편으로, 최신 건축물 시세 수준에 근접하는 것으로 보입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 3억원을 인수해야 하므로, 실제 총 투자 비용은 낙찰가에 3억원을 더하게 됩니다.

* 현재 감정가 수준에서 낙찰받을 경우, 임차인 보증금을 포함한 총 투자 금액은 5억 8천만원 이상이 되어, 시장 가치 대비 부담이 클 수 있습니다.

4.3. 주변 시설

* 상봉역이 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 단지 내 엘리베이터, 난방, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성이 양호합니다.

* 상봉역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지하철 7호선 및 경춘선 환승역인 상봉역을 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 3억원을 인수해야 한다는 점입니다. 낙찰 후 보증금 회수에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 재매각 물건이라는 점은 이전 경매에서 유찰되었거나, 매각이 취소/무효되었음을 시사하며, 이는 물건에 대한 잠재적 하자 또는 인수 부담이 크다는 것을 간접적으로 나타낼 수 있습니다.

* 중복병합사건, 중복사건으로 등기부 및 권리관계가 복잡할 수 있어 철저한 분석이 요구됩니다.

7. 종합 의견

* 본건은 상봉역 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 비교적 신축 건물입니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인의 3억원 보증금 인수 부담은 투자 결정 시 가장 중요하게 고려해야 할 부분입니다.

* 재매각으로 인한 가격 하락 가능성을 염두에 두어야 하나, 인수되는 보증금을 고려할 때 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 재매각 물건으로, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 도시형생활주택으로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 281,000,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금: 300,000,000원

* 주변 유사 물건의 시세와 본건의 감정가, 그리고 인수 보증금 부담을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 총 투자 가능 금액(낙찰가 + 인수 보증금)은 약 380,000,000원 ~ 430,000,000원 수준으로 예상됩니다.

* 따라서, 보증금 인수 금액을 제외한 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권유합니다.

* 재매각 조건 및 20% 보증금 납부 요건을 고려하여, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* (참고: 예상 입찰가는 총 투자금액 중 낙찰가만을 의미하며, 임차인 보증금 3억원은 별도로 부담해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.