나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15647 [1] 충청남도 예산군 덕산면 광천리 744-3 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15647 [1] 충청남도 예산군 덕산면 광천리 744-3 답 경매

• 사건번호: 2025타경15647
• 주소: 충청남도 예산군 덕산면 광천리 744-3
• 용도: 답

홍성지원 경매2계 2025타경15647 | 소재지: 충청남도 예산군 덕산면 광천리 744-3 | 감정가: 351,267,000원 | 최저가: 172,121,000원 | 용도: 답

1. 홍성지원 2025타경15647 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 개요

사건번호: 홍성지원 2025타경15647 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 예OOOOOO

1.1. 2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 충청남도 예산군 덕산면 광천리 744-3

용도: 답 (공부상), 현황 전 등으로 이용 중

토지면적: 4833.00㎡ (약 1,462.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (매각대상은 토지)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.1. 3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 351,267,000원

토지감정 요항표 요약:

- 위치 및 주위환경: 광천2리 마을회관 북동측 인근, 단독주택, 농경지, 임야 혼재 지역으로 주위 환경 보통.

- 교통상황: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 소재. 교통상황 보통.

- 형태 및 이용상태: 기호(1), (2)는 부정형 평지, 현황 '전 등(일부 제시외 수목 소재)' 이용 중.

기호(3)~(6)은 부정형 평지, 현황 '휴경지' 상태 (기호(5)는 '휴경지 등(일부 제시외 수목 소재)')

- 인접 도로상태: 기호(1)~(4) 지적도상 맹지, 현황 인접토지 통해 접근 가능.

기호(5), (6) 동측 약 2 ~ 3m 포장도로 이용 중.

- 토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 하천(저촉), 가축사육제한구역, 하천구역(외라천).

1.1. 4. 주의사항 및 특이사항

주의사항:

- 일괄매각 (단, 건물 면적 0으로 토지 매각에 해당)

- 목록(1)(2) 일부는 토지이용계획확인서상 하천 및 하천구역에 저촉됨.

- 목록(1)(2) 공부상 지목 "답"이나 현황 "전" 등으로 이용 중.

- 목록(1)~(4) 지적도상 맹지로서 현황 인접토지를 통하여 접근 가능.

- 목록(1)~(6) 농지취득자격증명원 제출요함 (미제출시 보증금 미반환).

- 목록(1)~(6) 최선순위 을구 지상권등기 (2021.9.14. 제18975호)의 지상권자(예산군산림조합)가 지상권 말소 동의서 제출함.

특이사항: 농지취득자격증명 (본건 매수 시 필수)

1.2. 입지 조건

1.2. 1. 주위 환경

본 건은 충청남도 예산군 덕산면 광천리 소재 '광천2리 마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

전반적인 교통 상황 역시 보통 수준입니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 매각 대상 권리

매각 대상은 토지이며, 목록 (1)이 해당됩니다.

1.3. 2. 최선순위 권리 및 말소 예정 권리

본 건은 최선순위 을구 지상권등기(2021.9.14. 제18975호)가 있으나, 해당 지상권자인 예산군산림조합이 지상권 말소 동의서를 제출하여 말소가 예정되어 있습니다.

이는 낙찰자가 인수하는 권리가 없음을 의미하므로, 권리 분석상 매우 유리한 조건입니다.

1.3. 3. 기타 권리 사항

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으니 반드시 확인 및 준비해야 합니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1. 지역 특성

본 건이 소재한 덕산면 광천리 지역은 농경지와 임야, 주택이 혼재된 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

주변에 상업 시설이 밀집한 상권이라기보다는, 농업 활동과 주거를 중심으로 형성된 지역으로 판단됩니다.

1.4. 2. 잠재적 상업 가치

농지로서의 가치가 주를 이루며, 주변 개발 현황이나 농업 관련 지원 정책 등에 따라 상업적 가치가 달라질 수 있습니다.

다만, 현재로서는 직접적인 상권 형성은 미미한 것으로 보입니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1. 생활 편의 시설

인근 광천2리 마을회관이 위치하여 지역 주민과의 교류 공간이 있을 수 있습니다.

그러나 마트, 병원, 학교 등 일상생활에 필요한 주요 편의 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 2. 접근성

자가용 이용 시 인근 도로를 통해 접근이 용이하며, 버스 정류장이 소재합니다.

이동은 가능하나, 주요 편의 시설까지의 거리는 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 토지 이용 규제

목록 (1), (2) 토지 일부가 토지이용계획확인서상 하천 및 하천 구역에 저촉됩니다.

이는 해당 구역 내에서의 건축 행위, 토지 형질 변경 등에 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

예산군 덕산면 광천리 일대 과거 음식물 폐기물 처리 시설과 관련된 민원이 있었던 점을 볼 때, 환경 관련 규제 및 주민 민감성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 2. 토지 접근성 (맹지)

목록 (1)부터 (4)까지의 토지는 지적도상 맹지입니다.

현황상 인접 토지를 통해 접근이 가능하나, 이는 도로 통행권 확보 등 법적, 실질적 문제가 발생할 수 있는 소지가 있습니다.

1.6. 3. 농지 취득 자격

농지 취득 자격 증명원 제출이 필수입니다.

자격 미비 시 계약 진행이 불가하며, 입찰 보증금 몰수 위험이 있습니다. 관련하여 농지 취득 자격 증명 발급은 신청일로부터 통상 7일에서 14일이 소요될 수 있으므로, 입찰 전 사전 확인이 필수적입니다.

1.6. 4. 공부상 지목과 현황 이용의 차이

본 건의 공부상 지목은 "답"(논)이나, 현황은 "전"(밭) 등으로 이용되고 있습니다.

이러한 차이는 향후 행정 처리나 민원 발생 시 문제가 될 수 있으며, 원상복구 의무가 발생할 가능성도 있습니다.

1.6. 5. 제시 외 수목

일부 토지에 제시 외 수목이 소재하고 있어, 현황 이용에 대한 추가 확인 및 고려가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

1.7. 1. 권리 관계

최선순위 지상권 등기가 말소 동의서를 제출하여 권리 관계가 비교적 명확해지는 점은 긍정적입니다.

1.7. 2. 물리적 제약

하천구역 저촉, 맹지라는 물리적, 법적 제약 사항은 본 건의 활용도를 제한할 수 있는 주요 요소입니다.

1.7. 3. 취득 조건

농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부가 본 건 취득의 최우선 조건입니다.

1.7. 4. 결론

본 건은 권리 관계가 비교적 정리되는 장점이 있으나, 농지 취득 자격, 하천구역 저촉, 맹지 등의 제약 조건을 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 농지로서의 활용

농지 취득 자격 증명 발급이 가능하다면, 현황 대로 농지로 이용하며 꾸준한 수확을 기대할 수 있습니다.

1.8. 2. 지역 개발 가능성

장기적인 관점에서 예산군 및 덕산면 지역의 개발 계획, 특히 농업 관련 정책이나 농촌 진흥 사업 등의 변화를 주시할 필요가 있습니다.

1.8. 3. 규제 완화 기대

만약 향후 관련 법규 개정이나 도시계획 변경 등으로 토지 이용 규제가 완화된다면, 지목 변경이나 개발을 통한 가치 상승의 가능성도 존재합니다.

1.8. 4. 신중한 접근

종합적으로 볼 때, 본 건은 명확한 위험 요소들을 안고 있으므로, 관련 법규 및 현황을 철저히 조사하고 전문가의 도움을 받아 신중하게 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계