나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15619 [1] 충청남도 서천군 마산면 이사리 산12-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15619 [1] 충청남도 서천군 마산면 이사리 산12-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경15619
• 주소: 충청남도 서천군 마산면 이사리 산12-1
• 용도: 임야

홍성지원 경매2계 2025타경15619 | 소재지: 충청남도 서천군 마산면 이사리 산12-1 | 감정가: 127,893,600원 | 최저가: 43,868,000원 | 용도: 임야

1. 홍성지원 2025타경15619 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

*사건 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15619 (1)

감정가: 127,893,600원

토지면적: 20,628.00㎡ (약 6,240평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지매각 (임야)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 군OOOOO

*소재지

충청남도 서천군 마산면 이사리 산12-1

1.2. 입지조건

*위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 서천군 마산면 이사리 소재 '이사리마을회관' 북동측 근거리, 판교면 마대리 소재 '마대1리마을회관' 북서측 원거리에 위치합니다. 주위는 농가주택, 농경지, 자연림 등이 주로 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 이사리는 과거 배나무가 많아 '배저울'이라 불리던 곳으로, 현재는 농촌 마을의 모습을 하고 있습니다.

*교통상황

차량 접근은 불가능하나, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능합니다. 다만, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 어려운 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

*매각 대상

토지 전체 매각 (기호 1, 2)이며, 건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

*등기부상 권리

일반적인 임의경매 물건은 말소기준 권리 이후의 권리들은 소멸되나, 정확한 권리관계는 법원 등기부등본을 통해 최종 확인이 필요합니다.

*특이사항

- 분묘기지권: 제시외 분묘 2기가 소재할 것으로 추정되며, 이는 토지 이용 및 개발에 있어 제약이 될 수 있습니다. 분묘기지권이 존재하는 경우, 해당 분묘를 이장하거나 사용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

- 구분지상권: 기호 2 토지의 경우, 공중 공간으로 송전선이 통과하며, 지하 부분에는 철도 터널이 통과하여 구분지상권이 설정되어 있습니다. 이는 해당 토지의 상하부 이용에 제한을 야기합니다.

1.4. 상권분석

*주변 상업시설

본 물건은 임야로, 직접적인 상업 활동이 가능한 지역이 아닙니다. 주위는 농경지와 자연림이 주를 이루고 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을(이사리, 마대리 등)을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 서천군 차원에서 마산면의 특화 발전을 위한 투자가 진행되고 있으나, 이는 주로 농업 기반 시설 정비, 지역 특화 품목 육성, 주민 공동체 활성화 등에 초점이 맞춰져 있습니다. 따라서 현재로서는 상권 형성이 미미한 지역입니다.

1.5. 생활정보

*편의시설 및 접근성

이사리마을회관, 마대1리마을회관 등이 주변에 언급되나, 이는 행정구역상의 근접성을 나타낼 뿐, 실질적인 마트, 병원, 관공서 등 주요 생활 편의시설은 차량으로 이동 가능한 거리의 읍/면 소재지에 위치할 것으로 예상됩니다. 차량 접근이 불가능하다는 점은 생활 편의성 측면에서 단점으로 작용할 수 있습니다.

*지역 개발 동향

서천군은 2026~2030년 지역 균형 발전 계획을 수립하고 있으며, 마산면 또한 130억 원 규모의 특화 발전 사업을 통해 농업 기반 강화, 주민 공동체 활성화, 정주 여건 개선 등을 추진하고 있습니다. 특히, 마산면은 농촌 유학 커뮤니티센터 조성 사업 등도 추진되어 젊은 층 유입 및 정주 여건 개선 노력이 이루어지고 있습니다. 이러한 개발 동향은 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

*토지 이용 제약

- 맹지: 본 건은 지적상 도로에 접하지 않은 맹지입니다. 이는 건축 허가 및 토지 활용에 있어 가장 큰 제약 요인이 되며, 도로 확보를 위한 별도의 매입이나 인허가 절차가 필요할 수 있습니다.

- 분묘기지권: 토지 내 분묘 2기 추정으로 인한 권리관계 분쟁 및 토지 이용 제약이 발생할 수 있습니다.

- 구분지상권: 기호 2 토지의 경우, 송전선 및 철도 터널 통과로 인한 상하부 이용 제한이 있습니다.

*개발 관련 리스크

- 남서측 일부 벌목된 상태: 토지의 자연림 상태가 일부 훼손되어 있어, 향후 산림 복구 또는 개발 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

- 농림지역 및 관련 규제: 본 건은 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다. 관련 법규 및 지자체 조례를 철저히 확인해야 합니다.

*혐오시설 유무

주변 지역에 대규모 산업 단지, 폐기물 처리 시설 등 대표적인 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 서천군 전체적으로 축산 분뇨 공공처리시설 설치와 관련하여 주민 반대 움직임이 있었던 사례가 있어, 향후 지역 개발 과정에서 유사한 시설 설치 가능성을 배제할 수는 없으므로 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서천군 마산면 이사리에 위치한 임야로, 넓은 토지 면적(20,628㎡, 약 6,240평)에 비해 감정가가 1억 2천만 원대로 비교적 낮게 책정되어 있습니다. 그러나 지적상 맹지, 분묘기지권, 구분지상권 설정 등 토지 이용에 있어 상당한 제약 요소를 가지고 있습니다. 차량 접근이 어렵고, 주변 개발보다는 농림 지역으로서의 성격이 강합니다. 현재 서천군 차원에서 마산면의 농업 경쟁력 강화 및 정주 여건 개선을 위한 투자가 이루어지고 있으나, 본 건의 입지적 한계를 고려할 때 직접적인 투자 가치보다는 장기적인 관점에서의 접근이 필요해 보입니다.

1.8. 투자 포인트

*넓은 면적 대비 낮은 감정가: 6,240평의 넓은 임야를 1.2억 원대에 취득할 수 있다는 점은 매력적인 부분입니다.

*장기적 토지 가치 상승 잠재력: 서천군의 지역 균형 발전 계획 및 마산면의 특화 발전 사업 추진 등을 고려할 때, 향후 지역 개발에 따라 토지 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

*자연 보전 및 대체 산림 자원 조성: 임업용 산지로서의 특성을 살려 산림 자원 관리, 조림 사업 등 장기적인 가치 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계