나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경634 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 543-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2025.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재, ‘홍성읍사무소’ 북동측 인근에 위치하는 토지와 건물로서 부근은 주택, 상가 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 무난시 됨

형태 및 이용상태

사다리형 평지로 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약5미터 내외의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(1300m이내 소(700m이내), 말, 양, 염소,젖소, 사슴), 농업진흥구역.

제시목록 외의 물건

붙임, '건물개황도'와 같이 제시외 건물이 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건으로

- 외벽: 화강석재 붙임 및 몰탈위 페인트 마감.
- 내벽: 벽지 및 일부타일, 인테리어 마감 등.
- 창호: 샷시창호.

이용상태

주상용으로 이용

설비내역

주택: 위생설비 및 급배수 설비 구비, 난방시설 구비.

부합물 및 종물

별첨, '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
건물사용승인일 : 1994.08.03.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

홍성지원 2025타경634 (1)

1.2. 소재지

충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 543-6

1.3. 건물 용도

제1종근린생활시설 및 주택

1.4. 감정가

562,786,080원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적

387. 00㎡ (약 117.07평)

1.5. 2. 건물면적

490. 22㎡ (약 148.26평)

1.5. 3. 제시외 건물면적

95. 10㎡ (약 28.77평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화물건, 대항력있는임차인, 위반건축물

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재, ‘홍성읍사무소’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 상가 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 동측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부 제한 구역), 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 건축물 용도

건축물대장상 제1종근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (국민은행, 2001-10-31 접수, 234,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 참고)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강은철

보증금: 34,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2002-10-04

확정일자: 2004-02-01

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김광진

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박상만

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 윤정순

보증금: 10,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2000-07-24

확정일자: 2025-03-24

배당신고일자: 2025-03-27

대항력: 있음

비고:

임차인 윤정순은 대항력이 있으므로, 비록 보증금이 명시되어 있고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 권리 분석 시 특별한 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이상선

보증금: 30,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2005-03-31

확정일자: 2005-03-31

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이장성

보증금: 30,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2005-03-31

확정일자: 2005-03-31

배당신고일자: 2025-04-03

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 임미란

보증금: 15,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2011-11-29

확정일자: 2025-03-24

배당신고일자: 2025-03-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 홍성읍오관리10구마을회

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-04-15

대항력: 없음

비고: (동일 정보 2건)

3.4. 총 등기부채권액

토지: 484,850,616원

건물: 518,850,616원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 형성

본건은 홍성읍 중심지에 위치하여 주택 및 상가 밀집 지역을 형성하고 있으며, 홍성읍사무소가 인근에 있어 행정기관 접근성이 양호합니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 27일, 46.71㎡ 연립(선광) 4,500만원 (약 321만원/평)

* 2026년 5월 21일, 35.19㎡ 연립(조은빌) 2,001만원 (약 182만원/평)

* 2026년 5월 28일, 75.63㎡ 다세대(성하빌라하이츠A동) 4,900만원 (약 213만원/평)

이는 본건과 같이 근린주택 용도의 건물과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 해당 지역의 주거용 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가는 562,786,080원으로, 토지 면적 387㎡ (약 117평), 건물 면적 490.22㎡ (약 148평)의 규모를 고려할 때, 인근 부동산 시세는 본건의 감정가에 비해 낮은 수준으로 거래되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

홍성읍사무소가 인근에 위치하여 행정서비스 이용이 편리합니다. 또한 홍성 명동상가, 홍성상설시장, 홍성 5일장, 홍성농협 하나로마트, 다이소 충남홍성본점 등이 인근에 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

홍성초등학교, 홍주중학교, 홍주고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

5.3. 혐오시설

주변 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 윤정순은 대항력이 있으며, 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있더라도 명도 시 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 위반건축물

본건은 위반건축물로 등재되어 있어, 관련 법규에 따른 이행강제금 부과, 철거 또는 원상복구 등에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1994년 8월 3일로, 약 30년 이상 경과된 노후 건물로 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 유동화 물건

유동화 물건으로, 자산 유동화 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 권리관계나 절차상의 특수성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 홍성군 중심부인 홍성읍 오관리에 위치한 근린주택으로, 읍사무소 인근에 자리하고 있어 행정 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 주택과 상가로 구성된 복합 용도의 건물로서 임대 수익 창출 및 활용 가능성이 있습니다. 다만, 위반건축물 등재, 대항력 있는 임차인 존재, 농림지역 및 농업진흥구역으로의 용도 제한, 30년 이상 경과된 건물 노후화 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 투자 시에는 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 명도 및 건축물 관련 제반 비용을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 홍성읍 중심부에 위치하며, 홍성읍사무소 및 다양한 생활 편의시설, 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 복합 용도: 근린생활시설과 주택으로 구성되어 있어 다각적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 발전 가능성: 위반건축물 문제를 해결하고 리모델링을 통해 건물의 가치를 재고할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 562,786,080원입니다.

주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인(윤정순)의 존재, 위반건축물 등재, 토지의 농림지역/농업진흥구역 지정, 건물 노후화 등이 있습니다.

이러한 리스크를 고려하여 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

제공된 주변 시세 정보는 본건과 직접적인 비교가 어렵다는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권합니다.

여러 리스크를 고려하여 감정가의 80~85% 수준을 희망 입찰가 범위로 제안합니다.

희망 입찰가 범위: 약 450,000,000원 ~ 478,000,000원

추천 입찰가: 470,000,000원

(예상 입찰가 산정 시 인수 보증금은 0원으로 계산되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.