나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15591 [1] 충청남도 보령시 오천면 원산도리 734-1 전 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15591 [1] 충청남도 보령시 오천면 원산도리 734-1 전 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매2계 2025타경15591 | 소재지: 충청남도 보령시 오천면 원산도리 734-1 | 감정가: 186,000,000원 | 최저가: 130,200,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 요약

본 물건은 충청남도 보령시 오천면 원산도리에 위치한 전(밭)입니다.

원산도는 보령 해저터널 개통 및 해양 관광 활성화의 호재를 안고 있어 장기적인 투자 가치가 높은 지역입니다.

다만, 지적도상 '맹지'라는 치명적인 약점과 '농지취득자격증명원' 제출 의무라는 진입 장벽이 존재하여, 이에 대한 명확한 해결 방안을 가진 투자자에게 적합한 물건입니다.

사건번호: 홍성지원 2025타경15591 (1)

소재지: 충청남도 보령시 오천면 원산도리 734-1

용도: 전(농지)

감정가: 186,000,000원

토지면적: 500.00㎡ (약 151.25평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 채무 및 권리 현황 (요약)

소유자 및 채무자: 신OO

채권자: 오OOOOOOO

경매 개시 근거는 부동산 임의경매이므로, 근저당 등 담보권 실행으로 추정됩니다.

채무자와 소유자가 동일하므로, 복잡한 법정지상권이나 유치권 발생 가능성은 낮아 보이나, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서 확인이 필수입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건: 최고의 입지 및 교통상황

원산도는 보령 해저터널과 원산안면대교의 개통으로 서해안 교통의 중심지로 부상한 지역입니다 .

과거 배편으로만 접근 가능했던 섬이었으나, 이제 대천항까지 5~10분 이내로 차량 접근이 가능해져 관광 및 레저 시설 개발의 최적지로 평가받고 있습니다 .

본 물건은 원산도 내에 위치하며, 섬 전체의 개발 호재에 따른 지가 상승 효과를 기대할 수 있습니다.

토지의 구체적인 위치와 주변 환경은 현장 답사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

원산도 지역은 해수욕장, 캠핑장 등 관광 인프라가 조성 중이며 (원산도 해수욕장, 오봉산 해수욕장, 캠핑장 등) , 가족 단위 피서지로 각광받고 있습니다 .

인근에는 펜션, 캠핑장 등 숙박시설이 들어서고 있으며, 향후 관광객 증가에 따라 상업시설 수요도 증가할 것으로 예상됩니다.

다만, 본 물건의 용도가 '전'이며, 원산도 내륙에 위치할 가능성이 높으므로, 당장의 상권은 형성되어 있지 않으며, 장기적인 개발을 염두에 두어야 합니다.

주민들은 어업과 농업에 종사하고 있어, 정주 환경은 아직까지는 도시에 비해 기본적인 시설(초등학교, 중학교, 보건지소, 지파출소 등) 수준에 머물러 있습니다 .

2.3. 주변 환경 및 혐오시설 분석

원산도는 아름다운 해안 경관과 해수욕장으로 유명하며, 보령 해저터널 개통 이후 관광 개발이 활발하게 진행 중인 지역입니다 .

검색된 정보만으로는 인근에 대규모의 특정 혐오시설(예: 화장장, 폐기물 처리시설 등)은 확인되지 않았습니다.

하지만, 매각 대상 토지가 '맹지'이므로, 인접 필지의 이용 현황 및 주변의 소규모 농업/생활 폐기물 처리 상태 등은 반드시 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석 (매각대상: 토지매각, 경매구분: 부동산임의경매)

본건은 토지매각이며, 건물면적이 0.00㎡이므로 지상의 미등기 건축물이나 제시외 물건에 대한 위험은 없습니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 명도(인도) 저항이 복잡해질 가능성은 상대적으로 낮습니다.

권리 관계는 임의경매의 특성상 채권자(오OOOOOOO)의 담보권이 말소기준권리가 될 가능성이 높으며, 이 경우 모든 후순위 권리는 소멸되어 인수되는 권리는 없을 것으로 예상되나, 입찰 전 매각물건명세서상의 최선순위 설정일자를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의사항

농지취득자격증명원(농취증):

본 물건은 '전(농지)'이므로 낙찰 후 관할 면사무소 등에 농취증을 제출해야 합니다.

미제출 시 입찰 보증금은 반환되지 않으니, 입찰 전 농취증 발급 가능 여부(농지 취득 자격)를 반드시 확인해야 합니다.

지적도상 맹지:

가장 중요한 리스크입니다. 지적도상 도로에 접하지 않아 건축 행위가 원칙적으로 불가능합니다 .

맹지 탈출을 위해서는 인접 토지 소유자에게 도로 사용 승낙을 받거나, 진입로 부분의 토지를 매입해야 하므로, 개발 시 추가 비용과 협의 기간이 발생할 수 있습니다 .

4. 리스크 및 투자 전략

4.1. 잠재적 리스크

맹지 리스크: 당장 건축 허가를 통한 개발이 불가능하며, 도로 확보 협상이 난항을 겪을 경우 장기간 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다 .

농취증 리스크: 농지 취득 자격이 없는 경우 입찰 자체가 무의미합니다.

지목 변경의 어려움: 농지법 및 토지이용계획 상 개발 제한 여부를 사전에 검토해야 합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 원산도라는 개발 호재가 분명한 지역에 위치하고 있으며, 장기적으로는 투자가치가 높습니다 . 그러나 '맹지'라는 근본적인 리스크를 해결하지 못하면 단순한 농지 외의 가치를 창출하기 어렵습니다. 인접 토지 소유자와의 협상을 통해 도로 사용 승낙을 받아내거나, 저렴한 가격에 진입로를 매입하여 맹지에서 탈출할 수 있는 전문적인 컨설팅이 필요한 물건입니다 .

투자 포인트:

1. 장기 개발 호재: 보령 해저터널 개통에 따른 원산도 관광객 급증 및 지가 상승 기대감이 확실한 지역입니다 .

2. 농지 취득 가능자 우대: 농취증 발급이 가능한 실수요자나 투자자에게 기회가 있습니다.

3. 맹지 프리미엄: 맹지인 관계로 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있어, 도로 확보 비용을 상쇄하고도 시세 차익을 남길 수 있는 여지가 있습니다 .

법원 정보

홍성지원 경매2계