나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경740 [1] 충청남도 서천군 서면 부사리 산33-8 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경740 [1] 충청남도 서천군 서면 부사리 산33-8 임야 경매

• 사건번호: 2025타경740
• 주소: 충청남도 서천군 서면 부사리 산33-8
• 용도: 임야

홍성지원 경매2계 2025타경740 | 소재지: 충청남도 서천군 서면 부사리 산33-8 | 감정가: 86,142,000원 | 최저가: 42,209,000원 | 용도: 임야

1. 홍성지원 2025타경740 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경740 (1)

소재지: 충청남도 서천군 서면 부사리 산33-8

용도: 임야

감정가: 86,142,000원

토지면적: 12,306.00㎡ (약 3,722.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 서천군 서면 부사리 소재, ‘소부사리마을회관’ 남동측 근거리에 위치하며 부근은 농가주택, 전, 답 및 임야로 형성되어 있습니다.

교통상황

본 건 북측 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황이 다소 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태

본 건은 북서향의 부정형 완경사지로, 중.소 경목의 밤나무와 소나무 등이 자생하는 자연림입니다. 육안으로 분묘 4~5기가 소재하는 것을 확인하였습니다.

인접 도로상태

본 건은 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건은 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 임업용산지(보전산지)에 해당합니다.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본 건 토지상에 분묘 약 5기가 소재합니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 충청남도 서천군 서면의 내륙 산림 지역에 위치하고 있습니다. 주변은 농가주택, 경작지(전, 답), 그리고 산림이 혼재된 전형적인 농촌 지역의 경관을 이루고 있습니다. '소부사리마을회관'과는 비교적 가까운 거리에 위치하여 지역 공동체의 중심 기능을 하는 곳이 인근에 있음을 알 수 있습니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편하며, 북측 근거리에 버스정류장이 있다는 정보가 있습니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중인 토지입니다. 채권자는 '충OOOOOOO'이며, 채무 불이행으로 인해 법적 절차에 따라 강제 집행된 경매 물건입니다.

본건의 가장 중요한 권리상 특징은 토지상에 분묘기지권이 존재한다는 점입니다. 분묘기지권은 타인 토지에 설치된 분묘를 수호하고 관리하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 관습법상의 권리로서, 토지 소유권 행사 및 이용에 상당한 제약을 초래합니다. 이 권리의 성립 유형, 범위, 그리고 지료 지급 의무 등은 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으며, 이는 향후 토지 활용 시 중요한 고려사항이 됩니다.

1.5. 상권분석

해당 물건은 임야로서 주변이 농경지와 산림, 그리고 소규모 주거 시설로 이루어진 지역입니다. 따라서 활발한 상업 활동이나 상권이 형성되어 있다고 보기는 어렵습니다. 인근에는 지역 주민들을 위한 최소한의 편의 시설 정도만 있을 것으로 예상되며, 상업적 가치를 고려한 상권 분석은 적합하지 않은 입지입니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 자연환경 속에서 조용하고 한적한 생활을 원하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 주변의 산림은 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다. 그러나 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설은 차량을 이용하여 상당 거리를 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 접근성 또한 제한적이므로, 차량을 이용한 생활이 필수적입니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건을 취득하고 활용하는 데 있어 다음과 같은 잠재적 리스크를 심각하게 고려해야 합니다.

첫째, 분묘기지권의 존재입니다. 이는 토지 소유권과 별개로 존재하는 권리로, 해당 분묘 주변 토지의 사용 및 개발에 법적, 현실적 제약을 야기합니다. 분묘의 이장 관련 분쟁 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

둘째, 지적도상 맹지라는 점입니다. 본 건은 공공 도로에 직접 접해 있지 않아, 건축 등 토지 이용을 위해서는 타인의 토지를 통행해야 합니다. 통행권 확보를 위한 별도의 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이는 토지 활용 계획에 큰 걸림돌이 됩니다.

셋째, 엄격한 토지 이용 규제입니다. 본 건은 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지(임업용산지)로 지정되어 있어, 건축, 개발, 토지 활용에 상당한 법적 제한이 따릅니다. 이러한 규제들은 토지의 가치를 제약하는 주요 요인입니다.

넷째, 교통 접근성의 불편함입니다. 대중교통 이용이 어렵고, 주변 기반 시설과의 연계성이 낮아 생활 편의성이 떨어질 수 있습니다.

다섯째, 혐오시설 관련 정보입니다. 최근 뉴스 검색 결과, 서천군 서면 지역에 축산분뇨 및 음식물 쓰레기 처리 시설 설치 관련 주민 반대 움직임이 있었던 것으로 파악되었습니다. 해당 물건의 정확한 위치와는 무관할 수 있으나, 지역 내 잠재적 혐오시설 논의가 있음을 인지할 필요가 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 충청남도 서천군 서면에 위치한 임야로, 분묘기지권 존재, 지적도상 맹지, 그리고 농림지역 및 보전산지 등의 복합적인 규제로 인해 토지 활용 및 개발에 있어 상당한 제약이 예상됩니다. 자연 환경 자체는 양호할 수 있으나, 이러한 여러 난관은 투자 가치를 크게 떨어뜨리는 요인입니다. 따라서 일반적인 부동산 투자 관점보다는, 명확한 목적과 함께 이러한 제약 사항을 감수하고 해결할 수 있는 특별한 계획을 가진 투자자에게만 적합할 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 일반적인 투자 대상으로는 추천하기 어렵습니다. 그러나 다음과 같은 관점에서 고려해볼 수 있습니다.

첫째, 낮은 가격입니다. 위에서 언급된 제약 사항들로 인해 감정평가액이 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 매우 저렴한 가격으로 토지를 확보할 수 있다면, 장기적인 관점에서 가치를 재평가해 볼 여지가 있을 수 있습니다.

둘째, 특정 목적의 토지 확보입니다. 개인적인 영농, 산림 경영, 혹은 조용하고 한적한 장기 체류 목적 등, 명확한 용도 계획을 가지고 있으며 해당 지역의 규제 및 제약 사항을 충분히 이해하고 수용할 수 있는 경우라면 고려해 볼 수 있습니다.

셋째, 맹지 탈출 가능성입니다. 향후 주변 개발 계획이나 토지 이용 변화에 따라 통행로 확보가 용이해지거나, 인근 토지와의 협의를 통해 맹지 문제를 해결할 가능성도 배제할 수는 없습니다. 다만, 이는 매우 불확실한 변수입니다.

결론적으로, 본 물건은 높은 위험도를 수반하므로, 철저한 사전 조사와 함께 해당 토지를 활용할 수 있는 구체적이고 현실적인 방안을 마련할 수 있는 경험 많은 투자자에게만 적합한 물건으로 사료됩니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계