나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경504 [1] 충청남도 보령시 오천면 영보리 451-8 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경504 [1] 충청남도 보령시 오천면 영보리 451-8 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경504
• 주소: 충청남도 보령시 오천면 영보리 451-8
• 용도: 근린시설

홍성지원 경매2계 2025타경504 | 소재지: 충청남도 보령시 오천면 영보리 451-8 | 감정가: 1,826,434,000원 | 최저가: 1,278,504,000원 | 용도: 근린시설

1. 홍성지원 2025타경504 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건번호: 홍성지원 2025타경504 (1)

1.1. 2.소재지: 충청남도 보령시 오천면 영보리 451-8

1.1. 3.용도: 근린생활시설

1.1. 4.감정가: 1,826,434,000원

1.1. 5.매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 6.경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

1.2. 1.토지면적: 11,412.00㎡ (약 3,452.44평)

1.2. 2.토지 지분: 11,412㎡ (약 3,452.44평)

1.2. 3.토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.2. 4.건물면적: 888.00㎡ (약 268.63평)

1.2. 5.건물 지분: 888㎡ (약 268.63평)

1.2. 6.건물 제시외면적: 68.40㎡ (약 20.69평)

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 보령시 오천면 영보리 소재 '영보2리마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 인근에 농촌 마을이 형성되어 있으며, 마을 주변으로 공장, 식당 등이 산재해 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 2.교통상황: 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장이 인근에 소재합니다. 지방도까지 차량으로 약 3분 거리에 있어 교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.

1.3. 3.인접 도로상태: 대상 토지의 남동측 인근에 위치한 세대로부터 본 건까지는 인접 토지(영보리 453-4번지 등)를 통해 출입해야 하므로, 접근 시 유의가 필요합니다.

1.3. 4.토지이용계획 및 제한상태:

- 기호(1), (2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)에 해당합니다.

- 기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한) 및 준보전산지(산지관리법)에 해당합니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.채권자: 화OOOOOOO

1.4. 2.특이사항: 법정지상권이 성립할 가능성이 있습니다. 이는 토지 소유주와 건물 소유주가 다를 경우, 건물 소유주가 토지 사용권을 주장할 수 있는 권리로, 명도 및 활용에 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

1.4. 3.주의사항:

- 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

- 제시외 건물 중 목록(2) (토지 및 인접지에 걸쳐 소재하는 지상 건물 및 감정평가서상 ㉠)은 매각에서 제외됩니다.

- 제시외 건물(감정평가서상 ㉡) 및 제시외 기계기구(감정평가서상 ①②)는 매각에 포함됩니다.

- 공부상 용도는 '1종 근린생활시설(소매점)'이나, 현황은 '공장'으로 이용되고 있어 공부와의 차이가 있습니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1.용도 및 현황: 본 건의 공부상 용도는 '근린생활시설'이나, 현황은 '공장'으로 사용되고 있습니다. 이는 향후 활용 계획 수립 시 중요한 변수가 될 수 있습니다.

1.5. 2.감정가 대비 면적: 총 감정가는 약 18.26억원이며, 토지 면적은 약 3,452평, 건물 면적은 약 268평으로, 대규모 토지에 비해 건물 면적이 상대적으로 작습니다.

1.5. 3.주변 시설: 본 건은 농촌 마을에 인접해 있으며, 주변에 공장과 식당이 산재해 있는 것으로 파악됩니다. (검색 결과, 인근에 대규모 산업단지나 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 삽시도 농어촌관광휴양단지 지정 고시가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.)

1.6. 생활정보

1.6. 1.주변 편의시설: 본건은 농촌 지역에 위치하여 대규모 편의시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설 정보는 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 2.주변 유해시설: 주변 지역에 심각한 혐오시설이나 유해시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정된 점은 축산 관련 시설이나 악취 등에 민감할 수 있는 시설의 입지에는 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.법정지상권: 법정지상권 성립 가능성은 권리관계에 있어 가장 큰 리스크 요인입니다. 건물 소유주와의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 2.공부와의 차이: 공부상 용도는 근린생활시설이나 현황은 공장으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 용도 변경 시 행정적인 절차가 필요하거나, 불법 건축물 등재 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

1.7. 3.제시외 건물 관련 이슈: 매각 포함/제외되는 제시외 건물 및 평가되지 않은 건물(타인 소유 주장)은 경계 문제나 소유권 분쟁의 소지가 있습니다. 특히 '타인 소유로 주장하는 바, 평가하지 않았음'이라는 내용은 명확한 확인이 필요합니다.

1.7. 4.토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다. 이는 토지의 활용 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 5.폐기물 및 석재 적치: 토지(기호 1, 3)에 이동 가능한 컨테이너, 각종 폐기물 및 석재 등이 적치되어 있어, 현 상태로는 활용이 어렵고 정리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 6.인접 도로 접근성: 남동측 인근 세대를 통해 접근해야 하는 점은 통행에 불편을 초래할 수 있으며, 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.가격 메리트: 경매 물건으로, 시장가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 2.대규모 토지: 약 3,452평에 달하는 넓은 토지는 향후 다양한 개발 또는 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

1.8. 3.현황 활용성: 현재 공장으로 이용 중인 점을 감안할 때, 기존 설비를 활용하거나 유사 업종으로 전환 시 빠른 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지를 바탕으로 잠재적 활용 가치가 있으나, 법정지상권 성립 가능성, 공부와의 용도 불일치, 제시외 건물 관련 복잡한 권리 관계, 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권과 관련된 문제는 본 건의 실질적인 가치 및 활용도를 결정짓는 가장 중요한 요소이므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 더불어 현장 답사를 통해 건물의 정확한 현황 및 주변 상황을 면밀히 파악해야 합니다. 제시외 건물 중 평가되지 않은 부분에 대한 소유권 주장 여부와 이에 따른 법적 분쟁 가능성도 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 투자 시에는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 이를 해결하기 위한 명확한 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계