나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경375 [1] 충청남도 서천군 마서면 송석리 531-3 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경375 [1] 충청남도 서천군 마서면 송석리 531-3 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경375
• 주소: 충청남도 서천군 마서면 송석리 531-3
• 용도: 단독주택

홍성지원 경매2계 2025타경375 | 소재지: 충청남도 서천군 마서면 송석리 531-3 | 감정가: 50,003,630원 | 최저가: 50,003,630원 | 용도: 단독주택

1. 홍성지원 2025타경375 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경375 (1)

소재지: 충청남도 서천군 마서면 송석리 531-3

용도: 단독주택

감정가: 50,003,630원

토지면적: 140.00㎡ (약 42.35평)

건물면적: 82.29㎡ (약 24.89평)

건물 제시외면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

사용승인일: 1994년 10월 5일

특이사항: 중복사건

1.2. 입지조건

주변환경:

본건은 충청남도 서천군 마서면 송석리 소재, ‘동지산마을회관’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 해안가 마을을 형성하고 있습니다. 대체로 조용하고 한적한 농어촌 마을의 분위기를 느낄 수 있습니다.

교통:

본건 북측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 무난한 편으로 판단됩니다.

토지형상 및 이용:

토지는 대체로 사다리형의 평지로 이루어져 있으며, 현재 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

도로:

본건 서측으로 폭 약 2미터 내외의 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한 600m 모든 축종제한)으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역에서의 축산업 관련 행위 시 제한이 있음을 의미합니다.

1.3. 권리분석

매각종류:

본건은 부동산강제경매 사건으로, 매각이 진행될 경우 통상적으로 낙찰자는 모든 권리를 승계하는 것이 아니라, 기존의 권리들은 말소되고 낙찰자가 소유권을 취득하게 됩니다.

매각대상:

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 또한, 주의사항에 명시된 바와 같이 제시외 건물도 포함하여 매각되므로, 현장 확인 시 제시외 건물까지 면밀히 살펴보아야 합니다.

등기부상 주소와 현황:

건물의 공부상 주소는 송석리 531-1 및 531-3으로 등재되어 있으나, 필지 분할로 인해 현황 건물의 소재지는 송석리 531-3으로 확인됩니다. 더욱이, 목록2(건물)가 인접 필지인 송석리 531-30(국가-기획재정부 소유, 잡종지 206㎡)에 대부분 소재하는 것으로 보이므로, 이는 중요한 권리 분석 사항입니다. 또한, 송석리 531-1(국가-기획재정부 소유, 잡종지 11㎡)과의 관계도 추가 확인이 필요합니다. 해당 부분은 법적 분쟁의 소지가 있으므로, 현장 조사 및 전문가 상담이 필수적입니다.

중복사건:

본 사건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 부동산에 대해 여러 경매 사건이 동시에 진행될 수 있음을 의미하므로, 사건의 진행 상황 및 변동 사항을 면밀히 주시해야 합니다.

1.4. 상권 및 생활정보

주변 시설:

본건은 '동지산마을회관' 인근의 해안가 마을에 위치하여, 전반적으로 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 주변에 대규모 상업 시설이 밀집해 있지는 않으나, 마을 내에서의 기본적인 생활은 가능할 것으로 보입니다.

건물 상태:

본 건물은 1994년 10월 5일에 사용 승인된 연와조 스라브지붕 단층 단독주택입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일로 마감되었으며, 창호는 알루미늄 샤시 및 목재 창호가 설치되어 있습니다. 기본적인 전기 설비, 급배수 설비, 위생 설비 등이 구비되어 있으며, 보일러를 이용한 난방 시스템이 갖추어져 있습니다.

임대 관계:

현재 임대 관계는 파악되지 않은 상태입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 소재지 및 소유권 문제:

가장 큰 리스크는 건물의 공부상 주소와 현황 소재지의 불일치, 그리고 건물이 인접한 국가 소유 필지에 걸쳐 있을 가능성입니다. 특히, 건물의 상당 부분이 국가 소유지에 위치하는 것으로 보이는 점은 향후 소유권 분쟁, 명도 문제, 또는 별도의 토지 사용료 발생 등의 심각한 문제를 야기할 수 있습니다. 이는 본건 투자의 최대 위험 요소입니다.

토지이용계획의 제한:

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 개발이나 운영에는 제약이 따릅니다.

중복사건으로 인한 불확실성:

중복 사건으로 인해 매각 기일이 변경되거나, 다른 사건과의 우선순위 문제 등이 발생할 수 있습니다.

혐오시설:

주변 시설 조사 결과, 본건 바로 인근에 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해안가 마을 및 농촌 지역의 특성상 일부 농업 활동이나 기타 시설에 대한 개인적인 거부감은 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충남 서천의 해안가 마을에 위치한 단독주택으로, 제시된 감정가 대비 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다. 저렴한 가격에 토지와 건물을 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 건물 공부상 주소와 현황 소재지의 불일치, 건물 일부 또는 대부분이 국가 소유지에 위치할 가능성이 높다는 점은 투자를 망설이게 하는 중대한 위험 요소입니다. 이 문제에 대한 명확한 법적, 물리적 해결 방안 없이는 투자를 권장하기 어렵습니다. 또한, 가축사육제한구역이라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

저렴한 감정가:

현재 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 권리 관계 문제가 명확히 해결될 경우 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

해안가 입지의 잠재력:

서천의 해안가 마을이라는 입지적 특성은 향후 지역 관광 활성화나 개발 계획에 따라 가치 상승의 기회를 제공할 수 있습니다.

토지 활용 가능성:

충분한 토지 면적은 향후 증축, 신축 또는 다른 용도로의 활용 가능성을 열어두고 있습니다. (단, 토지 경계 및 소유권 관련 문제가 완전히 해결된다는 전제하에)

법원 정보

홍성지원 경매2계