나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15596 [1] 충청남도 보령시 신흑동 1745 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15596 [1] 충청남도 보령시 신흑동 1745 답 경매

• 사건번호: 2025타경15596
• 주소: 충청남도 보령시 신흑동 1745
• 감정가: 362,007,000원
• 최저가: 253,405,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

홍성지원 경매2계 2025타경15596 | 소재지: 충청남도 보령시 신흑동 1745 | 감정가: 362,007,000원 | 최저가: 253,405,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 홍성지원 2025타경15596 (1)이며, 충청남도 보령시 신흑동 1745 소재의 토지(답)에 대한 부동산 임의경매 물건입니다. 토지면적은 4959.00제곱미터(약 1500.3평)로 대형 필지이며, 감정가는 362,007,000원입니다. 본 경매는 토지만을 매각하는 건이며, 건물 면적 및 제시외 면적은 0.00제곱미터로 건물에 대한 고려 사항은 없습니다.

1.2. 경매 진행 현황 및 권리 관계

본 건은 채권자 대OOOOOOO가 채무자 겸 소유자인 정OO를 대상으로 진행하는 임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 등기부상의 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 단, 입찰 시 **농지취득자격증명원(농취증) 제출이 필수**이며, 미제출 시 매수보증금이 미반환되는 중요한 주의사항이 있습니다.

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

본 물건은 '갓배교차로' 북동측 인근, 경지정리된 순수 농경지대에 위치하고 있습니다. 형태는 세장형의 평지이며, 대부분 성토된 휴경지(일부 답) 상태입니다. 북서측으로 시멘포장된 세로와 접하고 있어 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 교통 사정은 무난한 편입니다. 특히, 본 소재지인 신흑동 일대는 대천해수욕장 및 대천항과 인접해 있어 서해안 관광 및 어업의 요충지로 알려져 있습니다.

2. 심층 분석

2.1. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 채권자, 채무자, 소유자가 모두 명확하며, 특별한 특이사항(유치권, 법정지상권 등)은 감정평가서상 확인되지 않았습니다. 매각대상은 토지 매각이며, 제시외 물건이나 공부와의 차이점은 없습니다. 가장 중요한 권리적 주의사항은 **농지취득자격증명원 제출 의무**입니다. 매수인은 농지법상 자격 요건을 갖추고 지정된 기한 내에 농취증을 법원에 제출해야만 낙찰이 유효하게 됩니다.

2.2. 토지 이용 및 상권 분석

본 토지는 농림지역, 농업진흥구역에 속하여 농지로서의 이용에 제한을 받습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역(일부 제한) 및 폐광지역진흥지구로 지정되어 있습니다. 상권 분석 측면에서는 순수 농경지대로서 직접적인 상업적 가치는 낮으나, 인근의 대천해수욕장, 대천항 등 관광 상권과 지리적으로 인접해 있다는 점이 장기적인 개발 가능성(용도변경, 농지전용 등)에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재는 휴경지 상태로 관리가 필요합니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 주의 사항

최대 잠재적 리스크는 **토지이용계획상의 제한**입니다. 본 토지는 **농림지역 및 농업진흥구역**으로 묶여 있어 주택이나 일반적인 상업 시설 건축 등 타 용도로의 개발이 극히 제한적입니다. 특히, 감정평가서상 **군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역(대천사격장 소음대책 제3종구역)**에 포함되어 있다는 점이 중요한 **혐오시설/제한** 요소입니다. 이는 향후 거주 및 이용에 있어 소음으로 인한 불편을 초래할 수 있으므로, 매입 전 현장 확인이 필수적입니다. 농취증 미제출 시 보증금 미반환 리스크도 재차 확인해야 합니다.

2.4. 생활 정보

본 물건 자체는 농경지이나, 인접한 대천 해수욕장 및 대천항 일대에 다양한 숙박 시설, 맛집, 관광 시설(보령 해저터널, 짚 스카이라운지 등)이 밀집해 있어 생활 편의시설 및 레저 시설 접근성은 양호한 편입니다. 교통은 차량 접근 및 인근 버스 승강장 이용이 가능하여 나쁘지 않습니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 종합 의견

충남 보령시 신흑동의 농지 물건은 대천해수욕장 인근이라는 지리적 장점에도 불구하고, **농림지역 및 농업진흥구역**이라는 강력한 용도 제한과 **대천사격장 소음대책 제3종구역**이라는 환경적 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서, 시세 대비 저렴하게 낙찰받아 장기적으로 농지 전용을 통한 개발을 목표로 하거나, 순수 농업 목적으로 활용할 투자자에게 적합한 물건입니다.

3.2. 투자 포인트

투자 포인트는 다음과 같습니다.

* **대형 필지:** 4959.00제곱미터(약 1500.3평)의 대규모 농지로, 농업 목적 활용 시 규모의 경제를 실현할 수 있습니다.

* **관광지 인접:** 대한민국 서해안 대표 관광지인 대천해수욕장, 대천항과 지리적으로 가까워 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 여력 및 향후 규제 완화 시 개발 잠재력이 존재합니다.

* **감정가 대비 수익성:** 농취증 발급이 가능한 실수요자가 저감된 가격으로 낙찰받는다면, 강력한 용도 제한에도 불구하고 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계