나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경313 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 57-5 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경313 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 57-5 대지 경매

• 사건번호: 2025타경313
• 주소: 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 57-5
• 감정가: 545,678,100원
• 최저가: 267,383,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 대지

홍성지원 경매2계 2025타경313 | 소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 57-5 | 감정가: 545,678,100원 | 최저가: 267,383,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서: 홍성지원 2025타경313 (1)

1.1. 물건 개요 및 입지 조건 분석

사건번호: 홍성지원 2025타경313 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 57-5

용도: 대지 (매각대상: 토지 매각)

토지면적: 564.30㎡ (약 170.71평)

감정가: 545,678,100원

경매구분: 부동산임의경매

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최고의 입지:

본 물건은 홍성군 홍성읍 옥암리 소재 '홍성초등학교' 남측 인근에 위치한 토지입니다. 주변은 로변 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 주거와 상업 기능이 혼합된 일반적인 주위 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정 역시 보통 수준입니다.

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토지 현황:

본 토지는 부정형의 평지이며, 용도는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 접근성 및 가시성이 양호합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며 지구단위계획구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 용도지역 자체는 주거 및 일부 상업시설 건축에 적합합니다.

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1.2. 권리 분석 (Risk Analysis)

특이사항 및 주의사항:

본 물건은 '법정지상권'이 성립할 수 있는 물건입니다.

가장 중요한 주의사항은 '지상 소재 타인 소유 제시외 건물(감정평가서상 ㉠㉡㉢) 매각 제외'입니다.

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권리 분석 핵심:

매각 대상은 '토지 매각'이며, 지상에는 타인 소유의 제시외 건물(주택으로 이용 중인 시멘트 벽돌조 함석지붕 단층 건물 및 제시외 건물 88.10㎡)이 존재합니다.

이 건물은 매각에서 제외되며, 법정지상권이 성립할 가능성이 높다고 명시되어 있어, 낙찰자가 토지의 소유권을 취득하더라도 건물을 철거하거나 토지를 온전히 이용하기 어려울 수 있습니다.

법정지상권이 성립하는 경우, 낙찰자는 건물 소유자를 상대로 건물 철거를 요구할 수 없으며, 토지 사용에 대한 지료(토지 사용료) 청구 소송을 별도로 진행해야 합니다. 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

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1.3. 상권 및 생활 정보

주변 환경:

인근에 홍성초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역적 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

다만, 본 물건의 이용상태가 '상업용 건부지'로 되어 있어, 제2종일반주거지역 내 상업용 건물로서의 가치와 입지를 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 차량 통행량이 일정 수준 확보되는 입지로 보입니다.

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혐오시설 정보:

직접적인 혐오시설에 대한 정보는 없으나, 홍성군청 신청사 건립 공사 현장(옥암리 1228번지 일원)에서 폐기물 관리 등 환경 관련 법규 위반 정황에 대한 지적이 제기된 바 있습니다. 해당 공사 현장의 정확한 위치와 본건 소재지와의 거리에 따라 일시적인 소음, 비산먼지 등의 영향을 받을 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

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1.4. 종합 의견 및 투자 포인트

잠재적 리스크:

법정지상권 성립 여부 및 지료 청구 소송 리스크가 가장 큰 문제입니다.

매각 대상이 '토지 매각'이므로, 지상의 타인 소유 건물 처리 문제가 명확히 해결되어야 토지 가치를 온전히 회복할 수 있습니다.

토지의 현황상 맹지는 아니나, 북측으로 진입도로가 개설되어 있으나 현황 기호(1)를 통하여 진출입하는 기호(2) 토지 등 주변 필지와의 관계를 고려하여야 합니다.

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투자 포인트:

토지 자체가 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하여 개발 또는 건축의 잠재력이 있는 입지입니다. (지구단위계획구역 포함)

왕복 2차선 도로에 접한 564.30㎡(약 170.71평)의 면적으로, 법정지상권 문제가 해결될 경우 향후 상업용 또는 주거용 개발 부지로서 가치가 높을 수 있습니다.

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종합 의견:

본 물건은 우수한 입지적 장점에도 불구하고 '법정지상권' 및 '제시외 건물 매각 제외'라는 중대한 권리상 하자를 안고 있는 물건입니다. 따라서 일반적인 경매 물건보다 훨씬 난이도가 높으며, 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 법률적 분석과 지료 소송 및 건물 처리 방안에 대한 구체적인 계획과 예상 비용을 수립한 후 입찰에 참여해야 합니다. 토지 자체의 가치가 높다고 판단되더라도, 건물의 처리 문제가 해결될 때까지 장기간의 투자 기간이 필요할 수 있는 특수물건으로 판단됩니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계