나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경467 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1370 한울마을모아엘가아파트 101동 9층902호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경467 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1370 한울마을모아엘가아파트 101동 9층902호 아파트 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매2계 2025타경467 | 소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1370 한울마을모아엘가아파트 101동 9층902호 | 감정가: 257,000,000원 | 최저가: 179,900,000원 | 용도: 아파트

1. 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경467 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1370 한울마을모아엘가아파트 101동 9층902호

용도: 아파트 (매각대상: 토지/건물일괄매각)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 257,000,000원

소유자 및 채무자: 박OO

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2016.04.08.

1.2. 물건 현황

본건은 지상 25층 건물 중 9층 902호이며, 철근콘크리트구조의 평지붕 아파트입니다.

토지면적: 52.09㎡ (약 15.76평)

건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

*본건은 전용면적 84.99㎡으로, 일반적으로 공급면적 약 113㎡ (구 34평형)에 해당하는 것으로 추정됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 내포신도시 내에 위치하여 제반 입지 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

주위 환경은 학교(내포초등학교 남동측 인근), 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 계획도시 구역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

계획도시인 내포신도시 내에 위치하고 있어 도로망이 정비되어 있으며, 인접 도로상태가 서측, 북측, 동측으로 대로, 중로, 소로에 접하는 등 접근성이 뛰어납니다.

주변에 학교, 아파트 단지 등 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설) 이용이 용이합니다.

2.3. 잠재적 리스크 (환경 관련)

현재 홍성군 일원에서 생활폐기물 소각시설 건립을 추진하고 있으며, 과거 소각시설이 홍북읍 중계리에 위치했던 점 등 해당 지역(홍북읍)에 대한 환경시설 관련 주민 갈등 및 논의가 진행 중인 상황입니다. 본건의 소재지(신경리)와는 직접적으로 인접한 것은 아니나, 광역적인 환경 문제로 인식될 경우 잠재적인 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 해당 시설의 최종 입지 선정 여부를 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리분석

본건은 매각대상에 토지 및 건물이 모두 포함된 일괄매각 건으로, 감정평가서상 특별히 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

가장 중요한 주의사항은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 존재한다는 점입니다.

을구 순위 4번 임차권등기(2024.5.24. 등기)가 있으며, 임대차보증금은 300,000,000원입니다.

**핵심 리스크:** 매각으로 인해 임차인의 임대차보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액을 최고가매수인이 인수해야 합니다.

*감정가(257,000,000원)보다 임차보증금(300,000,000원)이 높으므로, 낙찰가에 따라 보증금 전액 또는 상당 부분을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 입찰자는 사실상 3억 원 이상의 실투자금을 고려해야 하므로, 철저한 임차인 권리 분석과 명도 계획이 필수적입니다.

3.2. 명도 및 기타 리스크

소유자와 채무자가 동일 인물(박OO)이므로, 명도 난이도는 보통 수준으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이 등기되어 있어 임차인이 권리 신고 및 배당 요구를 할 경우 그 결과를 면밀히 파악하여 명도 협상에 임해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 내포신도시 내에 위치한 2016년식 아파트로, 주거 환경은 양호하나, 감정가보다 높은 금액의 **대항력 있는 임차보증금(3억원) 인수 리스크**가 존재하는 물건입니다. 따라서 일반적인 경매 물건과는 달리, 입찰가를 신중하게 결정해야 하며, 감정가보다 낮게 낙찰받더라도 인수해야 할 보증금 잔액을 고려하면 실제 투자금은 높을 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

최적의 주거 환경: 내포신도시 내 학교 인근의 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 선호도가 높습니다.

신축급 아파트: 2016년 사용승인으로 비교적 건물 상태 및 설비 내역이 양호합니다. (승강기, 도시가스난방 등)

저가 매수 가능성: 권리상의 리스크(보증금 인수)로 인해 일반 경쟁이 줄어들어 감정가 대비 낮은 낙찰가로 접근할 여지가 있습니다. (단, 인수금액을 포함한 총 투자금액 기준)

4.3. 투자 제언

본건은 입찰 전 임차인의 최종 권리 관계(배당 여부, 배당 금액)를 철저히 분석하여 인수할 보증금 규모를 정확하게 예측한 후, 인수 금액과 명도 비용을 모두 포함한 **총 투자 비용**이 주변 시세 대비 경쟁력이 있는지 판단하여 입찰해야 합니다. 권리 분석이 미흡할 경우 큰 손해를 볼 수 있는 고위험 고수익(High-Risk, High-Return) 물건입니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계