나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15550 [1] 충청남도 서천군 비인면 선도리 산15 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15550 [1] 충청남도 서천군 비인면 선도리 산15 임야 경매

• 사건번호: 2025타경15550
• 주소: 충청남도 서천군 비인면 선도리 산15
• 감정가: 7,782,000원
• 최저가: 3,813,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

홍성지원 경매2계 2025타경15550 | 소재지: 충청남도 서천군 비인면 선도리 산15 | 감정가: 7,782,000원 | 최저가: 3,813,000원 | 용도: 임야

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2025타경15550 (1)

소재지: 충청남도 서천군 비인면 선도리 산15

용도: 임야

토지면적: 2594.00㎡ (약 785.06평)

매각대상: 토지일부지분매각

토지 지분율: 51880.00000000001 (지분 매각임을 유의)

감정가: 7,782,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지 조건 및 주변 환경

본건은 충청남도 서천군 비인면 선도리 소재 "선도3리 마을회관" 남동측 인근에 위치한 임야입니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 인근에 버스정류장이 소재하고 본건 인근까지 차량 접근이 가능하여 보통으로 평가됩니다.

지적도상 맹지(盲地)이나, 현황 인접토지를 통하여 접근은 가능합니다.

토지 현황은 부정형의 완경사지이며 자연림 등(일부 제시외 분묘 소재)으로 이용 중입니다.

1.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석

본건은 임야(자연림)이며 농경지 및 임야가 혼재하는 지역의 특성상 직접적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 본건이 위치한 선도리 일대는 '선도리 갯벌체험마을', '비인해변' 등 해안 관광 인프라가 발달한 자연 친화적 지역입니다.

생활 정보

선도3리 마을회관 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설은 인접 마을이나 비인면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 대중교통 접근성은 보통입니다.

2. 권리 분석 및 주요 리스크

2.1. 권리 분석

매각 대상: 토지일부지분매각

채무자/소유자: 김OO

채권자: 경OOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 지적도상 맹지

2.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

핵심 리스크 1: 지분 매각 및 공유자우선매수

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분(51880.00000000001) 매각 건으로, 낙찰 시 기존 공유자와의 관계(공유물 분할 소송 등) 정리가 필수적입니다. 또한, 기존 공유자는 최고가 매수신고 가격으로 1회에 한하여 우선 매수권을 행사할 수 있어 낙찰 가능성에 영향을 미칩니다.

핵심 리스크 2: 분묘기지권

'분묘기지권'이 존재하며, "연고미상의 분묘 2기 소재함. 추가분묘 소재할 수 있으므로 별도 확인을 요함"이라고 명시되어 있습니다. 분묘기지권이 성립되면 토지 이용에 큰 제한을 받게 되며, 이장 관련 법적 및 비용 리스크를 수반합니다. 현장 답사를 통한 분묘의 연고 및 상태 확인이 매우 중요합니다.

핵심 리스크 3: 맹지 (접근성 문제)

지적도상 맹지(인접 도로와 접촉하지 않음)로, 현황 인접토지를 통하여 접근 가능합니다. 향후 토지 개발이나 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 통행을 위한 협의(사용 승낙 또는 지역권 설정)가 선행되어야 하며, 협의 불발 시 소송 리스크 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

법적 제한 사항 (토지이용계획)

보전관리지역, 준보전산지 규제로 인해 개발 행위가 제한적입니다. 특히, '가축사육제한구역(일부제한 600m 모든축종 제한)'으로 지정되어 있어 축사 관련 시설의 건축 및 이용에 제약이 있습니다.

혐오시설 유무

제공된 자료 및 주변 환경 검색 결과, 주변은 갯벌체험장, 해변 등 자연 친화적 환경이며, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 저가 임야 지분 물건으로, 비교적 넓은 면적(약 785.06평)을 소액으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. 하지만, '지분 매각', '공유자우선매수', '맹지', '분묘기지권'이라는 4대 핵심 권리상 리스크를 모두 보유하고 있어 난이도가 매우 높은 특수 물건입니다.

따라서 단순 투자자에게는 적합하지 않으며, 지분권 해결(공유물 분할), 분묘 협상 및 이장, 맹지 해소 등 복잡한 법적 문제를 해결하고 시간을 투자할 수 있는 경매 전문가 또는 경험이 풍부한 투자자에게 적합합니다.

3.2. 투자 포인트

1. **소액 투자 가능:** 상대적으로 낮은 감정가(778.2만원)로 약 785평의 임야 지분을 확보할 수 있는 기회.

2. **권리 해결 시 고수익:** 공유자 또는 인접 토지 소유자와의 성공적인 협상(지분 매도 또는 토지 전체 매수)을 통해 지분권이 단독 소유로 전환되거나 맹지가 해소될 경우, 투자 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

3. **장기적 환경 가치:** 서천 해안 인근의 보전관리지역 임야라는 특성상, 장기적으로 산지 보전 및 제한적인 임야 활용 가치를 고려할 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계