나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2538 [1] 대전광역시 유성구 지족동 901-1 월드코아 2층202호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2538 [1] 대전광역시 유성구 지족동 901-1 월드코아 2층202호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경2538
• 주소: 대전광역시 유성구 지족동 901-1 월드코아 2층202호
• 감정가: 92,000,000원
• 최저가: 45,080,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

대전지방법원 경매7계 2025타경2538 | 소재지: 대전광역시 유성구 지족동 901-1 월드코아 2층202호 | 감정가: 92,000,000원 | 최저가: 45,080,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

대전지방법원 2025타경2538 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 대전광역시 유성구 지족동 901-1 월드코아 2층 202호이며, 감정가는 92,000,000원입니다.

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건이며, 채무자와 소유자는 최OO이며 채권자는 대OOOOOOOO입니다.

참고로, 제공된 정보에는 용도가 '아파트'로 기재되어 있으나, 감정평가서 및 현황상 '근린생활시설'이며 현재 '미용실'로 이용 중인 상업용 부동산입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지 면적은 13.07㎡ (약 3.95평)이며, 건물(전용) 면적은 32.29㎡ (약 9.77평)입니다.

건물은 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 3층, 지상 8층 건물 중 2층에 위치합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건 월드코아는 대전 1호선 '노은역' 북동측 인근에 위치하는 역세권 상가입니다.

주위는 근린생활시설, 주상용건물, 대규모 아파트단지가 혼재하는 일반상업지역으로 유동 인구가 풍부한 핵심 상권입니다.

북측으로는 왕복 4차선 내외의 간선도로, 동측 및 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 매우 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 제반 교통상황은 보통 이상으로 판단됩니다.

2.2. 상권 분석 및 주변 환경

본건은 노은1지구 택지개발사업으로 조성된 상업지구 내에 위치하고 있어 상업용 건부지로의 가치가 높습니다.

주변에는 대전상지초등학교, 대전지족중학교가 있어 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 이는 유해시설의 입점을 제한하여 안정적인 상권 유지에 유리한 환경을 제공합니다.

현재 '미용실'로 이용 중인 현황은 상업시설 중 비교적 안정적인 업종으로, 현금 흐름 창출 측면에서 긍정적으로 볼 수 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오시설

월드코아는 주거지역과 인접한 상업지역의 중심에 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

인근에 다수의 학교가 위치하고 대로변에 접해 있어, 보고서 작성 시점까지 확인된 바에 따르면 일반적인 상권 외에 특별히 큰 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 물건 현황 및 잠재적 리스크 분석

3.1. 건물 이용 상태 및 공부와의 차이

건물은 복합판넬, 드라이비트 외벽에 페인팅 및 인테리어 마감의 상가 형태입니다.

가장 큰 특이사항은 공부상 '일반음식점'이나 현황은 '미용실'로 이용 중이라는 점입니다. 이는 추후 관할 관청으로부터 용도 변경 또는 위반 건축물에 따른 행정처분이 부과될 가능성이 있는 잠재적 리스크입니다.

3.2. 권리 분석 및 경계 리스크

본건은 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'에 따른 경계 문제가 가장 큰 주의사항입니다.

1) 경계 침범 및 복원 문제: 건축물현황도면상 북서측의 경우 경계와 다르게 2층 휴게시설의 일부를 점용하고 벽체를 막은 것으로 파악됩니다. 이에 따라 경매 진행 전 건축물현황도면에 따른 정확한 특정, 휴게시설 점용에 따른 점유 및 권리관계, 경계의 복원 여부 등에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

2) 집합건물 요건: 바닥 표지나 건물번호표지가 확인되지 않아 건축물대장 및 건축물현황도면을 기준으로 평가되었습니다. 경매 진행 가능 여부 및 추가적인 보완 조치 필요성에 유의해야 합니다.

3) 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다. 낙찰 후 명도 진행 시 점유자가 미용실 영업주인 경우 임차인 여부를 확인하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 대전 노은역 인근의 일반상업지역에 위치하며 대규모 아파트 단지를 배후에 둔 우수한 입지의 근린생활시설입니다. 감정가 92,000,000원은 상대적으로 소액으로, 접근성이 용이합니다.

다만, 북서측 경계 침범 및 휴게시설 점용 문제, 그리고 공부상 용도(일반음식점)와 현황(미용실)의 차이로 인한 잠재적 행정 리스크가 존재합니다. 따라서 투자자는 이 두 가지 핵심 리스크를 해소할 수 있는 방안(경계 복원, 용도 변경 가능성 검토 등)을 면밀히 분석한 후 입찰에 참여해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1) **역세권 및 핵심 상권**: 노은역 인근 일반상업지역의 안정적인 상권에 위치하여 향후 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

2) **소액 투자 가능**: 상대적으로 낮은 감정가로 소액 투자를 통해 상업용 부동산에 진입할 기회를 제공합니다.

3) **현황 이용**: 현재 미용실로 이용 중인 점은 즉각적인 임차인 유치나 현황을 유지한 영업 지속 가능성을 보여줍니다.

4) **리스크 해결 시 가치 상승**: 경계 문제 및 용도 변경 문제를 법률적으로 해결할 경우, 물건의 불확실성이 해소되어 가치가 크게 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매7계