나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502195 [1] 세종특별자치시 어진동 548 세종리슈빌에스 5층511호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 ""정부세종청사체육관"" 북서측 인근에 위치하는 세종리
슈빌에스(총 1개 동 299세대) 5층 511호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 대단위 아파트단
지, 정부청사, 업무용 빌딩, 나지 등으로 형성된 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 대로변에 BRT 정류장 및 시내버스승강장이
소재하며 차량의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난
시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물중 5층 511호(복도식)로서,
(2014년 5월 30일 사용승인)
외벽:석재 및 시멘트몰탈위 페인트 등 마감
내벽:벽지 및 일부 타일 등 마감
창호:샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평탄한 주상용(세종리슈빌에스) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 소로 및 광대로에 접하고, 동측으로 지하주차장 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭
40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로2류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부
관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

물건 비고

-임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502195 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 548 세종리슈빌에스 5층 511호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 120,000,000원

토지 면적: 5.80㎡ (약 1.76평)

건물 면적: 19.80㎡ (약 6.0평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2014년 5월 30일

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "정부세종청사체육관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 정부청사, 업무용 빌딩 등으로 형성된 상가지대입니다.

교통: 본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근 대로변에 BRT 정류장 및 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획: 본건은 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다.

도로 상태: 동측 및 서측으로 소로 및 광대로에 접하고 있으며, 동측으로 지하주차장 진출입이 가능합니다.

주변 시설: 인근에 정부세종청사, 상업시설, 공원 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 주변 지역을 조사한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 4월 8일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (갑6) 입니다.

선순위 권리:

* 을5: 2024년 2월 23일 접수된 전윤영 소유 주택임차권 (권리금액 110,000,000원). 해당 권리는 말소되지 않고 인수될 수 있습니다.

인수되는 임차권:

* 임차인: 전윤영

* 보증금: 110,000,000원

* 전입일자: 2022년 2월 18일

* 확정일자: 2022년 1월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 본건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 110,000,000원 (주택임차권 관련)

종합 소견: 말소기준권리보다 선순위에 전윤영 임차인의 주택임차권이 존재하며, 등기부상 인수되는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 매각 물건명세서의 특이사항에 따라, 해당 임차인이 배당받지 못한 보증금 잔액에 대해 낙찰자에게 청구할 수 없으므로, 낙찰자가 임차보증금 전액을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 이는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와도 일치합니다.

1.3. 상권분석

상업 지역: 본건이 위치한 지역은 중심상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

주변 환경: 각종 근린생활시설, 업무용 빌딩, 정부청사가 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 배후 주거 수요 또한 높을 것으로 예상됩니다.

건물 구성: 본 건물(세종 리슈빌S)은 총 299세대의 도시형생활주택과 근린생활시설로 구성된 복합 건물입니다.

잠재 임대 수익: 원룸형 주거 공간으로서 인근 정부청사 근무자, 관련 업종 종사자 등을 대상으로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

주거 형태: 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조로, 17층 건물 중 5층에 위치한 복도식 구조입니다.

내외부 마감: 외벽은 석재 및 시멘트몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

설비: 위생 및 급배수 설비, 지역난방, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등이 완비되어 있습니다.

편의 시설: 주변에 각종 상업시설 및 정부청사가 자리하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차권 명도: 선순위 임차인 전윤영이 거주 중이며, 등기상 인수되는 권리로 표시되어 있습니다. 비록 매각 조건상 보증금 반환청구권 포기 조항이 있으나, 명도 절차 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 관리: 2014년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 공동주택으로서 향후 발생할 수 있는 유지보수 비용 등을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시의 중심 상업 지역에 위치하여 입지적 가치가 매우 높으며, 정부세종청사 및 다양한 편의시설과의 접근성이 뛰어나 배후 수요가 풍부할 것으로 판단됩니다.

선순위 임차권의 존재는 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 내포하지만, 매각 조건상 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자 결정에 긍정적인 요소입니다.

건축물 정보에 따르면, 해당 건물은 총 299세대의 도시형생활주택 및 근린생활시설로 구성되어 있으며, 본건은 5층 511호 원룸형 주택입니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 정부세종청사 인근 중심상업지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

소액 투자 기회: 임차보증금 인수 부담이 없는 조건으로, 비교적 적은 초기 투자금으로 시장에 진입할 수 있습니다.

장기적 가치 상승: 세종시 개발 계획 및 지속적인 인구 유입 등으로 인한 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 120,000,000원

주변 시세 분석:

* 동일 단지(세종 리슈빌S) 내 유사 면적(약 6.0평)의 도시형생활주택은 현재 시세 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다. (외부 시세 조사 기반 추정)

* 과거 거래 사례: 106,000,000원 (집합건물 등기부요약상 김세영 소유권 이전, 매매가)

인수 보증금: 0원 (매각 조건으로 인한 포기 조항 적용)

종합 고려사항: 본건은 감정가 및 유사 물건 시세를 고려할 때, 임차인의 거주로 인한 명도 이슈가 존재하나 보증금 인수 부담은 없습니다. 말소기준권리(115,918,816원)가 낙찰가에 따라 소멸되는 점을 감안하여, 시장 가치 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

본 물건은 감정가 대비 합리적인 가격으로 입찰하여 낙찰받을 경우, 향후 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.