나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경221 [1] 충청남도 보령시 주교면 은포리 392-1 창고시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경221 [1] 충청남도 보령시 주교면 은포리 392-1 창고시설 경매

• 사건번호: 2025타경221
• 주소: 충청남도 보령시 주교면 은포리 392-1
• 감정가: 2,130,480,160원
• 최저가: 1,491,336,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 창고시설

홍성지원 경매2계 2025타경221 | 소재지: 충청남도 보령시 주교면 은포리 392-1 | 감정가: 2,130,480,160원 | 최저가: 1,491,336,000원 | 용도: 창고시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 홍성지원 2025타경221 (1)이며, 소재지는 충청남도 보령시 주교면 은포리 392-1입니다.

용도는 창고시설로 이용 중이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 총 2,130,480,160원으로 평가되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 소유자 및 채무자는 유OO, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 규모

본건의 토지 면적은 3,803.00㎡ (약 1,147.76평)이며, 건물 면적은 2,824.71㎡ (약 854.55평)입니다.

건물 제시외 면적 18.00㎡ (약 5.45평)도 매각 대상에 포함됩니다.

토지는 기호 1, 2(창고 및 공장부지), 기호 7, 8(휴경지)로 구성되어 있으며, 건물은 냉동창고, 창고, 작업장, 관리사, 사무실, 숙소 등으로 다양하게 활용되고 있는 대형 시설입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 충청남도 보령시 주교면 은포리 소재 "은포교차로" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 공장용지 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통시설인 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

혐오시설 관련 정보는 감정평가서 상에 특별히 언급된 바 없으나, 농림지역 및 공장시설이 혼재된 지역 특성을 고려해야 합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 대규모 창고 및 공장 부지로 이용 중이며, 특히 냉동창고, 수산물창고, 건조장 등 수산물 가공 또는 보관에 특화된 산업시설의 성격이 강합니다.

주변에 주택 및 농경지가 혼재되어 있어 산업시설로서의 지원 인프라나 배후 상권은 활발하지 않을 수 있으며, 자가 차량 이용이 필수적인 입지입니다.

생활 편의시설은 미흡할 것으로 판단되나, 시설 내에 관리사, 사무실, 급식실, 숙소 등이 갖춰져 있어 독립적인 사업 운영에는 용이한 구조입니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(유OO)이므로 채무자의 채무 불이행으로 인해 진행되는 경매입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 소유권 취득 자체는 명료하나, 아래 잠재적 리스크 항목에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

임대관계는 미상으로 보고되었으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유 관계를 확인하고 명도에 대한 계획을 수립해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

법정지상권: 본건은 '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있어, 이의 성립 여부 및 범위에 따라 토지 가치 및 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 이에 대한 정밀한 분석과 대책 마련이 필수적입니다.

도로 및 맹지 문제: 목록 1, 2 토지는 지적도상 맹지이나 북측 노폭 약 4M 콘크리트 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다. 그러나 목록 7 토지는 지적도상 맹지이며, 목록 8 토지는 접도구역에 해당합니다. 맹지 및 진출입로의 법적 권한 확보 여부를 확인해야 합니다.

매각 제외 물건: 목록 1 토지 지상에 존재하는 '탑차 화물칸 부분(약 4.5㎡)'은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 처리 방안을 고려해야 합니다.

선하지 상태: 목록 1, 2 토지 일부가 '선하지' 상태로 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

토지 이용 제한: 기호 1, 2, 7, 8 토지 모두 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 토지이용계획상의 제한이 광범위하게 적용되어 향후 다른 용도로의 전환이나 개발이 어렵습니다.

4. 종합 검토 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 대규모 부지 위에 냉동/가공/창고 시설, 사무실, 숙소 등 다기능을 갖춘 복합 산업시설입니다. 특히 수산물 등 저온 보관 및 가공이 필요한 업종에 최적화된 시설 구조를 가지고 있습니다.

감정가 21억 원대로 규모가 상당하며, 일괄매각으로 진행되어 시설 전체의 통합 운영이 가능하다는 장점이 있습니다.

반면, '법정지상권', '맹지', '선하지', '농림지역' 등의 복합적인 권리 및 토지 이용상의 리스크가 내재되어 있어, 초보 투자자에게는 접근 난이도가 높습니다.

4.2. 투자 포인트

특수 시설의 장점: 냉동창고(기호 3, 6), 수산물창고(기호 4), 건조장(기호 5), 숙소 등 시설이 완비되어 있어, 별도의 시설 투자 없이 즉시 수산물 가공, 저장, 유통 등의 사업을 시작할 수 있는 최적의 상태입니다.

실질적 도로 접근성: 목록 1, 2 토지가 지적도상 맹지이나, 현황상 약 4M 도로를 통해 진출입이 가능하여, 실질적인 이용에는 큰 문제가 없을 수 있습니다 (단, 도로 사용에 대한 법적 권리 확인 필수).

개발보다는 '운영'에 적합: 토지 이용 제한(농림지역, 농업진흥구역)이 강력하므로, 개발 가치보다는 현재 시설을 활용한 사업 운영 가치에 중점을 두어야 합니다.

가격 하락 가능성: 복잡한 권리 관계와 토지 제한으로 인해 유찰될 경우, 매입 가격 경쟁력이 높아질 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계