나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경221 [1] 충청남도 보령시 주교면 은포리 392-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 주교면 은포리 소재 ""은포교차로"" 남동측 인근에 위치하는 부동산(토지, 건물)으로서, 주위는 주택, 농경지, 공장용지 등이 혼재하는 바, 제반 주위환경은 보통 시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 주위에는 대중교통시설인 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통 시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1 및 2 : 부정형 평지로서, 창고 및 공장부지로 이용중임.
기호 7 및 8 : 세장형 평지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

기호 1 및 2 : 지적도 상 맹지이며, 북측으로 노폭 약 4M 콘크리트포장도로를 통하여 진출입함.
기호 7 : 지적도 상 맹지임.
기호 8 : 북측으로 노폭 약 10~12M 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 및 7 : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.
기호 8 : 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 접도구역(접도구역 변경고시)<도로법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 1 토지에 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외 건물 (ㄱ)이 소재하는 바, 개략적으로 실측사정하여 평가하되, 관찰감가법을 병용하였는 바 경매 진행 시 참고 바람.

본건 기호 1 토지에 ""사진용지""와 같이 이동이 용이한 탑차 화물칸 부분(약 4.5㎡)이 소재하는 바, 경매 진행 시 참고바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상
2) 기타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3 : 철근콘크리트조 및 철골구조 스라브 및 판넬지붕 단층 건으로서,
(사용승인일 : 2005.07.26, 증축 : 2014.02.13)
외벽 : 판넬 및 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 판넬 및 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등 마감.
바닥 : 에폭시 및 장판 등 마감.
창호 : 섀시창호 구조임.

기호 4 : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로서,
(사용승인일 : 2014.02.13, 일부 증축 : 2016.02.29)
내외벽 : 판넬 등 마감.
바닥 : 시멘트몰탈 등 마감.

기호 5 : 일반철골구조 철판지붕 지상 2층 건으로서,
(사용승인일 : 2017.08.08, 증축 : 2018.08.24)
내외벽 : 판넬 등 마감.
바닥 : 시멘트몰탈 등 마감.

기호 6 주4동: 일반철골조 판넬지붕 단층 건으로서,
(사용승인일 : 2017.04.14)
내외벽 : 우레탄판넬 및 우레탄발포팅 후 칼바륨강판 등 마감.
바닥 : 시멘트몰탈 등 마감.

부속건축물(부1동) : 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층 건으로서,
외벽 : 판넬 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위페인팅 등 마감.
바닥 : 타일 및 장판, 시멘트몰탈 등 마감.
창호 : 섀시창호 구조임.

이용상태

기호 3 : 냉동창고, 창고, 작업장, 관리사 등 상태임.

기호 4 : 창고(수산물창고) 등 상태임.

기호 5 : 공장(건조장, 작업장) 등 상태임.

기호 6 : 냉동창고, 1층(사무실, 급식실), 2층(숙소) 등 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

기호 6 부1동 2층에 ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 옥탑부분이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상
2) 기타 : -.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1. 지상에 존재하는 탑차 화물칸 부분 매각 제외
- 목록1., 2., 7. 지적도상 맹지이며 일부 "선하지" 상태
- 목록7, 8 : 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 사항

사건번호: 홍성지원 2025타경221 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 충청남도 보령시 주교면 은포리 392-1

용도: 공장

감정가: 2,130,480,160원 (21억 3,048만 160원)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

주요 특징: 법정지상권, 선순위지상권, 대항력있는 임차인, 유동화물건

1.3. 면적 정보

토지 면적: 3,803.00㎡ (약 1,150.4평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 3,037.74㎡ (약 919.1평)

건물 제시외 면적: 18.00㎡

1.4. 매각 제외 사항

- 목록 1. 지상에 존재하는 탑차 화물칸 부분은 매각에서 제외됩니다.

- 목록 1.2. 지적도상 맹지이며 일부 "선하지" 상태입니다.

- 제시외 건물 포함하여 일괄 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 보령시 주교면 은포리 소재 "은포교차로" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주택, 농경지, 공장용지 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건 및 인근까지 접근이 가능합니다. 또한, 주위에 대중교통시설인 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 상태 및 도로

기호 1 및 2 토지는 지적도상 맹지이나, 북측으로 폭 약 4M의 콘크리트 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

기호 7 토지는 지적도상 맹지입니다.

기호 8 토지는 북측으로 폭 약 10~12M의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

기호 1, 2, 7 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 일부 제한), 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

기호 8 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 일부 제한), 농업진흥구역, 접도구역(접도구역 변경고시)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

건물 및 토지의 등기부상 말소 기준 권리는 2020년 06월 04일자 우리은행 근저당권 (채권액 792,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

- 목록 1. 토지 및 목록 2. 토지 모두 을구 13번 (또는 17번) 구분지상권등기(2018년 06월 08일 등기, 한국전력공사)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 구분지상권은 전기공작물(송전선 등)의 건설과 관련되며, 해당 토지의 지표면 상공 10미터 이상 31미터 이하의 공중 공간에 설정되어 있으며, 지료는 연 8,012,700원입니다.

3.3. 임차인 현황

- 임차인: 윤상현

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2018년 08월 09일

- 대항력: 있음

3.4. 인수 보증금

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임차인 윤상현은 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력을 갖추고 있어, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 792,000,000원입니다.

4. 상권 분석

본 물건은 농경지와 공장용지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 주택도 일부 분포하고 있으나, 상업 시설이 밀집된 지역은 아닙니다. 공장으로서의 용도는 적합하나, 주변 상권 활성화 정도는 높지 않은 농촌 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

소재지 인근은 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설이나 병원, 학교 등은 차량으로 이동해야 접근 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다. 지역 내 소규모 마트나 편의시설은 존재할 수 있습니다.

5.2. 교통

차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5.3. 혐오 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 현시점에서 확인되는 뚜렷한 혐오 시설은 없습니다. 다만, 농림지역 및 가축사육제한구역으로 지정된 점을 고려할 때, 농업 관련 시설이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

- 한국전력공사 구분지상권 인수: 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 관련 지료 지급 의무가 발생할 수 있습니다.

- 대항력 있는 임차인: 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 설정되어 있어, 인수되는 보증금은 없으나 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

- 유동화 물건: 채권의 유동화로 인해 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 및 접근성

- 맹지: 일부 토지(기호 1, 2, 7)는 지적도상 맹지이므로, 차량 및 건축 관련 인허가 시 문제가 발생할 수 있습니다.

- 선하지: 일부 토지는 한국전력공사의 송전선 통과 구역(선하지)으로, 공중 공간 이용에 제한이 따릅니다.

- 용도 지역 제한: 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있습니다.

6.3. 제시외 물건

탑차 화물칸 부분은 매각 제외되므로, 이를 제외한 현 상태를 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충남 보령시 주교면에 위치한 대규모 공장 부지입니다. 토지 면적과 건물 면적이 넓어 활용 가치가 있을 수 있으나, 한국전력공사의 구분지상권 인수, 일부 맹지, 농림지역 등의 토지 이용 제한, 그리고 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 권리 및 이용상 제약이 존재하는 물건입니다. 특히, 인수되는 구분지상권은 재산권 행사에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 유동화 물건이라는 점도 추가적인 복잡성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

- 넓은 면적의 공장 부지로, 특정 산업 활동에 적합할 경우 잠재적 가치 보유.

- 지방 공장 부지의 가격 상승 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 권리 분석, 토지 이용 제한, 주변 시세, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사 및 가치 평가가 선행되어야 합니다. 따라서, 현재 단계에서 합리적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.