나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501750 [1] 세종특별자치시 나성동 775 더리치세종의아침 3층339호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재‘국세청’남측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 및 업무용빌딩, 도시형생활주택, 청사, 후면 대규모 아파트단지 등으로 형성된 신도시 지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 8층 건물내 3층 339호로서,
(사용승인 : 2015.10.26)
외 벽 : 외장석재, 몰탈위 페인팅마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

공부상 용도 '업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방관련 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

간선도로 대비 등고평탄한 2필일단의 장방형 토지이고, 주상용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

4면이 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번인 나성동 775번지 기준
: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 건축물대장상 현황도면과 점유현황을 기준으로 표기하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

박홍우는 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 12. 19.임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501750 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 775 더리치세종의아침 3층339호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 156,000,000원

토지면적: 24.68㎡ (약 7.47평)

토지지분: 24.68㎡ (약 7.47평)

건물면적: 35.41㎡ (약 10.71평)

건물지분: 35.41㎡ (약 10.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 세종특별자치시 나성동 소재 ‘국세청’ 남측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 및 업무용 빌딩, 도시형 생활주택, 청사, 대규모 아파트 단지 등으로 형성된 신도시 지역으로 제반 입지여건은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 인근 버스승강장과의 거리를 감안할 때 제반 교통사정은 보통입니다.

건축물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 8층 건물 내 3층 339호이며, 사용승인은 2015년 10월 26일입니다.

이용상태: 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방관련 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 간선도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지이며, 주상용 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 4면이 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 대표지번인 나성동 775번지 기준 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 광로3류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 세종세무서장의 압류 (2024년 7월 4일) (등기부상 갑4)

주요 권리 사항:

* 을구 4번: 박홍우 주택임차권 (2023년 12월 19일 등기), 권리 금액 165,000,000원. 전입일자 2021년 10월 21일, 확정일자 2021년 10월 5일. 본 등기는 '인수'로 표기되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 을구 4번의 임차인 박홍우는 2025년 2월 14일 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다.

인수 가능한 보증금:

본 물건의 권리분석 상, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 을구 4번의 박홍우 임차인의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 권리입니다. 따라서 박홍우의 임차보증금 165,000,000원은 배당받는 금액이 있더라도 전액 변제되지 못하면 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 21일

* 확정일자: 2021년 10월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권등기권자이며, 배당신고일자는 2023년 12월 19일입니다.

1.4. 상권분석

주변 환경: 본 건은 세종시의 핵심 지역인 나성동의 중심상업지구에 위치하고 있습니다. 국세청 등 행정기관과 다수의 상업 및 업무용 빌딩, 주거용 건물들이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 잠재적 수요를 확보하고 있습니다.

지역 특성: 신도시 개발의 중심에 있어 지속적인 발전 가능성이 높으며, 정부세종청사와의 접근성도 양호하여 안정적인 상권 형성 요소를 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 주변에 다수의 상업시설, 행정기관, 그리고 대규모 아파트 단지가 있어 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

교통: 세종시의 주요 간선도로와 인접해 있어 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 수월합니다.

주거 환경: 오피스텔로서 1인 가구나 소규모 가구의 주거 공간으로 적합하며, 업무와 주거를 겸용하기에도 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인: 박홍우 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 165,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 부담입니다.

권리관계 복잡성: 주택임차권 등기 및 강제경매 신청 등 다수의 권리들이 존재하여 권리 분석에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

내부 확인 불가: 본 건 점유자의 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 평가 시 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

토지 이용 제한: 토지이용계획상 여러 용도지구에 해당하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 세종시 나성동의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 신도시 개발의 중심에서 미래 가치 상승이 기대되는 곳입니다.

그러나 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박홍우의 존재이며, 그의 보증금 165,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용합니다. 이 임차인은 물건 명세서에 따라 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 낙찰자가 인수하게 됩니다.

점유자 부재로 인한 내부 확인의 어려움과 복잡한 권리 관계를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지: 세종시 중심상업지역 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

생활 및 업무 편의: 행정기관, 상업시설, 교통망이 잘 갖추어져 있어 업무와 생활의 편리성이 뛰어납니다.

잠재적 가치: 세종시 개발 계획에 따라 부동산 가치가 지속적으로 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 156,000,000원

인수되는 임차보증금 (박 ): 165,000,000원 (매수인이 인수)

시세 분석:

제공된 정보에는 오피스텔의 정확한 매매 및 임대 시세 정보가 포함되어 있지 않아, 상세한 현 시세 분석이 어렵습니다. 일반적인 세종시 나성동 지역 오피스텔의 경우, 본 물건과 유사한 면적대의 소형 오피스텔은 1억 5천만원대에서 2억원 이상까지 형성될 수 있으나, 정확한 가치는 건물 상태, 층수, 향, 주변 편의시설 접근성 등에 따라 크게 달라집니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 매수인이 인수해야 하는 임차보증금 165,000,000원입니다. 따라서 입찰가는 감정가 156,000,000원 자체뿐만 아니라, 인수되는 임차보증금을 고려하여 실질적인 총 투자 비용이 적정 수준인지 면밀히 검토해야 합니다.

본 보고서의 '금액 산정 규칙'에 따라, 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다. 그러나 실제 투자 결정 시에는 인수 보증금 165,000,000원을 반드시 총 투자 비용에 포함하여 계산해야 합니다.

만약 박홍우 임차인이 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 금액은 매수인이 부담해야 하므로, 낙찰가는 실질적으로 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 오피스텔의 최근 실거래가, 현재 매물 시세, 임대 수익률 등을 추가적으로 분석하여, 인수 보증금 165,000,000원을 고려한 총 투자 금액 대비 수익성을 평가해야 합니다. 현재로서는 감정가 156,000,000원 이하에서, 인수되는 보증금 165,000,000원과 물건의 미래 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.