나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502177 [1] 대전광역시 동구 용전동 1 신동아아파트 3동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용전동 소재 ""대전복합버스터미널"" 북측 인근에 위치하는
「신동아아파트 제3동 제3층 제303호 (전유면적:84.56㎡)」로서, 부근은 아파트단지,
단독주택, 주상용 건물 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반
입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 진출입 및 주정차 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재
하는바, 제반 대중교통사정은 보통인편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 제3층 제303호로서,

- 외벽 : 몰탈위 수성페인트 마감,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임,
- 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 온수보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재경보기설비 및
승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 아스팔트포장도로를 통해 단지로 진.출입하고, 인접도로 상태는 보통인
편임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상,

- 용전동 1번지 : 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 중로3류
(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경
관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))임.

- 용전동 6-2번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(전
부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관
리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래
공원))임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장, 등기사항전부증명서(표제부-1동의 건물의 표시)상 및 귀제시
목록상 ""용전동 1 외 10필지""에 소재하는 것으로 등재 및 표기되어 있으나, 등기사항
전부증명서(표제부-대지권의 목적인 토지의 표시)상 2017.09.07. 일자로 토지가 합병
되어 현황""용전동 1, 6-2번지""에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 인근주민으로 부터의 탐문조사 등을 통한
표준적 이용상황 등을 기준으로 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

본건은 집합건축물대장, 등기사항전부증명서(표제부-1동의 건물의 표시)상 "용전동 1 외 10필지"에 소재하는 것으로 등재 및 표기되어 있으나, 등기사항 전부증명서(표제부-대지권의 목적인 토지의 표시)상 2017.09.07. 일자로 토지가 합병되어 현황"용전동 1, 6-2번지"에 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502177 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (일부 마스킹)

1.2. 부동산 현황

소재지: 대전광역시 동구 용전동 1 신동아아파트 3동 3층 303호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 제3층 제303호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 234,000,000 원

토지면적 (토지지분): 45.62㎡ (약 13.8평)

건물면적 (전용면적): 84.56㎡ (약 25.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 동구 용전동 소재 '대전복합버스터미널' 북측 인근에 위치합니다.

부근은 아파트 단지, 단독주택, 주상용 건물 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 제반 차량의 진출입 및 주정차가 용이합니다.

인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

용전동 1번지: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 도로, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

용전동 6-2번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2013년 2월 27일 국민은행 근저당 (을14)

등기부채권 총액: 202,800,000원

주요 권리 내역:

* 국민은행 근저당 82,800,000원 (말소)

* 농협은행 근저당 120,000,000원 (말소)

* 농협은행 임의경매개시결정 98,351,906원 (본 경매 사건, 말소 예정)

3.2. 임차인 현황

임차인: 유창현 (성만 표시: 유 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2005년 10월 4일

대항력: 있음

참고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 실제 인수되는 금전적 부담은 없을 것으로 추정됩니다. 다만, 금액이 미상으로 신고된 경우 예상치 못한 법적 분쟁 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

본건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 관련 내용이 없어 인수되는 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 유창현의 경우 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실질적인 보증금 반환 의무 발생 가능성은 낮으나, 정확한 권리 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

대전복합버스터미널 인근 지역으로 교통 및 상업 시설 이용이 매우 편리합니다.

아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 주거 편의성이 양호합니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 명확하게 식별되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

다만, 대규모 버스터미널 인근 지역의 특성상 유흥업소 등 유해 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 답사를 통한 추가적인 확인을 권장합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 신동아

건축년도: 1990년

총 세대수: 914세대

총 동수: 13개동

최고층: 15층

주차대수: 총 700대 (지상 6대, 지하 31대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 전기차 충전기 (지상 15대)

5.2. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 커뮤니티 시설 이용이 가능합니다.

주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 대전복합버스터미널 인접으로 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주소 불일치 (토지 합병)

집합건축물대장 및 등기사항전부증명서 상 '용전동 1 외 10필지'로 등재되어 있으나, 2017년 9월 7일 토지 합병으로 현황은 '용전동 1, 6-2번지'에 소재합니다. 행정상 주소 표기상 차이가 있으나, 토지 합병으로 권리 관계에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 임차인 관련 (대항력 있으나 보증금/차임 미상)

임차인 유창현은 2005년부터 거주 중이며 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 금액이 없는 것으로 추정됩니다. 하지만 금액이 미상으로 신고된 경우 예상치 못한 법적 분쟁 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 내부 확인 불가

이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 표준적 이용 상황을 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전복합버스터미널 인근에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

최근 실거래가 및 감정가격을 고려할 때 시장 가치가 비교적 명확하며, 권리 분석상 인수해야 할 부담이 크지 않아 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인의 대항력 존재 및 보증금/차임 미상, 내부 확인 불가 등의 리스크 요인을 충분히 고려한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대전복합버스터미널 인근 지역의 지속적인 개발 가능성 및 투자가치

* 전용면적 84.56㎡(약 25.6평)으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 매물

* 권리 분석상 인수되는 금전적 부담이 거의 없어 비교적 안전한 투자 대상

* 향후 시세 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000 원

최근 실거래가 (유사 면적): 229,000,000 원 (2026년 5월 30일, 84.56㎡)

최근 전세 실거래가 (유사 면적): 180,000,000 원 (2026년 5월 22일, 84.56㎡)

임차인 보증금 인수액: 0원 (추정)

종합적으로 고려 시, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

수익률 및 희망 낙찰가를 고려하여 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.