나이스옥션 법원경매 논산 2025타경149 [1] 충청남도 계룡시 금암동 74 신성2차미소지움아파트 208동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 ""계룡고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일원은
아파트단지, 근린생활시설 및 각급학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하는 등 대중교통
수단에 접근성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골경사지붕 15층건 건물 중 제14층 제1402호로서
(사용승인일: 2005.11.16)
외벽: 시멘트 몰탈위 페인트 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감
창호: PVC새시 이중창임

이용상태

아파트

설비내역

위생설비, 및 급배수설비, 난방설비, 공용승강기설비, 옥내소화전 설비, 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 폭약 30미터 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 폭 약 20미터
내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2014-11-10)(도시관리계획 재정비 변경),
대로2류(폭 30m~35m)(2020-11-02)(주택건설사업계획(변경, 7차)승인고시)(접합) , 대로2류
(폭 30m~35m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-11-03)(실효)(접합), 가축사육제한구역(전
부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 폐문부재로 내부 확인이 불가하였으나, 공부자료에 근거하여 탐문된
제반 가격자료를 고려하여 평가하였는바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니,
경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

1.1. 사건 개요

사건번호: 논산지원 2025타경149 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 계룡시 금암동 74 신성2차미소지움아파트 208동 14층 1402호

용도: 아파트

감정가: 280,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

건물면적: 84.86㎡ (약 25.7평)

토지면적: 58.47㎡ (약 17.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2005년 11월 16일

건물구조: 철근콘크리트구조 철골경사지붕 15층건 중 제14층

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 공용승강기설비, 옥내소화전 설비, 주차설비 등

3.

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 "계룡고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 각급학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 접근성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m) 접합, 중로1류(폭 20m~25m) 실효 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

인접 도로상태는 본건 동측 및 남측으로 폭 약 30미터, 북측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

4.

3.1. 채권자 및 채무 현황

채권자: 강OO

등기부채권 총액: 378,000,000원

말소기준권리: 2022년 11월 16일 접수된 한국주택금융공사 근저당권 (말소 예정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2024년 07월 22일

확정일자: 2024년 07월 22일

배당신고일자: 2025년 04월 24일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 경매 절차를 통해 보증금을 배당받게 되므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약 및 말소기준 권리

말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권 (2022-11-16)

경매개시결정 등기 (2025-02-05)를 포함한 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 대항력 없음)

5.

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에는 아파트단지와 함께 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

주거 지역과 교육 시설이 밀집된 환경으로, 조용하고 안정적인 주거 생활이 가능한 지역입니다.

6.

5.1. 단지 정보

아파트명: 계룡 신성미소지움2차아파트

주소: 충청남도 계룡시 금암동 74

동수: 11동

세대수: 608세대

총 주차대수: 277대 (지상 4대, 지하 20대, 전기차 충전기 9대 포함)

최고층: 20층

5.2. 편의 시설 및 학군

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등이 있습니다.

주변에 계룡고등학교가 위치하며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

7.

6.1. 현황 조사 상 특이사항

현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 불가하였으며, 공부 자료 및 탐문 자료에 근거하여 평가되었으므로 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 법적 제한 및 규제

토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호 구역(상대, 절대) 등에 해당하여 건축 및 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.3. 기타 위험 요소

아파트 사용승인일이 2005년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

감정평가액(280,000,000원) 대비 최근 실거래가(240,000,000원 ~ 255,000,000원)에 차이가 있어 시세 변동성을 주시할 필요가 있습니다.

8.

본건은 충청남도 계룡시 금암동에 위치한 신성2차미소지움아파트 208동 1402호로, 준수한 입지 조건과 기본적인 생활 편의 시설을 갖춘 아파트입니다.

채무 총액이 감정가보다 높아 경매 절차에 따른 권리 관계는 비교적 명확하며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다.

다만, 현장 내부 확인 불가 및 감정가와 실거래가의 괴리가 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

9.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역에 위치하며, 학교 등 교육 시설 인접

* 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담 없음

* 실거래가 기반 시세 분석: 최근 실거래가를 통해 현실적인 시장 가치 파악 가능

10.

최근 실거래가를 고려할 때, 본건(84.86㎡)의 시세는 2억 4천만원에서 2억 5천 5백만원 수준으로 파악됩니다.

감정가 2억 8천만원은 현재 시장가보다 높은 편이므로, 시장가에 준하거나 약간 상회하는 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 보수적으로 최근 최고 실거래가 수준인 2억 5천 5백만원을 입찰가로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.