나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2521 [1] 대전광역시 유성구 덕명동 523-32 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 '한밭대학교 유성덕명캠퍼스' 북측 인근에 위치하고, 주위
는 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지, 대학교, 초등학교, 유성골프장, 대전현충원 등으로 형성되
어 있는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은
보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형의 평지인 토지로서, 현황 '주거용건부지'로 이용중임.
기호(4): 부정형의 평지인 토지로서, 현황 단지내 '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북측으로 기호(4)토지(폭 8M내외의 포장도로)를 이용중임.
기호(4): 본건은 공부 및 현황 폭 6~8M의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역(2012-06-29)(덕
명지구 도시개발사업), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 도시개발구역(2012-06-29)(덕명지구)<도시개발법>임.
기호(4): 도시지역, 제2종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역(2012-06-29)(덕
명지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 가축사육제한구역(20
22-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2012-06-29)(덕
명지구)<도시개발법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물 감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
(사용승인일: 2021.12.15)

외벽: 노출콘크리트 및 외장철판 마감 등,
내벽: 벽지, 타일, 노출콘크리트 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

기호(3): 통나무구조 기와지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 2022.06.13)

외벽: 목재, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지, 목재 마감 등,
창호: 목재창호 마감 등임.

이용상태

기호(2): '단독주택'으로 이용중임.
기호(3): '단독주택'으로 이용중임.

설비내역

기호(2,3): 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
조경수 등은 토지 감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.
감정평가 및 현황조사의 내용 중 목록2의 등기사항전부증명서상 도로명 주소 '덕명로16번길 648'은 2026.01.28.자로 '덕명로16번길 6-48'로 정정 등기됨.
목록4는 소유자의 지분 중 일부(갑구 39번의 지분 3873.2분의 133)만 매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경2521 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 덕명동 523-32

용도: 단독주택

감정가: 1,609,629,520원 (약 16억 1천만원)

토지면적: 4362.30㎡ (약 1319.51평)

토지 지분: 621.95076㎡ (약 188.14평)

건물면적: 236.01㎡ (약 71.39평)

건물 제시외면적: 8.10㎡ (약 2.45평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 조경수 등은 토지 감정평가 및 최저매각가격에 포함됨. 목록2의 도로명 주소는 '덕명로16번길 6-48'로 정정 등기됨. 목록4는 소유자 지분의 일부만 매각임.

물건 특수 정보: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

건축물 정보 요약:

본건에는 두 개의 건물 동이 있습니다.

기호(2) 건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 3층 건물로, 2021년 12월 15일 사용승인되었습니다. 외벽은 노출콘크리트 및 외장철판 마감, 내벽은 벽지, 타일, 노출콘크리트 마감이며, 샷시창호로 되어 있습니다. 용도는 단독주택입니다.

기호(3) 건물: 통나무구조 기와 지붕 단층 건물로, 2022년 6월 13일 사용승인되었습니다. 외벽은 목재, 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지, 목재 마감이며, 목재창호로 되어 있습니다. 용도는 단독주택입니다.

기본적인 급배수, 위생, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 덕명동에 소재하며, '한밭대학교 유성덕명캠퍼스' 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지, 대학교, 초등학교, 유성골프장, 대전현충원 등으로 형성된 주거지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통 환경이 양호한 편입니다.

토지 이용 상태는 기호(1) 토지는 사다리형 평지로 '주거용 건부지'로 이용 중이며, 기호(4) 토지는 부정형 평지로 단지 내 '도로'로 이용 중입니다.

기호(1) 토지는 북측으로 폭 8M 내외의 포장도로인 기호(4) 토지를 이용하고 있습니다. 기호(4) 토지 자체도 폭 6~8M의 포장도로입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

기호(1) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕명지구 도시개발사업), 가축사육제한구역, 도시개발구역.

기호(4) 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕명지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 도시개발구역, 건축법에 따른 도로.

1.2. 권리분석

토지 등기부상 권리 내역 요약:

소유권 이전: 강정엽 (2020-11-30), 계애경 (2023-01-25)

근저당권: 대전서부새마을금고 (2023-02-27, 1,800,000,000원, 말소기준권리)

근저당권: 최승동 (2024-03-11, 390,000,000원)

임의경매개시결정: 대전서부새마을금고 (2025-04-08, 1,048,924,510원, 사건번호 2025타경2521)

건물 등기부상 권리 내역 요약:

소유권 보존: 김혜림 (2022-01-25)

소유권 이전: 계애경 (2023-01-25, 매매)

근저당권: 대전서부새마을금고 (2023-02-27, 1,800,000,000원, 말소기준권리)

근저당권: 최승동 (2024-03-11, 390,000,000원)

임의경매개시결정: 대전서부새마을금고 (2025-04-08, 1,048,924,510원, 사건번호 2025타경2521)

등기부채권 총액: 2,190,000,000원 (약 21억 9천만원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

주의: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아 인수 여부 및 금액을 정확히 알 수 없으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황을 상세히 파악해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 대전광역시 유성구 덕명동의 주거지역에 위치합니다.

주변에 한밭대학교, 초등학교가 있어 배후수요가 있는 지역입니다.

근린생활시설, 아파트 단지, 골프장, 대전현충원 등이 혼재되어 있습니다.

상권이 활성화된 지역이라기보다는 주거 기능이 중심인 지역으로 판단됩니다.

제시된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보(삼성파크빌)는 2022년 준공된 건물로, 면적 80.7㎡ 기준으로 2024년 4월 3.2억원, 2025년~2026년 4.0억원 수준의 거래가 있었습니다. 본건은 단독주택으로, 이러한 빌라/연립과는 직접적인 비교가 어렵지만, 지역 전반의 부동산 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 초등학교와 대학교가 있어 교육 환경을 이용하기에 편리합니다.

유성골프장, 대전현충원 등이 인접해 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

차량 접근 및 대중교통 이용이 가능하여 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

단독주택으로서 넓은 토지와 함께 개인 정원 등을 활용할 수 있는 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복병합사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

유동화물건, 공동담보: 금융기관의 채권양수도 및 복수의 담보 설정과 관련된 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

토지 지분 매각: 목록4(단지 내 도로로 이용되는 토지)의 경우, 소유자의 지분 일부만 매각되므로 해당 토지에 대한 소유권 및 이용에 있어 완전한 권리를 확보하지 못할 가능성이 있습니다. 이는 향후 사용 및 관리에 제약을 줄 수 있습니다.

미상 임대차 현황: 임차인 정보가 불확실하여 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

주소 정정: 등기사항전부증명서상 도로명 주소 변경이 있었으므로, 권리 분석 및 현장 확인 시 혼동이 없도록 주의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 덕명동에 위치한 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 현대적인 건축물(2021년, 2022년 준공)을 포함하고 있습니다. 입지적으로는 대학교 및 주거 시설이 인접해 있어 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 그러나 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등의 복잡한 권리 관계와 함께, 단지 내 도로로 사용되는 토지의 지분 매각이라는 특수한 상황은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한 임차인 현황이 미상이라는 점은 명도 과정에서 주의가 필요함을 시사합니다. 감정가는 약 16.1억 원으로 책정되었으나, 총 채권액이 이를 초과하는 점을 감안할 때, 권리 관계의 복잡성과 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 대지 면적(약 1319평)과 현대식 단독주택을 보유하고 있다는 점은 장점입니다.

대학가 인근에 위치하여 임대 수요나 향후 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

건축 연도가 최신(2021년, 2022년)이라 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

복잡한 권리 관계를 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,609,629,520원 (약 16.1억 원)입니다.

총 등기부채권액은 2,190,000,000원 (약 21.9억 원)으로 감정가를 초과합니다.

주변 빌라/연립 시세(80.7㎡ 기준 3.2억~4.0억원)는 본건의 대규모 단독주택과는 직접 비교가 어렵습니다.

본건의 넓은 토지 면적과 건축물의 가치, 그리고 잠재적 리스크(복잡한 권리 관계, 지분 매각 토지 등)를 고려할 때, 경매 초기 단계에서의 낙찰가는 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

현 시세 및 시장 상황, 그리고 본건의 특수성을 종합적으로 고려하여, 입찰 희망가는 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준인 약 11억 3천만원 ~ 14억 4천만원 (113,000 ~ 144,000만원) 범위에서 신중하게 결정하시길 권고합니다.

이는 시장 상황 및 추가적인 정보에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.