나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1429 [1] 대전광역시 유성구 구암동 670-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재 ""덕송초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지역으로서,
제반 주위환경은 보통인편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하는바, 제반 대중교통
상황은 보통인편임.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가각 정리된 정방형의 토지로서, ""주상용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측 및 동측으로 노폭 약8미터 정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위
계획구역(2012-06-29)(덕명지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-29)(덕명
지구)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 도시개발구역(2012-06-29)(덕명지구)<도시개발법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서,
- 외 벽 : 화강석 붙임, 벽돌 쌓기, 드라이비트 마감, 강화유리 마감 등,
- 내 벽 : 벽지 붙임, 타일 붙임 및 인테리어 마감 등,
- 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 주상용 건물로서,
- 1층 : 근린생활시설(사무실)(1개호) 및 로비 등,
- 2층 : 다가구주택(3개호),
- 3층 : 다가구주택(3개호),
- 4층 : 다가구주택(2개호)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기설비, 화재탐지및경보설비, 주택부분에 난방설비, 승강기설비,
출입문통제 시스템 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 연면적에 포함되지 않은 확장형발코니. 누다락 등은 건물가격에 포함하여
평가하였고, 본건 건물 1층에 제시외건물 ""ㄱ""이 소재하여 별도로 평가함.

공부와의 차이

본건 건물은 등기사항전부증명서상 1~4층 모두 ""단독주택(다가구주택)""으로 등재되어
있으나, 1층은 일반건축물대장상으로는 ""근린생활시설(일반음식점)""로 등재되어 있
고, 현황은 ""근린생활시설(사무실)""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임.

- 본건 건물의 내부확인은 소유자 및 이해관계인의 부재로 일반건축물대장상의 도면
등을 참고로 하여 일반적인 상태를 기준으로 평가하였으니 경매참여시 재확인하시
기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함, 확장형 발코니, 누다락은 감정 평가 및 매각에 포함됨.
- 건물 1층은 건축물 대장상 근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 근린생활시설(사무실)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경1429 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함, 확장형 발코니, 누다락은 감정 평가 및 매각에 포함됨. 건물 1층은 건축물 대장상 근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 근린생활시설(사무실)임.

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 유성구 구암동 670-2 (신 주소: 대전광역시 유성구 동서대로5번길 47-17)

용도: 다가구주택 (1층 일부 근린생활시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,374,409,200 원

토지면적: 263.90㎡ (약 79.83 평)

건물면적: 483.01㎡ (약 146.12 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 14.56㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 구암동 소재 "덕명초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 전형적인 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 정도의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(덕명지구), 지구단위계획구역(덕명지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m~10m)(덕명지구), 가축사육제한구역, 도시개발구역(덕명지구)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지)

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2013-09-27, 권리종류: 공유자전원지분전부이전, 권리자: 서혜숙

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2019-12-04, 권리종류: 소유권이전4번신탁등기말소, 권리자: 최석호

* 등기구분: 을7, 접수일자: 2019-12-04, 권리종류: 근저당권, 권리자: 대전서부새마을금고, 권리금액: 803,000,000원, 말소: 말소

* 등기구분: 을8, 접수일자: 2024-12-03, 권리종류: 근저당권공동담보목록, 권리자: 김남용, 권리금액: 150,000,000원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑12, 접수일자: 2025-01-20, 권리종류: 가압류, 권리자: 조춘화, 권리금액: 400,000,000원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑13, 접수일자: 2025-02-27, 권리종류: 임의경매, 권리자: 대전서부새마을금고, 말소: 말소

* 등기구분: 갑14, 접수일자: 2025-03-28, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 최성훈외 1명, 말소: -

토지 등기부채권 총액: 1,353,000,000원

3.2. 등기부 요약 (건물)

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 2019-12-04, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 최석호, 말소: -

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2019-12-04, 권리종류: 근저당권, 권리자: 대전서부새마을금고, 권리금액: 803,000,000원, 말소: 말소

* 등기구분: 을4, 접수일자: 2025-01-20, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 구형모, 권리금액: 70,000,000원, 말소: 말소

* 등기구분: 을5, 접수일자: 2025-05-27, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 이준호, 권리금액: 120,000,000원, 말소: 말소

* 등기구분: 을2, 접수일자: 2024-01-12, 권리종류: 전세권설정, 권리자: 한국서부발전주식회사, 권리금액: 100,000,000원, 말소: 말소

* 등기구분: 을3, 접수일자: 2024-12-03, 권리종류: 근저당권, 권리자: 김남용, 권리금액: 150,000,000원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑8, 접수일자: 2025-01-20, 권리종류: 가압류, 권리자: 조춘화, 권리금액: 400,000,000원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑9, 접수일자: 2025-02-27, 권리종류: 임의경매, 권리자: 대전서부새마을금고, 말소: 말소

* 등기구분: 갑10, 접수일자: 2025-03-28, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 최성훈외 1명, 말소: -

건물 등기부채권 총액: 1,643,000,000원

3.3. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 12월 4일 접수된 대전서부새마을금고의 근저당권 (을7/을1)입니다. 본 경매절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 유

보증금: 3,000,000원, 차임: 700,000원, 전입일자: 2021-05-13, 배당신고일자: 2025-05-29, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사공간솔루션

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-12-17, 배당신고일자: -, 대항력: 없음

* 임차인: 구

보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-12-01, 확정일자: 2020-11-19, 배당신고일자: 2025-01-20, 대항력: 없음

* 임차인: 한국서부발전주식회사

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: -, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음

* 임차인: 남

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-12-24, 확정일자: 2021-11-24, 배당신고일자: 2025-03-21, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 20,000,000원, 차임: 350,000원, 전입일자: 2024-12-17, 확정일자: 2024-12-17, 배당신고일자: 2025-03-25, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-04-04, 확정일자: 2023-03-03, 배당신고일자: 2025-03-20, 대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-08-28, 확정일자: 2023-08-28, 배당신고일자: 2025-04-24, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 140,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-01-17, 확정일자: 2020-01-17, 배당신고일자: 2025-03-17, 대항력: 없음

* 임차인: 황

보증금: 150,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2020-01-23, 확정일자: 2020-01-09, 배당신고일자: 2025-03-20, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-07-26, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음

3.5. 인수되는 권리 (보증금)

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 대전광역시 유성구 구암동 일대는 단독주택, 다가구주택 등 주거시설과 근린생활시설, 상업시설이 혼재된 복합 주거지역입니다. 덕명지구 도시개발사업 구역 내에 위치하여 향후 지역 개발 가능성도 내포하고 있습니다.

4.2. 건물 용도 분석

건물은 지하 없이 지상 4층 철근콘크리트 구조로, 1층은 근린생활시설(현황: 사무실), 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다. 주상복합 형태로 운영되고 있어 임대 수익 창출 및 거주 용도로 활용 가치가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 교육시설

본건 인근에 덕명초등학교가 위치하고 있으며, 대전 국제중학교, 대전 국제고등학교 등 교육시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

본건 건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 가지고 있으며, 외벽은 화강석, 벽돌, 드라이비트, 강화유리 등으로 마감되었습니다. 내부 마감은 벽지, 타일, 인테리어 등으로 되어 있으며, 창호는 새시입니다. 위생 및 급배수설비, 전기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주택 부분 난방설비, 승강기설비, 출입문 통제 시스템 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물대장상 1층은 근린생활시설(일반음식점)로 기재되어 있으나, 현황은 근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다. 이는 공부와 현황이 일치하지 않는 사항으로, 입찰 전 확인이 필요합니다.

6.2. 제시외 건물 및 부합물

감정평가 시 건물 연면적에 포함되지 않은 확장형 발코니와 누다락은 감정가 및 매각에 포함되어 평가되었습니다. 또한, 건물 1층에 제시외 건물 "ㄱ"이 소재하여 별도 평가되었습니다.

6.3. 공동담보 및 유동화 물건

본건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 채권이 여러 건 설정되어 있는 점을 고려해야 합니다.

6.4. 기타 특이사항

임대 내역은 미상이며, 건물 내부 확인 시 소유자 및 이해관계인 부재로 일반건축물대장 도면 등을 참고하여 평가되었으므로, 경매 참여 시 현황 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구의 주거지역에 위치한 다가구주택으로, 토지 면적이 넓고 건물 연면적 또한 상당하여 주거 및 상업 용도로 복합 활용이 가능합니다. 인근에 초등학교가 있고 교통 여건도 양호한 편입니다. 다만, 1층 용도 불일치, 임대 내역 미상 등 추가 확인이 필요한 사항들이 존재하며, 공동담보 및 유동화 물건이라는 점은 권리 분석 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 4층 건물로 인한 높은 활용도

* 주거와 근린생활시설의 복합 용도로 안정적인 임대 수익 기대 가능

* 덕명지구 도시개발사업 등 지역 개발 잠재력

* 대전 도시철도 1호선 등 대중교통 접근성

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원으로, 감정가 1,374,409,200원을 기준으로 시장 상황 및 본건의 제반 사항을 종합적으로 고려하여 산정할 필요가 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태, 예상 임대 수익률, 주변 시세 등을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

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