나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502015 [1] 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 396 자이아파트 106동 10층1004호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502015 [1] 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 396 자이아파트 106동 10층1004호 아파트 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매9계 2025타경502015 | 소재지: 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 396 자이아파트 106동 10층1004호 | 감정가: 281,000,000원 | 최저가: 281,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 대전지방법원 2025타경502015 (1)이며, 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 396 자이아파트 106동 10층1004호에 위치한 아파트입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

본 건의 감정가는 281,000,000원이며, 토지면적 50.19㎡ (토지 지분율 5019.39)와 건물면적 84.66㎡ (건물 지분율 8466.41)로 구성된 토지/건물 일괄매각 물건입니다.

1.3. 경매 및 채무 정보

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자는 송OO으로 동일합니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 중복사건 및 유동화물건으로 진행 중입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 소재 '조치원청사' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주상용건물, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 주거 편의시설이 잘 갖춰진 아파트 주거 단지로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 제반 차량 접근이 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성도 양호하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 사면으로 대로(3류) 및 중로(1류, 3류)에 접하고 있어 차량 진출입 및 광역 이동에 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건 및 종류

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, 부동산임의경매로 진행되어 채권자의 담보권 실행을 위한 경매입니다.

3.2. 소유 및 채무 관계

소유자와 채무자가 송OO으로 동일하며, 채권자는 에OOOOOO로, 금융권 관련 채권으로 보입니다. 특이사항인 중복사건으로 인해 경매 취하 또는 변경의 가능성이 있으니 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다. 유동화물건(NPL)의 경우 일반 경매보다 채권 양수도나 권리 관계가 복잡해질 가능성이 존재합니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 임차인 유무 및 대항력 여부를 정확히 파악해야 합니다. 임차인이 있을 경우 명도 진행 시 변수가 발생할 수 있습니다. 현장조사 시 내부확인이 곤란했으므로, 명도 난이도가 상승할 가능성이 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 환경 및 이용 상태

본건 아파트는 12층 중 10층에 위치한 중층 물건으로, 이용상태는 아파트(주거용)로 이용 중입니다. 기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 잘 갖춰져 있습니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하여 주거 환경의 안정성이 높습니다. 대로 및 중로에 접하여 개발 잠재력도 있습니다. 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 하수처리구역으로 지정되어 있으며, 특히 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 주변 환경 관리의 중요성이 강조되는 지역입니다.

5. 건물 현황 및 구조

5.1. 건물 구조 및 마감

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물 내 10층 1004호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등으로 일반적인 아파트의 구조를 갖추고 있습니다.

5.2. 내부 확인의 어려움

감정평가서에 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 표준적인 설비 및 이용상황 등을 고려하여 평가되었다고 명시되어 있습니다. 이는 내부 수리 상태, 누수 여부 등을 입찰자가 직접 확인할 수 없다는 리스크를 내포합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크 (중복 사건 및 유동화물건)

중복사건으로 인해 최고가 매수신고인이 결정된 이후에도 채권자 또는 채무자의 이의 제기로 경매가 취소되거나 정지될 가능성이 있습니다. 또한 유동화물건(NPL)은 채권자의 매각 의지가 강하지만, 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있을 경우 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 명도 리스크 (내부 확인 불가 및 임대관계 미상)

내부 확인이 불가했고 임대관계가 미상인 관계로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부에 따라 명도 리스크와 비용이 증가할 수 있습니다. 입찰자는 명도에 필요한 시간과 비용을 충분히 고려해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

세종특별자치시 조치원읍에 위치한 본 건 아파트는 조치원청사 인근의 주거 선호도 높은 단지 내 중층 물건이라는 장점을 가지고 있습니다. 기본적인 생활 인프라와 교통 접근성이 양호하여 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 조치원청사 인근, 대로/중로 접근성이 확보된 아파트 단지입니다.

실수요 중심: 84.66㎡의 국민 평형 아파트 물건으로, 매매 및 전월세 거래가 활발하여 환금성이 우수할 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 메리트: 입찰 시점의 주변 시세 및 급매가를 철저히 분석하여 낙찰가를 산정할 경우, 안정적인 시세 차익 또는 임대수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 유동화물건 및 중복사건이라는 권리적 특이사항에 대한 면밀한 검토와 함께 내부 확인 불가 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계