나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501967 [1] 대전광역시 동구 판암동 230-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 판암동 소재 ‘판암동성당’ 동측에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 주택, 전 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 완경사 세장형, 사다리 부정형 등의 토지로서, 전, 주거용 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(8,10,17,18)은 맹지이며, 기호(1,2,5,16,20,21)는 노폭 약 3m 내외의 비포장도로에, 기호(7,9,12)는 노폭 약 3m 내외의 시멘트 등의 포장도로에, 기호(3,4,22)는 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에, 기호(6,14,19)는 노폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.
(후첨 '지적개황도' 등 참조)

토지이용계획 및 제한상태

(1,10,17) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 역사문화환경보존지역(문화재로부터300m내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(2) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(3,4,5,7,9,11,12,22) :도시지역, 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(6) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(8) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재로부터300m내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(14) :도시지역, 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 중로1류(폭 20m~25m)<도시개발법>, 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(16) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(18) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(19) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(20) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

(21) :도시지역, 자연녹지지역(2024-09-26)(자연녹지지역), 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2023-09-14)(판암2지구 도시개발구역)<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

제시목록 외의 물건

-.기호(1)-㉠, 기호(6)-㉡, 기호(9)-㉢-1, 기호(7)-,㉢-2,㉢-3, 기호(12)-㉣,㉤, 기호(16)-㉥의 제시외건물이 소재하며, 기호(1,6)은 토지의 가격에 미치는 영향이 미미하다고 판단되며, 기호(7,12,16)은 제시외건물로 영향을 받는 토지의 단가를 병기하오니, 경매진행시 참고바람.

-.기호(1,2,6,8,10,16,17,18 ,19,20,21)의 지상 활잡목은 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람.

-.기호(20)에 분묘1기가 소재하며, 이로 인해 토지의 가격에 영향을 미치는 경우 분묘소재부분의 단가를 병기하오니, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

기호(11)은 공부상 전이나, 현황 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항으로,

-.기호(18,19,21)은 용도지역이 2이상인 필지로서, 주된 용도지역을 기준으로 이를 감안하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람.

-.기호(10)은 위치가 특정되지 않은 지분토지로서, 토지 전체를 기준하되 제시지분(이용우 지분 148/178)만을 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(13) : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 주택 건으로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감으로 관리상태 다소 불량시됨.

기호(15) : 벽돌 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로서,
외 벽 : 벽돌쌓기, 모르타르 위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 알루미늄새시 등 마감으로 관리상태는 보통시됨.

이용상태

기호(13)은 주택으로, 기호(15)는 주상용(1층 석유판매취급소, 2층 주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기 및 위생설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

기호(12)-㉣,㉤의 제시외건물이 소재하며, 기호(15)의 제시외구조물(차양 등)은 기호(15) 건물에 포함하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,17,18,19,20,21,22 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
- 목록1. 노폭 약 3m 내외의 비포장도로에 접하고 있음. 지상 제시외 건물 ㉠(창고 등 27㎡)은 매각에서 제외.
- 목록3. 지목은 전이나 현황은 묵전으로 북쪽 일부를 도로로 이용중.
- 목록6. 제시외 건물 ㉡(창고 등 20㎡)은 매각에서 제외.
- 목록7. 지상에 타인 소유 건물 있음, 제시외 건물[㉢-1 창고 등 50㎡(목록9. 지상에 걸쳐 있음), ㉢-2 주택 등 90㎡, ㉢-3 주택 등 65㎡] 있으며, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.
- 목록8,17,18. 맹지임.
- 목록9. 남서쪽 일부를 도로로 이용중. 지상에 타인 소유 건물 있음, 제시외 건물[㉢-1 창고 등 50㎡(목록7. 지상에 걸쳐 있음)] 있으며, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.
- 목록10. 맹지이며 지분매각임.
- 목록11. 공부상 전이나 현황 도로로 이용중.
- 목록12. 지상 제시외 건물 ㉣(창고 등 15㎡), ㉤(창고 등 40㎡) 포함.
- 목록15. 주상용(1층 석유판매취급소, 2층 주택)으로 이용중.
- 목록16. 제시외 건물 ㉥(법당 27.36㎡)은 매각에서 제외. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.
- 목록20. 지상에 연고 미상의 분묘 1기 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경501967 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 동구 판암동 230-10

용도: 단독주택 (일괄매각 대상)

토지면적: 26,876.00㎡ (약 8,133.39평)

토지지분: 26,776.922㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 117.56㎡ (약 35.56평)

건물지분: 117.56㎡

건물 제시외면적: 55.00㎡ (약 16.64평)

1.3. 감정가 및 매각조건

감정가: 26,248,660,800원 (262억 4866만 800원)

매각대상: 토지매각 (단, 일괄매각 조건)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 판암동 소재 '판암동성당' 동측에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 주택, 전 등이 소재하는 기존 주택지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행 횟수 등을 고려할 때 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 토지(목록별)는 다양한 폭과 형태의 도로에 접하고 있습니다.

* 기호(8, 10, 17, 18)은 맹지입니다.

* 기호(1, 2, 5, 16, 20, 21)은 노폭 약 3m 내외의 비포장도로에 접합니다.

* 기호(7, 9, 12)는 노폭 약 3m 내외의 시멘트 포장도로에 접합니다.

* 기호(3, 4, 22)는 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

* 기호(6, 14, 19)는 노폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

* 목록 1은 노폭 약 3m 내외의 비포장도로에 접하고 있습니다.

* 목록 3은 지목은 전이나 현황은 묵전으로, 북쪽 일부를 도로로 이용 중입니다.

* 목록 11은 공부상 전이나 현황 도로로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(대체농지조성비 납부지역) 등 다양한 용도지역에 속해 있습니다. 또한, 지구단위계획구역(대전 판암2지구 도시개발구역), 가축사육제한구역, 도시개발구역(판암2지구 도시개발구역), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 역사문화환경보존지역으로 지정되어 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021.09.03 근저당권)

토지 및 건물 등기부에는 다수의 소유권 이전 기록과 함께 2021년 9월 3일 접수된 엠씨아이대부주식회사, 대전판암주거제일차주식회사, 흥국아이비투자주식회사의 근저당권이 설정되었으나, 경매개시결정(2025.03.13, 채권자: 조촌 12명)으로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 60,000,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 목록 1, 6, 7, 9, 16 지상의 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

* 분묘기지권: 목록 20 지상에 연고 미상의 분묘 1기가 소재하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 유근수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-04-25, 대항력 없음.

* 최윤하: 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2012-04-18, 확정일자 2022-11-14, 배당신고일자 2025-04-07, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

참고: 물건명세서 및 특이사항에 '대항력있는임차인'이 언급되어 있으나, 상세 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 상충되는 정보가 존재하므로 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 일대는 근린생활시설, 아파트단지, 주택, 전 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

4.2. 상업시설

건물 15호는 1층 석유판매취급소, 2층 주택으로 이용되는 주상복합 건물로, 일부 상업적 기능이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

인근에 노선버스정류장이 소재하며, '판암동성당'이 동측에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 일반적인 주택가와 유사합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 관련)

제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 투자 전 주변 지역에 대한 현장 확인 및 관련 정보를 추가로 조사하는 것이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 17, 18, 19, 20, 21, 22번지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않습니다.

* 제시외 건물: 다수의 제시외 건물이 존재하며, 일부는 매각에서 제외(목록 1 ㉠ 27㎡, 목록 6 ㉡ 20㎡, 목록 16 ㉥ 27.36㎡)되지만, 일부는 가격 형성에 영향을 미칩니다(목록 7 ㉢-1, ㉢-2, ㉢-3 / 목록 12 ㉣, ㉤).

* 맹지 및 도로 접면 불량: 목록 8, 17, 18번지는 맹지이며, 일부 목록은 폭이 좁거나 비포장도로에 접해 있어 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 타인 소유 건물 존재: 목록 7, 9번지 지상에 타인 소유 건물이 있어 가격 및 활용에 제한이 있습니다.

* 분묘 및 법정지상권/분묘기지권: 목록 20번지 지상의 분묘와 목록 1, 6, 7, 9, 16번지 지상 제시외 건물에 대한 법정지상권 또는 분묘기지권 성립 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* 지목과 현황 불일치: 일부 토지는 공부상 지목과 현황 이용이 다릅니다 (예: 목록 3, 11).

* 임차인 정보 불일치: '대항력 있는 임차인' 언급과 상세 임차인 현황의 '대항력 없음' 기재 간 상충이 있어 추가 확인이 필수적입니다.

* 복잡한 권리관계 및 채무: 다수의 근저당권 및 질권 설정, 임의경매 신청 채권자 등 복잡한 권리관계와 높은 채무 총액(600억원)을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 판암동에 위치한 대규모 토지(약 8,133평)와 부속 건물(약 35평)이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 약 262억 원으로 높게 책정되어 있습니다. 입지적으로는 주택가 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 있으며, 교통 사정은 보통입니다.

다만, 본 건은 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별로 맹지, 도로 접근성, 지목과 현황 불일치, 타인 소유 건물 존재, 분묘 소재, 법정지상권/분묘기지권 성립 가능성 등 다양한 권리상, 이용상 제한 요소가 복합적으로 존재합니다. 특히, 농지 취득 자격 증명 요건, 제시외 건물 처리 문제, 임차인 정보의 불일치 등은 낙찰 후 부담이 될 수 있는 주요 리스크입니다.

판암2지구 도시개발구역 지정 등 주변 개발 계획과의 연관성 및 본건 토지의 개발 가능성, 그리고 상기 명시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려한 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지: 26,876.00㎡에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 개발 또는 다수의 용도로 활용될 잠재력을 가집니다.

* 개발 가능성: 판암2지구 도시개발구역 지정 등으로 인해 주변 지역의 개발 기대감이 높아지고 있어, 해당 토지 역시 미래 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 주택, 자연녹지, 제2종일반주거지역 등 다양한 용도지역이 혼재되어 있어, 향후 개발 계획에 따라 다양한 용도로 활용될 수 있습니다.

* 기존 건물 활용: 2필지에 주택 및 주상복합 건물이 있어 즉시 활용 또는 철거 후 신축 등 선택지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 26,248,660,800원입니다. 이는 본 건의 시장 가치를 평가한 주요 기준이 됩니다.

그러나 앞서 언급된 다수의 법적, 이용상 제한 사항과 잠재적 리스크 요인들, 그리고 권리 분석상 특이사항(임차인 정보 불일치 등)을 감안할 때, 감정가 그대로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 인근 유사 대규모 토지 거래 사례 분석

* 각 필지별 개발 가능성 및 예상 건축 비용 산출

* 법정지상권, 분묘기지권 등 잠재적 부담액 추정

* 농지 취득 관련 실질적 비용 및 절차 확인

* 향후 도시개발사업과의 연계성 및 파급 효과 분석

따라서, 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 감정가인 26,248,660,800원을 기준으로 하되, 철저한 실사 및 법률 검토 후 각 리스크 요소를 반영하여 보수적으로 접근하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.