나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1504 [1] 대전광역시 중구 태평동 395-1 뉴삼부프라자 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 태평동 소재 '대전태평초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제2층 제205호, 제206호, 제212호, 제213호 4개 호수로서
(사용승인일 : 1986.10.08)
외벽 : 복합판넬 및 커튼월 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

일련번호(1~4) : '근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 시스템 에어컨 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 현황 '상업용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 북측 및 남측으로 8미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2022-05-10), 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전태평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 일련번호 3,4는 벽체를 제거하고 경계의 구분없이 한개호의 형태로 이용중이며 집합건축물대장상 도면 및 현황 점유사용부분 및 현장조사 등을 통하여 호별 위치를 확인하였는 바, 경매진행(입찰)시 재확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경1504 (1)

소재지: 대전광역시 중구 태평동 395-1 뉴삼부프라자 2층205호

용도: 근린상가

감정가: 140,000,000원

토지 면적: 23.91㎡ (약 7.23평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 37.72㎡ (약 11.41평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 송OOO

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제2층 제205호, 제206호, 제212호, 제213호 (4개 호수)

사용승인일: 1986년 10월 8일

총 층수: 5층

해당 층: 2층

특이사항: 중복병합사건, 공동담보. 본건 일련번호 3,4호(212, 213호)는 벽체 제거 후 한 개 호 형태로 이용 중.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 중구 태평동 소재 '대전태평초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황: 본건까지 제반 차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통임.

인접 도로상태: 대상 물건 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 북측 및 남측으로 8미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능함.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계 미상.

집합건물 등기부 요약:

등기부상 채권 총액: 1,413,562,936원

주요 권리 내역 (말소 및 이전 포함):

* (2015-08-28) 근저당권 (농협은행주식회사) - 말소

* (2015-11-09) 공유자전원지분전부이전 (주식회사선양)

* (2017-02-16) 가압류 (송얌잔이) - 말소

* (2017-12-13) 소유권이전 (김상영, 매매)

* (2020-01-10) 가압류 (주식회사선양) - 말소

* (2025-03-07) 강제경매 (송얌잔이) - 말소 (본건 경매의 근거)

* (2026-01-23) 근저당권 일부 이전 (남궁선호) - 말소

* (2026-02-24) 임의경매 (주식회사어썸플레이스) - 말소

물건명세서 참고사항:

작성일: 2026년 6월 4일

비고: 지상권개요 없음.

1.3. 상권분석

건물 용도: 본 건물은 '판매시설', '근린생활시설' 용도로 사용되며, 본건(205호)은 '근린생활시설'로 이용 중임.

토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (대전태평초등학교).

주변 환경: 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 이루어지는 곳임.

1.4. 생활정보

주변 주요 시설: 대전태평초등학교가 인근에 위치함.

교통 편의성: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호함.

혐오시설: 주변에 특별히 혐오 시설이 있다고 판단되는 정보는 없음.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1986년 사용승인된 건물로 약 40년의 노후화가 진행되어 있어, 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

복합 권리관계: 중복 병합, 공동 담보 물건으로, 권리 인수 여부 및 말소 기준 권리 파악에 주의가 필요함. (단, 본 건의 경우 말소 기준 권리 파악 및 소멸 여부는 명확해 보임)

건축물대장 및 현황 이용상태 차이: 212호, 213호가 벽체 제거 후 한 개 호처럼 이용 중인 점은 집합건축물대장과의 불일치 가능성 및 불법 건축물 해당 여부 확인이 필요함. 경매 입찰 시 재확인이 필수적임.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 채권자의 경매 취하 가능성 또는 본 경매에서의 높은 유찰 가능성을 시사함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 태평동에 위치한 근린상가로, 대전태평초등학교 인근에 자리 잡고 있어 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물은 1986년에 사용 승인되어 상당한 노후가 진행된 상태이며, 리모델링 등 추가적인 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

권리 분석상으로는 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 중복 병합 및 공동 담보 물건으로 관련 서류 확인에 주의가 필요합니다.

가장 큰 잠재적 리스크는 212호와 213호가 벽체 없이 함께 사용되고 있다는 점으로, 이는 건축물대장과의 불일치 또는 불법 건축물에 해당될 가능성이 있어, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 서류 검토가 필요합니다.

채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하는 점은 경매 취하 또는 다회 유찰 가능성을 높이는 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적 배후 수요: 초등학교 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 한 업종에 유리할 수 있습니다.

일괄 매각의 이점: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

지역 개발 가능성: 해당 지역의 개발 계획 등을 파악하여 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (추가 조사 필요)

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

산정 근거:

본 물건은 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하고 있으며, 건물 이용상태(벽체 제거)와 관련된 불확실성이 존재합니다.

이러한 점들을 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

일반적으로 이러한 유형의 물건은 상당한 유찰을 거치는 경우가 많습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 그리고 불법 건축물 등재 가능성 및 해소 방안 파악 후에야 산정 가능합니다.

현재 정보만으로는 높은 수익률을 기대하기 어렵거나, 명도 및 리모델링에 상당한 추가 비용이 예상됩니다.

따라서, 현재 감정가 대비 50~60% 수준에서 신중하게 접근하며, 현장 조사 결과 및 법적 리스크 해소 정도에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현재 시점에서는 감정가의 50~60% 수준인 약 70,000,000원에서 84,000,000원 사이를 최초 검토 범위로 제안합니다. (단, 이 금액은 절대적인 것이 아니며, 추가 조사 결과를 반영하여 조정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.