나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501853 [1] 세종특별자치시 장군면 대교리 79-171 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501853 [1] 세종특별자치시 장군면 대교리 79-171 도로 경매

• 사건번호: 2025타경501853
• 주소: 세종특별자치시 장군면 대교리 79-171
• 감정가: 4,058,926,580원
• 최저가: 2,841,248,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 도로

대전지방법원 경매9계 2025타경501853 | 소재지: 세종특별자치시 장군면 대교리 79-171 | 감정가: 4,058,926,580원 | 최저가: 2,841,248,000원 | 용도: 도로

1. 대전지방법원 2025타경501853 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501853 (1)

소재지: 세종특별자치시 장군면 대교리 79-171

용도: 도로

감정가: 4,058,926,580원

토지면적: 9,509.00㎡ (약 2,876.4평)

토지 지분율: 424,276.07 (이는 실제 지분율 표기가 아닌 것으로 보이며, 전체 면적 대비 지분 비율을 의미하는 것으로 추정됩니다. 본건은 토지 일부 지분 매각입니다.)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 장군면 대교리에 위치하며, "김종서장군묘" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 주택, 임야, 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근 및 원거리에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통 여건 또한 보통으로 볼 수 있습니다. 특히, 최근 고운동과 장군면 대교리를 잇는 농어촌도로인 '대교선' 확·포장 공사가 완료되어, 해당 지역의 도로 접근성이 개선되었습니다. 또한, 인근 지역에서 전원주택 단지 개발이 이루어지고 있어(예: 포레스트힐 3차), 주거 환경 및 생활 편의 시설 확충이 기대되는 지역입니다. 2016년에는 장군면 대교리 일원에 친환경 '세종형 전원주택단지' 시범 사업이 선정되기도 하였습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자 겸 소유자는 '주OOOOOO'입니다. 채권자는 '농OOOOOOOOOOO'이며, 청구 금액은 3,303,208,193원으로 조사되었습니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 이는 전체 토지 중 소유권의 일부만 매각된다는 의미입니다. 따라서 낙찰 시 해당 지분에 대한 소유권만 취득하게 되며, 토지 전체를 소유하는 것이 아님을 유의해야 합니다. 권리 분석상 특별한 인수 사항이나 복잡한 권리 관계는 명시되어 있지 않으나, 지분 매각이라는 점은 중요한 고려 사항입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 '도로'로 이용 중인 토지로서, 직접적인 상업 활동이 이루어지는 상권과는 거리가 있습니다. 그러나 인근 지역의 개발 계획 및 전원주택 단지 조성 추세를 고려할 때, 해당 토지가 도로로서의 기능이 중요해질 가능성이 있습니다. '김종서장군묘'와 같은 역사 유적지가 인접해 있어 관광객 유입 가능성도 잠재되어 있으나, 현재로서는 직접적인 상권 형성에 영향을 미치기보다는 주변 지역 개발에 따른 간접적인 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 도로이므로 직접적인 주거 시설이나 편의 시설은 포함되지 않습니다. 다만, 소재지인 세종특별자치시 장군면 대교리는 '김종서장군묘'가 위치한 역사 문화적 지역이며, 최근 전원주택 단지 개발 및 도로 기반 시설 확충이 이루어지고 있습니다. 인근 고운동과의 접근성이 용이해짐에 따라, 세종시의 주요 생활 편의 시설(마트, 병원, 도서관, 공원 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 교육 환경으로는 인근 고운동에 초·중·고교가 위치하며, 세종국제고, 세종과학예술영재학교 등도 비교적 가까운 거리에 있습니다.

1.6. 토지 현황 및 이용 상태

본건 토지의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 절토, 성토, 석축 및 옹벽 공사 등을 통해 대부분 평탄화되어 있으며 일부 기반시설까지 설치된 상태로 조사되었습니다. 이는 공부상 등록된 지목과 실제 이용 현황 간의 차이가 상당함을 의미합니다. 본건(1)은 자루형의 토지이며, 본건(2)와 (3)은 도로 등으로 이용 중인 부정형 토지입니다. 특히 본건(2)와 (3)은 해당 토지 자체가 도로로 이용되고 있음을 명시하고 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한을 받고 있습니다.

- 본건(1): 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 준보전산지, 중점경관관리구역 (세종특별자치시고시 제2020-341호)

- 본건(2): 보전관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 중점경관관리구역 (세종특별자치시고시 제2020-341호)

- 본건(3): 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 하천구역, 중점경관관리구역 (세종특별자치시고시 제2020-341호)

이는 해당 토지의 개발 및 이용에 있어 다양한 법적, 행정적 제약이 따를 수 있음을 시사합니다.

1.8. 주변 시설 및 혐오시설 조사

주변 시설 조사 결과, 본 물건 인근에는 "김종서장군묘"와 같은 역사 유적지가 위치하고 있습니다. 또한, 장군면 대교리 일대는 전원주택 단지 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역으로, '더그르노블' 타운하우스 단지 및 '포레스트힐' 전원주택 단지 등이 조성되었거나 조성 예정에 있습니다. 이러한 개발은 지역 인프라 개선 및 편의시설 확충으로 이어질 수 있습니다. 현재까지 조사된 바로는 본 물건 주변에 뚜렷한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 이는 시점 및 조사 범위에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 방문을 통한 재확인이 필요합니다.

1.9. 잠재적 리스크

1. 지분 매각: 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 낙찰자는 해당 지분에 대한 소유권만 취득합니다. 공유자들과의 협의 또는 이용 관계에서 불편함이 발생할 수 있습니다.

2. 현황과 공부상 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 절토, 성토, 석축, 옹벽 공사 등으로 개발된 상태이며 기반시설까지 설치되어 있습니다. 이러한 차이는 향후 재산권 행사나 개발 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

3. 개발 및 인허가 불확실성: 토지에 대한 개발행위 등의 인허가 여부 및 그 구체적인 내용, 효력 유무 등에 대한 파악에 한계가 있을 수 있습니다. 이는 본건 토지의 활용 계획 수립 시 중요한 리스크 요인이 될 수 있습니다.

4. 기반시설 설치 관련 불확실성: 평탄화 작업 및 일부 기반시설 설치가 조사되었으나, 이에 대한 적법성, 소유권, 이용 관계 등의 제반 사항은 응찰자 스스로 재조사 및 재확인이 반드시 필요합니다.

5. 일괄매각: 본 사건은 '일괄매각'으로 진행되므로, 제시된 목록 외 다른 물건이 함께 매각될 수 있음을 유의해야 합니다. (제공된 정보에는 목록 1, 2, 3 토지가 명시되어 있습니다.)

1.10. 투자 포인트

1. 도로로서의 가치: '도로'로 이용 중이거나 이용 가능한 지분 토지로서, 주변 개발 시 필수적인 기반 시설로서의 가치가 잠재되어 있습니다. 특히, 최근 도로 확장 공사가 완료된 점은 긍정적입니다.

2. 개발 잠재력: 임야에서 평탄화된 토지로 개발된 상태이며, 일부 기반시설까지 갖추고 있어 추가 개발 또는 토지 이용 변경 가능성을 시사합니다. 주변의 전원주택 단지 개발 동향은 해당 지역의 성장 가능성을 보여줍니다.

3. 역사 문화 인접성: '김종서장군묘' 등 역사 문화 자원과 인접해 있어, 향후 관광 연계 개발 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.11. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 장군면 대교리의 지분 토지(도로)로, 공부상 지목과 현황 간의 차이가 크고, 기반시설 설치 등 개발이 진행된 상태입니다. 지분 매각이라는 점과 현황과 공부상 불일치, 개발 및 인허가 관련 불확실성 등은 투자 전 반드시 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 그러나 도로 접근성 개선, 주변의 전원주택 단지 개발, 역사 문화 자원과의 인접성 등은 향후 지역 개발과 함께 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 요소입니다. 응찰 희망자는 반드시 현장을 직접 방문하여 토지의 정확한 현황, 경계, 이용 상태, 법적 제한 사항, 지분 관계 등을 철저히 재조사하고, 전문가와 상담하여 신중하게 입찰에 임하시기 바랍니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계