나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501892 [1] 대전광역시 유성구 전민동 459-8 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2025.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 전민동 소재""문지중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 연구단지 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위
환경은 보통인편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하는바, 제반 대중교통
상황은 보통인편임.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, ""주상용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약12미터 내외의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역, 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에
관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구<연구개발특구의
육성에 관한 특별법>, 일반주거구역<연구개발특구의 육성에 관한 특별법>, 지역균형개발
및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

조경수목 등이 소재하여 토지가격에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물로서,

- 외 벽 : 외장타일 붙임 마감, 드라이비트 마감 등,
- 내 벽 : 벽지 붙임, 타일 붙임 등,
- 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

현장조사일 현재 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하며, 일반건축물대장상
용도는,

- 1층 : 근린생활시설(소매점)(1개호) 및 로비 등
- 2층 : 다중주택(4개호)
- 3층 : 다중주택(3개호) 및 공동취사장
- 4층 : 다중주택(3개호)
- 5층 : 근린생활시설(사무소)(1개호)로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기설비, 화재탐지및경보설비, 난방설비, 승강기설비, 출입문
통제 시스템 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적및건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 등기사항전부증명서상 1~5층이""다중주택""으로 등재되어 있으나, 일반
건축물대장상 1층 및 5층은""근린생활시설"", 2층~4층은""다중주택""으로 등재되어
있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임.

- 본건 건물의 내부확인은 소유자 및 이해관계인의 부재로 일반건축물대장상의 도면
등을 참고로 하여 일반적인 상태를 기준으로 평가하였으니 경매참여시 재확인하시
기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
연면적에 포함되지 않은 확장형 발코니 등은 건물 감정평가 및 매각에 포함됨.
건물등기사항증명서에는 1~5층이 "다중주택"이나, 일반건축물대장상 1층 및 5층은 "근린생활시설", 2~4층은 "다중주택"이고, 일반건축물대장을 기준으로 감정평가함.
조경수목 등은 토지 감정평가 및 매각에 포함됨.
박동희로부터 5,000,000원(단열재 하도급 공사금)의 유치권신고(2025.05.09.자)가 있었으나, 그 성립여부는 불분명함.
조창호로부터 20,000,000원(단열재 하도급 공사금)의 유치권신고(2025.05.09.자)가 있었으나, 그 성립여부는 불분명함.
다원종합건설 주식회사로부터 230,000,000원(건설도급계약)의 유치권신고(2025.05.09.자)가 있었으나, 그 성립여부는 불분명함.
경매신청채권자로부터 박동희, 조창호, 다원종합건설 주식회사의 각 유치권신고에 대하여 경매 압류 당시 점유를 하고 있지 않았고, 유치권에 대한 객관적 자료 제출이 없고, 2025.07.07. 현장 확인 시 제3자가 유치권 주장사실을 인식할 표식 등이 없으므로 유치권 성립의 요건이 충족하지 않았다는 이유로 유치권 배제신청(2025.07.22.자)을 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501892 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 전민동 459-8 (도로명: 대전광역시 유성구 전민로 36-1)

용도: 다중주택 (건축물대장상 1층 및 5층: 근린생활시설, 2~4층: 다중주택)

토지면적: 207.90㎡ (약 62.89평)

건물면적: 397.77㎡ (약 120.32평)

제시외 건물면적: 16.30㎡ (약 4.93평)

감정가: 1,482,566,000원

매각조건: 토지/건물 일괄매각, 제시외 건물 포함

준공일: 2024년 5월 30일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 전민동에 위치하며, 문지중학교 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 한국기계연구원, 한국에너지기술연구원, 한국원자력연구원 등 주요 연구단지가 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남측으로 약 12미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역으로, 연구개발특구 및 국가산업단지 관련 규제 사항이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

토지: 2022년 11월 3일 접수 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,260,000,000원)

건물: 2024년 6월 4일 접수 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,260,000,000원)

본 건 부동산은 위 말소기준권리보다 늦은 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

경매 신청 채권자는 문창신용협동조합 (2025년 2월 27일 접수 임의경매)입니다.

유치권 관련 사항:

박동희: 5,000,000원 (단열재 하도급 공사금) 유치권 신고 (2025.05.09.) - 성립 여부 불분명

조창호: 20,000,000원 (단열재 하도급 공사금) 유치권 신고 (2025.05.09.) - 성립 여부 불분명

다원종합건설 주식회사: 230,000,000원 (건설도급계약) 유치권 신고 (2025.05.09.) - 성립 여부 불분명

경매 신청 채권자는 위 유치권 신고 건들에 대해 점유 사실 부족, 객관적 자료 제출 미비, 현장 확인 시 표식 없음 등을 이유로 유치권 배제 신청(2025.07.22.)을 제출하였습니다. 유치권 성립 여부는 불분명하므로 낙찰 후 인수 여부를 주의 깊게 검토해야 합니다.

임차인 현황: (모두 대항력 없음)

전 : 보증금 19,200,000원, 월세 400,000원. 2024.07.16 전입, 2024.07.17 확정.

김 : 보증금 20,000,000원, 월세 300,000원. 2024.10.15 전입, 2024.10.16 확정.

김 : 보증금 0원, 월세 0원. 2025.01.20 전입.

배 : 보증금 0원, 월세 0원. 2024.09.19 전입.

송 : 보증금 3,000,000원, 월세 500,000원. 2025.01.07 전입, 2025.01.07 확정.

인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 전민동 지역은 대덕연구단지와 인접하여 관련 종사자들의 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

주변에 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

건물 자체에 근린생활시설(소매점, 사무소)이 포함되어 있어 자체 상권 형성 및 임대 수익 다변화가 가능합니다.

부동산 시장은 연구단지 개발 및 지역 경제 활성화와 연동되는 경향을 보입니다.

시세 분석: 본건과 유사한 규모 및 용도의 다중주택/근린생활시설 혼합 건물의 최근 거래 사례 및 임대 수익률 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석에 한계가 있습니다. 인근 유사 물건의 실거래가 및 공시지가, 건축비 등을 종합적으로 고려하여 시세 산정이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교육: 문지중학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통: 차량 접근성이 우수하고, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 건물 내 근린생활시설 및 주변 상업시설, 연구단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 연구단지 인근의 정주 여건이 양호한 주거 지역에 속합니다.

혐오시설: 주변 반경 내 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 3건의 유치권 신고가 있으나, 성립 여부가 불분명하며 경매 신청 채권자가 배제 신청을 하였습니다. 낙찰 후 유치권 관련 분쟁 발생 가능성이 있으며, 이에 대한 법적 검토 및 해결 방안 마련이 필수적입니다.

건물 용도 혼재: 건축물대장상 1층 및 5층은 근린생활시설, 2~4층은 다중주택으로 등재되어 있어, 실제 사용 용도와 건축물대장 간의 차이가 존재합니다. 감정평가는 건축물대장 기준으로 이루어졌으나, 향후 건축법규 위반 여부 및 사용 승인 사항 확인이 필요합니다.

내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 건물의 실제 상태, 관리 상태, 수리 필요 여부 등은 입찰 전 반드시 직접 확인해야 합니다.

토지 이용 제한: 국가산업단지, 연구개발특구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

제시외 건물: 16.30㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있으므로, 이 부분에 대한 관리 및 철거 비용 등을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 주요 거점 지역인 전민동에 위치하며, 연구단지 인접이라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 다중주택 겸 근린생활시설 건물입니다.

토지 및 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 활용도가 높습니다.

그러나, 여러 건의 유치권 신고와 건물 용도의 공부상 불일치, 그리고 내부 상태 미확인 등은 반드시 주의해야 할 위험 요소입니다. 이러한 리스크들을 철저히 분석하고 대비해야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 대덕연구단지 배후 주거 지역으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

수익 다각화: 다중주택과 근린생활시설의 복합 용도로 다양한 임대 수익 구조 창출.

미래 가치: 지역 개발 및 연구단지 확장 시 부동산 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 위험 요소 고려 시, 감정가 1,482,566,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

유치권 성립 여부 불분명, 건물 내부 미확인 등 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 약 85% ~ 90% 수준인 1,200,000,000원 ~ 1,350,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

이는 예비 분석이며, 최종 입찰가 결정은 철저한 현장 조사, 권리 분석 재검토, 주변 시세 조사 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.