나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501954 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 7층702호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 ""계룡스파텔"" 북측 인근에 위치하는 ""라온팰리스"" 제1동 제7층 제702호로서, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상12층건 내 제7층 제702호로서,
(사용승인일: 2019.10.25)
외벽: 몰탈위 페인트 및 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경501954 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 7층702호

용도: 도시형생활주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (박 )

감정가: 1억 3,100만원

1.1. 2. 면적 및 매각 대상

토지 면적: 8.48㎡ (약 2.56평)

건물 면적: 29.64㎡ (약 8.96평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 3. 건물 준공 정보

건물 준공일: 2019.10.25

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 북측 인근에 위치한 "라온팰리스" 1동 7층 702호입니다.

주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

1.2. 3. 토지 이용 현황 및 계획

토지는 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2025.03.06. 접수된 박수정 채권자의 강제경매개시결정 등기 (갑6).

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 순위 3번: 2021.02.26. 접수된 전세권설정 등기 (권리자: 박수정, 권리금액: 1억 2,000만원). 본 등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

을구 순위 5번: 2023.09.25. 접수된 주택임차권 등기 (권리자: 박수정, 임대차보증금: 1억 2,000만원). 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

소멸되는 권리: 위 권리들을 제외한 모든 권리(갑구 소유권 이전, 갑구 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 박수정

보증금: 1억 2,000만원

차임: 0원

전입일자: 2021.02.22

확정일자: 2021.02.01

대항력: 있음

특이사항: 선순위 전세권(을구 3번) 및 대항력 있는 임차권(을구 5번)이 모두 박수정에게 설정되어 있으며, 두 권리 모두 매수인에게 인수됩니다.

1.3. 3. 권리 분석 요약

본건은 선순위 전세권 및 대항력 있는 임차권이 매수인에게 인수되는 물건입니다. 인수되는 보증금 총액은 1억 2,000만원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 대전광역시 유성구 봉명동은 유성온천역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 밀집 지역입니다.

다양한 도시형생활주택, 오피스텔, 상가, 숙박시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 2. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석 (JSON 기반)

제공된 주변 시세 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 덕주빌라 (35.52㎡, 1996년식) 2025년 8월 4,700만원 거래. (거래가가 상대적으로 낮아 추가 확인 필요)

* 미성로얄빌라A,B동 (64.345㎡, 1997년식) 2026년 5월 1억 6,000만원 거래. (약 248,600원/㎡)

* 플러스빌리지 (68.83㎡, 2010년식) 2026년 5월 1억 9,000만원 거래. (약 276,000원/㎡)

본건 물건(29.64㎡, 2019년식)은 위 비교 물건들에 비해 면적은 작으나 신축 연식이 가깝습니다.

비교 물건들의 평균 시세(약 25만~27.6만원/㎡)를 적용 시, 29.64㎡ 기준 약 7,367만원 ~ 8,185만원 수준으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가(1억 3,100만원)보다 낮은 수준으로, 신축 연식 및 특정 입지 가치가 감정가에 반영된 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 내부 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 2층, 지상 12층 건물 중 제7층 제702호입니다.

내외부는 몰탈위 페인트 및 석재, 벽지 및 타일, 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 2. 편의시설 및 교육 환경

본건 인근에 대전 도시철도 1호선 유성온천역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 상업지구 발달로 마트, 병원, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 용이하며, 인근에 다수의 학교가 있어 교육 환경도 양호합니다.

1.5. 3. 주변 혐오시설 확인

본건 소재지인 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 일대를 중심으로 주변 혐오시설에 대한 검색을 진행했으나, 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 인수되는 보증금 부담: 1억 2,000만원의 전세권 및 임차권 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 상승합니다.

* 권리관계의 복잡성: 선순위 전세권 및 대항력 있는 임차권 존재로 인해 권리 분석 및 명도 과정에서 주의가 요구됩니다.

* 토지이용규제: 관광특구, 온천원보호지구 등 관련 법규 적용으로 인한 향후 행위 제한 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공으로 신축에 가까운 도시형생활주택으로 건물 상태 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 1억 2,000만원의 선순위 전세권 및 임차권 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다.

감정가 1억 3,100만원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 연식과 입지적 가치를 고려한 것으로 판단됩니다.

실질적인 투자 가치는 감정가에서 인수되는 보증금을 차감한 약 1,100만원 수준에서 출발하여, 시장 상황 및 투자 전략에 따라 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 사용이 용이합니다.

* 우수한 입지: 대전 유성구 봉명동 중심 상업 지역에 위치하여 임대 수요 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 임대 확보 가능성: 대항력 있는 임차인(박 )이 보증금 1억 2,000만원으로 거주 중이며, 전세권도 설정되어 있어 명도 부담이 적을 수 있습니다. (단, 보증금 미회수 시 매수 인수)

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 3,100만원이나, 매수인은 1억 2,000만원의 임차 보증금 및 전세권을 인수해야 합니다.

따라서 실제 매수인의 초기 투자 비용은 입찰가와 인수 보증금의 합으로 구성됩니다.

인수 보증금을 제외한 실질적인 매수인의 초기 투입 예상 금액은 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 합니다.

1억 3,100만원 (감정가) - 1억 2,000만원 (인수 보증금) = 1,100만원.

이를 바탕으로, 권리 인수 및 명도 관련 부대 비용, 소액의 투자 수익을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

본건의 예상 입찰가는 1,100만원에서 1,500만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

보수적인 접근과 시장 상황을 고려하여 1,300만원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

이 경우, 총 투자 비용은 1,300만원(입찰가) + 1억 2,000만원(인수 보증금) = 1억 3,300만원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.