나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1399 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1399 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 2층201호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경1399
• 주소: 대전광역시 유성구 문화원로 117, 라온팰리스 1동 2층201호
• 용도: 근린상가

대전지방법원 경매9계 2025타경1399 | 소재지: 대전광역시 유성구 문화원로 117, 라온팰리스 1동 2층201호 | 감정가: 957,000,000원 | 최저가: 328,251,000원 | 용도: 근린상가

1. 사건번호 2025타경1399 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건번호

대전지방법원 2025타경1399 (1)

1.1. 2.소재지

대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 2층201호

1.1. 3.용도

근린생활시설 (현황: 미용실)

1.1. 4.경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 5.채권자

동OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1.감정가

957,000,000원

1.2. 2.토지 면적

총 토지 면적: 48.69㎡ (약 14.73평)

토지 지분: 48.6936㎡ (약 14.73평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 3.건물 면적

총 건물 면적: 170.20㎡ (약 51.49평)

건물 지분: 170.2㎡ (약 51.49평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 4.매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 주요 특징 및 주의사항

1.3. 1.합병 사용 중

본건 201호와 202호는 벽체가 제거된 상태로 하나의 호수로 연결하여 사용 중입니다. 벽체가 제거된 부분에는 콘크리트 등 견고한 구조물은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 2.점유 현황 및 출입구

현재 점유자가 내부 인테리어 구조물을 설치하여 출입구를 육안으로 확인할 수 없는 상태입니다. 현장 조사 시에는 동번지 202호의 출입구만 사용하는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 3.수리 및 비용 발생 가능성

점유자는 자비로 일부 에어컨을 교체하였다고 주장하고 있으며, 이는 향후 낙찰자와 점유자 간의 협의 과정이 필요할 수 있으며 추가 비용 발생 가능성이 있음을 시사합니다. 점유자는 임대 개시 시점부터 경계벽이 철거된 상태로 계속 이용 중이라고 진술하였습니다.

1.3. 4.평가 제외 사항

본건 평가 시 점유자(임차자)가 설치한 인테리어 등 시설물은 제외하고 평가되었습니다.

1.3. 5.최초 공부상 현황

최초 공부상 경계벽이 있었을 것으로 추정되며, 경계벽 제거가 일시적인지 및 복원이 용이한지에 대한 명확한 판단은 어렵습니다.

1.3. 6.호수 위치 특정

건물 도면상 기둥 및 외벽 거리를 기준으로 각 호수의 대략적인 위치는 추정 가능합니다.

1.3. 7.점유자 정보

현장 조사 시 본건 호수(201호, 202호)의 점유자는 'FIZFI HAIR' 상호로 임대차하여 사용하고 있다고 진술했습니다.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치하며, 대전유성경찰서 유성지구대 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 상업시설과 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대전 봉명동 상권은 최근 몇 년간 급속한 성장세를 보이며 신흥 상권으로 부상하고 있으며, 다양한 식당과 카페 등 음식점이 증가하고 있는 추세입니다.

2.2. 교통 상황

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매로, 채권자인 동OOOOOOOOO이 신청한 것으로 파악됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 관계는 추가적인 조사가 필요하나, 일반적인 임의경매의 경우 선순위 권리(저당권, 근저당 등) 외에는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 현 점유자와의 관계 및 미납된 관리비 등은 인수 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권 분석

봉명동 일대는 유성구의 주요 상권 중 하나로, 최근 몇 년간 복합상업시설 입점 등으로 인해 유동인구가 지속적으로 증가하며 대전의 신흥 상권으로 자리매김했습니다. 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 잠재 고객층이 풍부하며, 'FIZFI HAIR'라는 상호로 미용실이 운영 중인 점으로 미루어볼 때, 해당 업종 및 관련 서비스업에 대한 수요가 존재함을 시사합니다. 다만, 일부에서는 도시형생활주택 증가로 인한 주차난과 상권 과밀화에 대한 우려도 제기되고 있습니다. 2025년 기준, 대전 지역은 타 광역시 대비 비교적 낮은 진입 금액과 안정적인 월세 수익이 가능한 지역으로 평가받고 있으며, 특히 유성구 봉명동 일대는 상권 밀집도가 높아 수익률 분석에 필수적인 지역으로 꼽힙니다.

5. 생활 정보

본건이 위치한 봉명동은 경찰서, 지구대 등 공공기관이 인근에 위치하고 있으며, 상업시설이 발달하여 다양한 편의시설 및 상업시설을 이용하기에 편리합니다. 또한, 온천원보호지구로 지정되어 있어 온천 관련 시설 및 관광 자원과의 연계 가능성도 있습니다. 주변에 대규모 주거 단지 및 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구), 중로1류(폭 20m~25m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성)에 속해 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 벽체 제거 및 원상 복구

201호와 202호 간의 벽체가 제거되어 합병된 상태로 사용 중이므로, 향후 원상 복구가 필요할 경우 추가적인 비용과 공사가 발생할 수 있습니다. 정확한 복원 가능성 및 용이성은 별도 확인이 필요합니다.

7.2. 점유자와의 협의

현재 점유자가 내부 인테리어로 출입구를 가리고 있으며, 에어컨 자가 교체 주장 등 임차인과의 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우 명도 과정에서 어려움이 따를 수 있습니다.

7.3. 불확실한 내부 상태

점유자가 출입구를 막고 내부 인테리어로 사용 중이므로, 정확한 내부 상태 및 마감 수준을 파악하기 어렵습니다.

7.4. 주차 및 교통 혼잡

봉명동 일대는 상권 발달 및 도시형생활주택 증가로 인해 주차난이 심화될 수 있으며, 이로 인해 차량 접근성이 다소 떨어질 가능성이 있습니다.

7.5. 혐오시설 근거리 존재 여부

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 화장장 등)이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 봉명지구 내 고밀도 주거시설 건립으로 인한 학군 문제 등이 제기되는 등 지역 개발에 따른 잠재적인 사회적 이슈가 존재할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 대전 유성구 봉명동의 활성화된 상권 내에 위치한 근린생활시설 물건으로, 역량 있는 상권의 이점을 누릴 수 있습니다. 교통이 편리하고 주변 편의시설 이용이 용이하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 기대해볼 수 있습니다. 다만, 두 개의 호수가 합병되어 사용 중인 점, 점유자와의 협의 필요성, 내부 상태의 불확실성 등은 투자 전반에 걸쳐 신중한 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 활성화된 상권: 대전 유성구 봉명동의 주요 상권에 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설 용도로, 미용실 외 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능합니다.

* 높은 잠재적 가치: 온천특구, 관광특구 등 지역적 이점을 바탕으로 향후 지가 상승 및 개발 가능성이 존재합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 적정 수준의 감정가로, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 정확한 시세 비교는 필수)

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 주변 시세 조사 등을 통해 최종 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

법원 정보

대전지방법원 경매9계