나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501763 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 ""계룡스파텔"" 북측 인근에 위치하는 ""라온팰리스"" 제1동 제2층 제203호외 1개호로서, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상12층건 내 제2층 제203호외 1개호로서,
(사용승인일: 2019.10.25)
외벽: 몰탈위 페인트 및 석재붙임 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1)[203호]: 근린생활시설[제로바이러스(주)]로 이용중임.
기호(2)[204호]: 근린생활시설[시크릿헤어: 영업중단된 상태로 탐문조사됨]로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501763 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 2층203호

건물명: 라온팰리스

용도: 근린상가

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 10월 25일

총층수: 지하 2층, 지상 12층

해당층수: 2층 203호

토지면적: 38.15㎡ (약 11.54평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 133.35㎡ (약 40.36평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 526,000,000원

채권자: 중OOOOOOOO

공동담보: 해당 사항 있음 (특이사항 및 특수물건정보)

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치하며, "계룡스파텔" 북측 인근의 "라온팰리스" 1동 2층 203호입니다.

주변 지역은 도시형생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 다양한 용도의 건물들이 밀집해 있습니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

물건지 남측으로는 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 4월 29일 접수된 중앙로신용협동조합의 근저당권(채권금액 1,375,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 을4(김연호 근저당권), 을13(정석모 근저당권), 갑9(압류), 갑10(중앙로신용협동조합 임의경매) 등 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 확인되지 않았습니다.

따라서 낙찰자는 인수하는 별도의 부담(임차인 인수 보증금 등)이 없습니다.

등기부채권 총액은 1,679,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건의 용도는 근린상가이며, 현재 203호는 "제로바이러스(주)"라는 상호로 근린생활시설로 이용 중입니다.

204호는 "시크릿헤어"로 이용되었으나, 현재 영업이 중단된 상태로 탐문 조사되었습니다.

주변에 오피스텔, 주상복합아파트 등이 다수 분포하여 배후수요가 존재하며, 관광특구 및 온천원보호지구에 속해 있어 관광객을 대상으로 한 상권의 잠재력도 있습니다.

다만, 일부 호실의 영업 중단 상태는 향후 공실 위험 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2019년 10월 25일 사용승인되어 비교적 신축급에 속하며, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재 붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 및 화재 탐지 설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 다양한 편의시설이 존재할 것으로 예상되며, 검색 결과 본 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 영업 중단 상태인 204호: 해당 호실의 공실 및 재활성화 방안 마련이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 물건명세서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유자와의 임대차 계약 조건 및 상세 내용을 추가 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본 물건이 타 물건과 공동으로 담보 설정된 건으로, 이로 인한 추가적인 금융적 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 관광특구, 온천원보호지구 등 규제 사항이 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동의 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 위치한 근린상가 건물입니다.

최근 건축된 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대되며, 교통 및 주변 환경 또한 우수합니다.

권리 관계가 모두 소멸되는 안전한 물건으로, 인수하는 권리가 없어 비교적 깔끔한 투자가 가능합니다.

다만, 일부 공실 상태 호실의 존재와 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 면밀히 파악하고, 지역 상권의 활성화 추세 및 건물 가치를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물: 2019년 사용승인으로 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

* 안정적인 권리 분석: 모든 권리 소멸로 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 입지적 장점: 상업, 주거, 관광 지역의 복합지로 유동인구 및 잠재 수요 확보가 용이합니다.

* 임대 수익 기대: 상권 활성화 및 적정 임대 조건 설정 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 526,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 감정평가액을 기준으로 하되, 일부 영업 중단 호실 및 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 현황, 향후 예상 임대 수익률, 공실률 등을 면밀히 조사하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

신중한 검토 후, 감정가 수준 또는 그 이하에서 적정 가격을 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.