나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502142 [1] 세종특별자치시 장군면 송학리 253-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 송학리 송학보건진료소 북측 인근에 위치하고 주위는 택지조 성지,임야,농경지,단독주택,교회 등으로 형성되었으며 근교전원지대로서의 일반적인 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근 및 근거리에 시내버스승강장 등이 소재하며 근교전원지대 로서의 일반적인 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

완경사 및 일부 평지의 도로형태 토지로서 조성중인 단지내 도로등의 상태임.

인접 도로상태

단지내 도로형태 등의 토지로서 본건 동측으로 의뢰외 인접지등 도로형태의 토지등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역 , 성장관리계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본 건 인접 택지조성지 경계 등에 수목, 축대, 전신주 등이 소재하는바 본건 진행시 상세경 계 확인을 위해 경계측량 바람.

공부와의 차이

본건은 의뢰목록상 면적이 838x327/838 이나 귀 요청상 838x377/838로 사정하였는바 본건 진행시 재확인바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 소유이용관계, 지적경계등은 지적도등본, 개략적측정, 토지대장, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바라며 본건 인접지들은 접근조건상 본건과 밀접 한 이용관계가 필요한 것으로 보이는바 본건 진행시 유의바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2)는 경량철골구조 기타지붕 1층건(사용승인일:2017.9.1)으로서
외벽 : 판넬등 마감.
내벽 : 판넬 및 인테리어내장재 등 마감.
창호 : 새시 창호등 마감.

이용상태

본건 기호(2)는 일반건축물대장상 부동산 중개사무소, 소매점 으로 실제 사무실등의 상태로 탐문됨.

설비내역

급배수설비등 기본적인 위생설비 된 것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

후첨 사진용지와 같이 파이프조 비닐하우스 제시외 주차장 1동 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(2) 1층 일부는 일반건축물대장상 소매점이나 실제 사무소등의 상태인 것으로 탐문 되며 본건 진행시 별도확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 일부 내부구조, 설비, 현상 등은 현장 조사시 폐문부재상태로 일반적인 이용을 기준으로 외부관찰, 탐문조사, 일반건축물대장상 건축물현황도 등에 의하였 는바 본건 진행시 별도확인 바람.

물건 비고

-일괄매각
-목록(1) 지상의 수목 석축 및 옹벽등 포함, 제시외 ㉠ 파이프조 비닐하우스 주차장1동 제외
-목록(4) 및 목록(8) 인접지와 일체로 개발행위허가절차진행 된 것으로 탐문
-목록(1,5,7,9,10)은 목록 (4,8) 및 인접지 송학리 253-6) 통해 접근가능
-목록(6,8) 지목 임야이나 현황 도로임
-목록(4,9) 지목 임야이나 도로 형태의 토지
-목록(4,5,7,9,10) 지상에 수목식재 포함
-목록(5,7,9,10)은 지목 "임야" 이나 현황 택지조성지등의 상태이고
-목록(4,8)은 공부상지목 임야이나 현황 단지내 도로형태의 토지임.
-목록(2)는 일반건축물대장상 부동산중개사무소,소매점으로 실제 사무실등의 상태로 탐문됨.
-2025.7.4일자 감정평가서, 2026.7.1.자 재감정평가서 확인요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502142 (1)

소재지: 세종특별자치시 장군면 송학리 253-4 (세종특별자치시 의당전의로 727-10)

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

감정가: 3,349,387,000원 (2026.7.1.자 재감정평가서 확인 요함)

토지면적: 5,594.00㎡ (약 1,692.72평)

토지지분: 5,043.0201㎡ (약 1,525.44평)

건물면적: 130.20㎡ (약 39.37평)

건물지분: 130.2㎡ (약 39.37평)

매각대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OOOO (조치원농업협동조합으로 추정, 근저당권자)

건물구조: 경량철골구조 기타지붕 1층

사용승인일: 2017.09.01

등기부채권 총액 (토지): 6,435,406,269원

등기부채권 총액 (건물): 5,802,948,210원

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보, 지분매각

주의사항: 일괄매각, 목록(1) 지상 수목/석축/옹벽 포함 (단, 제시외 파이프조 비닐하우스 주차장 제외), 목록(4,8) 단지내 도로 형태, 목록(6,8) 임야이나 현황 도로, 목록(4,9) 임야이나 도로 형태, 목록(5,7,9,10) 임야이나 현황 택지조성지 등, 목록(2) 중개사무소/소매점이나 실제 사무실 상태.

2. 입지조건

주위 환경: 세종특별자치시 장군면 송학보건진료소 북측 인근. 택지 조성지, 임야, 농경지, 단독주택, 교회 등으로 형성된 근교 전원지대.

교통 상황: 차량 접근 가능. 인근 및 근거리에 시내버스승강장 소재. 근교 전원지대로서 일반적인 대중교통 사정 보통.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 보전관리지역, 성장관리계획구역, 소로2류 (폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역).

인접 도로 상태: 본건 동측으로 인접지 등 도로 형태의 토지에 접함. 단지내 도로 형태 등의 토지.

주변 시설: 일반적인 검색 결과상 인근에 혐오시설이 확인되지 않음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018.04.03 접수, 조치원농업협동조합 근저당권 (을3/을1)

총 등기부채권액: 약 122억 38백만원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

임차인 현황:

* 김 : 전입/사업일자 2024-01-24, 보증금/차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 전입/사업일자 2024-11-26, 보증금/차임 0원, 대항력 없음.

* 농업회사법인주식회사행복한송학농원: 전입/사업일자 2020-10-05, 보증금/차임 0원, 대항력 없음.

* 안 : 전입/사업일자 2023-01-12, 보증금/차임 0원, 대항력 없음.

* 정 : 전입/사업일자 2018-04-23, 보증금/차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사고향전원마을: 전입/사업일자 2018-03-05, 보증금/차임 0원, 대항력 있음.

주의: 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 것으로 확인되어, 인수 여부 및 추가 부담 발생 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 주식회사더채움: 전입/사업일자 2024-03-20, 보증금/차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사아름다운고향마을: 전입/사업일자 2021-02-23, 보증금/차임 0원, 대항력 없음.

* 홍 : 전입/사업일자 2024-11-25, 보증금/차임 0원, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. (단, 상기 '주식회사고향전원마을'의 경우 대항력 보유 여부 및 그에 따른 인수 부담 확인 필수)

4. 상권분석

본건은 제2종근린생활시설로 분류되며, 주위 환경은 택지 조성지, 임야, 농경지, 단독주택, 교회 등이 혼재된 근교 전원지대입니다.

상업시설로서의 직접적인 상권보다는 주변 지역의 개발 및 수요에 영향을 받는 입지입니다.

건물은 부동산 중개사무소 또는 소매점으로 이용되었을 가능성이 있으나, 실제 사무실 등으로 탐문되었습니다.

5. 생활정보

주위 환경 및 대중교통 사정은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

세종특별자치시 관내에 위치하여 행정 및 기반 시설 접근성이 양호할 수 있으나, 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 제공되지 않았습니다.

근교 전원지대 특성상 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재 (주식회사고향전원마을): 보증금 0원에도 불구하고 대항력이 있어, 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

지분 매각: 토지 지분 매각으로 인해 소유권이 분할되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발 시 다른 공유자와의 협의가 필요합니다.

권리관계 복잡성: 다수의 가압류, 압류, 소유권이전청구권 가등기 등이 말소될 예정이나, 경매 절차 진행 중 변동 가능성 및 인수되는 권리가 있는지 재확인이 필요합니다.

현황과 공부상 차이: 토지 지목(임야)과 현황(도로, 택지조성지)의 차이, 건물 실제 이용 현황(사무실)과 공부상 용도(소매점)의 차이 등이 존재하여, 현장 재확인 및 관련 규정 검토가 중요합니다.

토지 면적 상이 가능성: 공부상 면적과 실제 조사/사정 면적 간 차이가 있어 재확인이 필요합니다.

제시외 물건 제외: 일부 제시외 물건(파이프조 비닐하우스 주차장)은 매각에서 제외되므로, 관련 내용을 명확히 파악해야 합니다.

추정 감정가 불일치 가능성: 2025년 감정평가와 2026년 재감정평가 시점을 확인해야 하며, 이에 따라 물건 가치가 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종특별자치시에 위치한 근린시설 용도의 토지 및 건물 지분 매각 건입니다.

다수의 필지로 구성되어 있으며, 일부는 현황 도로, 임야, 택지 조성지 등 다양한 형태로 이용되고 있어, 복합적인 개발 또는 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며(보증금 0원), 지분 매각이라는 점에서 권리 분석 및 인수 부담에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

향후 토지 이용 계획, 주변 개발 동향 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

세종시라는 행정수도라는 입지적 장점.

다양한 지목 및 현황을 가진 토지로서, 개발 잠재력 보유.

일괄 매각으로 토지와 건물 일체를 취득 가능.

지분 매각으로 인한 상대적으로 낮은 초기 투자 금액 가능성 (별도 공유자 협의 필요).

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 3,349,387,000원입니다. (2026.7.1.자 재감정평가서 확인 요함)

입찰 시 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. (단, '주식회사고향전원마을'의 대항력 유무 및 인수 부담에 대한 법률적 판단이 우선되어야 함)

정확한 예상 입찰가는 향후 경쟁 입찰자 수, 시장 상황, 본건의 명확한 권리 인수 부담(특히 대항력 있는 임차인 관련), 및 잠재적 개발 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 감정가를 기준으로 삼되, 관련 리스크 해소 방안 및 향후 수익성을 면밀히 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.