나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502176 [1] 대전광역시 중구 문창동 24-3 다솔리버팰리스 10층1003호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 소재 ""대전보람요양병원"" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다가구주택, 숙박시설, 점포 및 의료시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물중 제10층 제1003호로,
- 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.
- 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소방설비, 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18), 방화지구, 도로(2022-08-11)(소로4-대흥3호선)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(3)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

물건 비고

-주택도시보증공사(양도전:임차인 김보성)로부터 2026.05.18.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨
-현황조사서에 의하면 현관문에 유치권행사 중임을 알리는 표시가 있으며, 주식회사 소망건설로부터 공사대금 금 130,200,000원의 유치권신고서(2026.6.2.자)와 대전지법 2026가단200702 유치권존재확인소(유치권자 주식회사 소망건설 승소) 판결문 제출됨(2026.6.4.추가기재)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502176 (1)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 24-3 다솔리버팰리스 10층1003호

용도: 도시형생활주택

감정가: 206,000,000원

토지면적: 14.74㎡ (약 4.46평)

토지지분: 14.7398㎡ (약 4.46평)

건물면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 문창동 소재 "대전보람요양병원" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다가구주택, 숙박시설, 점포 및 의료시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통임.

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 제반 교통사정은 보통임.

본건은 남측으로 중로에 접해 있어 도로 접근성이 양호함.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 도로(소로4-대흥3호선 저촉), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역임.

주변에 의료시설(대전보람요양병원)이 위치하고 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준임. 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 현장 조사 결과 특이사항은 없는 것으로 파악됨.

2.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사의 신청에 의한 강제경매 사건임.

등기부채권 총액은 480,000,000원임.

말소기준권리는 김은경의 근저당권(2023-11-17, 300,000,000원)임.

본건에는 주식회사 소망건설로부터 공사대금 130,200,000원에 대한 유치권이 신고되었고, 유치권 존재 확인 소송에서 승소 판결문이 제출됨. 현황조사서에 따르면 건물 현관문에 유치권 행사 중임을 알리는 표시가 있음. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높은 주요 위험 요소임.

임차인 김보성의 경우, 보증금 180,000,000원, 전입일자 2022-06-17, 확정일자 2022-05-17이며, 2024-07-11 배당신고를 하였고 주택임차권 등기(180,000,000원)는 말소되었음. 또한, 주택도시보증공사로부터 2026.05.18.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었음. 이를 종합해 볼 때, 김보성 임차인의 대항력 있는 권리는 소멸된 것으로 보이며, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

임차인 김도형은 보증금 3,000,000원, 차임 500,000원이며, 대항력은 없음. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보는 미상임. 보증금이 적고 대항력이 없어 인수될 가능성은 낮으나, 세부 사항 확인이 필요함.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 유치권(주식회사 소망건설)이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높음.

3. 상권분석

주변 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인됨.

* 금실빌라 (대전 중구 문창동 386-22, 1996년식, 76.51㎡)는 2026년 1월에 130,000,000원에 거래되었으며, 이는 약 169.9만원/㎡ 수준임.

* 문창빌라 (대전 중구 문창동 33-23, 2002년식, 40.7㎡)는 2026년 1월에 56,000,000원에 거래되었으며, 이는 약 137.6만원/㎡ 수준임.

* 영진빌라 (대전 중구 문창동 112-19, 1991년식, 48.14㎡)는 2025년 12월에 150,000,000원에 거래되었으며, 이는 약 311.6만원/㎡ 수준임.

제공된 유사 물건들의 거래 가격, 면적, 건축 연도 등이 다양하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있음. 특히 영진빌라의 평당가는 다른 사례와 큰 차이를 보임. 본건은 2020년에 준공된 도시형생활주택으로 건축 연도가 상대적으로 신축이라는 장점이 있으나, 면적이 29.74㎡ (약 9평)으로 비교적 작음. 감정가 206,000,000원은 신축 건물임을 감안하더라도, 유치권 등 인수 부담을 고려할 때 신중한 접근이 필요함. 문창빌라의 거래 가격(56,000,000원, 40.7㎡)을 기준으로 환산 시 본건(29.74㎡)의 예상 시세는 약 40,940,000원 수준이나, 이는 건물의 신축 연도, 위치, 관리 상태 등에 따라 크게 달라질 수 있음. 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 11층 건물 중 10층에 위치한 도시형생활주택임.

건물 외벽은 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감 등임. 창호는 샷시창호임.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 소방 설비, 주차장 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있음.

건축물대장상 2020년 3월 20일 사용승인된 건물이며, 총 11층으로 구성되어 있음.

5. 잠재적 리스크

가장 큰 위험 요소는 주식회사 소망건설의 130,200,000원에 대한 유치권 존재임. 유치권은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 경매 낙찰 후 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있음.

임차인 김보성 관련 사항은 주택도시보증공사와의 확약서 제출 및 임차권 등기 말소로 인해 대항력 있는 권리가 정리된 것으로 보이나, 관련 절차의 적법성 및 완전한 이행 여부는 철저히 검토해야 함.

다수의 권리관계(유치권, 임차권 등)가 복잡하게 얽혀 있어, 입찰 전 법률 전문가의 면밀한 권리 분석 및 법률 검토가 필수적임.

6. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 입지 및 교통은 양호한 편임.

그러나 공사대금 미지급으로 인한 주식회사 소망건설의 유치권(130,200,000원)이 가장 큰 부담으로 작용하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높음.

임차인 김보성의 대항력 관련 권리는 정리된 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되나, 이에 대한 최종적인 확인 절차가 필요함.

건물이 신축이라는 장점에도 불구하고, 유치권이라는 중대한 위험 요소로 인해 투자가치는 신중하게 평가해야 함.

7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공): 비교적 최신 시설 및 좋은 관리 상태를 기대할 수 있음.

* 대전 중심부 위치: 대전광역시 중구라는 입지적 이점을 가짐.

* 유치권 문제 해결 시 시세 상승 기대: 만약 유치권 문제를 합리적으로 해결할 경우, 향후 시세 상승을 통한 수익 창출이 가능함.

8. 예상 입찰가

감정가: 206,000,000원

주요 인수 부담: 유치권 130,200,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 물건들의 거래 가격 편차가 크고 본건과는 조건이 상이하여 직접적인 시세 적용에 한계가 있음. 감정가는 206,000,000원이지만, 130,200,000원의 유치권 인수 부담을 고려해야 함. 낙찰가가 유치권 금액을 초과할 경우, 낙찰자는 추가적인 손실을 볼 수 있음. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 유치권 부담액을 최대한 반영하여 신중하게 산정해야 함.

보수적인 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

이 범위는 유치권 인수 부담(130,200,000원)을 고려하고, 향후 시세 대비 수익률 확보를 위한 가격이며, 법적 비용 및 제반 경비를 제외한 금액임. 정확한 입찰가는 유치권과의 협상 가능성, 법적 절차 진행 상황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.