나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501979 [1] 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨5-4블럭 유림빌딩 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동 소재 ""새샘유치원"" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 교육시설(글벗중학교 등), 각종 근린생활시설 등이 소재하는 성숙중인 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 1층 111호로서,
외벽 : 외장석재 및 복합판넬 마감 등,
내벽 : 콘크리트노출, 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 및 강화유리 마감 등임.

이용상태

일련번호(1) : 근린생활시설(공실) 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 구비되어있음.
※ 기준시점 현재 유치권행사중인 것으로 탐문되어, 설비의 정상작동유무는 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지 기준 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 40m내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 15m내외의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 14m내외의 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

미정리 상태임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

등기사항증명서상 소재지는 "소담동 3-3 생활권 씨5-4블럭"이나, 건축물대장상 소재지는 "소담동 527번지"임.
대지권 미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함됐으며, 최저매각가격은 대지권가격이 포함된 가격임.
세종시의 사실조회회신서(2025. 9. 30.자) 에 따르면 분양계약서의 계약내용에 대지권이 포함되었으며, 계약서에 기재된 분양면적은 건물전용면적 40.16㎡, 건물공용면적 47.15㎡, 대지공유지분 11.44㎡임.
현황조사시 건물내부에 관련 현수막이 붙어있었으나, 이 사건에 제출된 유치권 신고는 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경501979 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 소담동 3-3생활권씨5-4블럭 유림빌딩 1층111호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 683,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 40.16㎡ (12.15평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유치권, 대지권미등기, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 본건은 세종특별자치시 소담동 소재 "새샘유치원" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 교육시설(글벗중학교 등), 각종 근린생활시설 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스 정류장이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 동측으로 약 40m, 서측으로 약 15m, 남측으로 약 14m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 7월 2일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권 이전 (박순자)

* 농협은행주식회사 근저당권 (을1)

* 대양종합건설 가처분 (갑3)

* 서세종농업협동조합외 1명 가처분 (갑4)

* 농협은행 임의경매개시결정 (갑5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항증명서상에는 지상권이 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 세종시 소담동의 상업지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 교육 시설이 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 각종 근린생활시설이 밀집되어 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 주요 간선도로와 인접하여 차량 통행량이 많고, 대중교통 이용도 편리하여 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

1.4. 생활정보

* 본건 인근에는 "새샘유치원", "글벗중학교" 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

* 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 편의성이 높으며, 각종 근린생활시설이 상업 기능을 담당하고 있습니다.

* 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하여 생활 인프라 이용이 용이합니다.

* 주변에 혐오 시설에 대한 정보는 제공된 내용에 없으며, 외부 검색을 통한 확인은 진행하지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 주장: 현황 조사 당시 건물 내부에 관련 현수막이 게시되어 있었으나, 법원에 제출된 유치권 신고는 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 기준시점 현재 유치권 행사 중이라는 탐문 결과가 있어 이에 대한 면밀한 확인 및 대비가 필요합니다. 설비의 정상 작동 여부도 별도 확인이 요구됩니다.

* 대지권 미등기: 등기부등본상 대지권이 미등기 상태이나, 감정평가 및 매각 목적물에 포함되어 있으며 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 분양 계약서상 대지권이 포함된 것으로 확인되었습니다. (건물전용면적 40.16㎡, 건물공용면적 47.15㎡, 대지공유지분 11.44㎡)

* 소재지 불일치: 등기사항증명서상 주소는 "소담동 3-3생활권 씨5-4블럭"이나, 건축물대장상 주소는 "소담동 527번지"로 상이합니다. 이는 등기 및 행정 업무 시 혼동을 야기할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 특정 금융 구조 하에 있을 가능성이 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 소담동의 상업지역에 위치한 근린상가로, 배후 주거 단지 및 교육 시설과의 인접성으로 인해 안정적인 수요가 기대되는 물건입니다. 교통 접근성 또한 우수하여 상업 시설로서의 입지 조건은 양호한 편입니다.

하지만, 유치권의 존재 여부 및 그 효력, 대지권 미등기 상태, 소재지 불일치 등은 주의 깊게 검토해야 할 리스크 요소입니다. 특히 유치권은 명확한 법적 절차를 거치지 않은 경우에도 낙찰자에게 인수될 가능성이 있으므로, 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 신도시 지역 내 우량 입지: 신흥 상권 지역으로 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 인근 아파트 단지와 교육 시설이 풍부하여 꾸준한 고객 확보가 가능합니다.

* 대지권 포함 감정가: 대지권이 등기되지 않았음에도 감정가에 포함되어 있어, 추후 대지권 등기 완료 시 가치 상승이 기대됩니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인 관련 인수 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. (단, 유치권은 예외)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 683,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

단, 유치권, 대지권 미등기 등 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중한 판단이 필요하며, 실제 예상 입찰가는 현장 조사, 권리관계 상세 분석, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 검토하여 결정되어야 합니다. 본 보고서에서는 특정 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.