나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502209 [1] 대전광역시 서구 매노동 285-6 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502209 [1] 대전광역시 서구 매노동 285-6 단독주택 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매7계 2025타경502209 | 소재지: 대전광역시 서구 매노동 285-6 | 감정가: 9,930,210원 | 최저가: 4,865,000원 | 용도: 단독주택

1. 대전광역시 서구 매노동 단독주택 건물만 매각 물건 분석 보고서

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경502209 (1)

소재지: 대전광역시 서구 매노동 285-6

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 건물만매각

감정가: 9,930,210원

토지면적: 0.00㎡ (매각제외)

건물면적: 총 85.51㎡ (약 25.87평) (제시외 건물 12.20㎡ 별도)

소유자/채권자: 김OO / 황OO

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

주요 구조: 벽돌조 및 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 건물 (1981년 사용승인)

주택 (64.56㎡, 약 19.53평): 단독주택으로 이용 중. 외벽은 몰탈위 페인팅/벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지/타일 마감.

부속 건물 1 (14.3㎡, 약 4.32평): 변소 및 창고로 이용 중. 시멘트블록조.

부속 건물 2 (2.85㎡, 약 0.86평): 보일러실로 이용 중. 시멘트블록조.

설비 내역: 기름보일러에 의한 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등이 되어 있음.

특이사항: 본 건물 상부의 누다락(다락방)은 부합물 및 종물로 판단되어 감정가에 포함됨. 제시외 건물 기호 ㉠, ㉡ (12.20㎡)이 소재하며 감정가에 포함됨.

주의사항: 제시외 건물 포함. 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 부속건물 3.8㎡는 현장 조사 시 소재불명으로 감정평가에서 제외됨.

2. 권리 분석 (Legal Analysis)

2.1. 매각 물건 권리 관계

본건은 건물만 매각하는 강제경매 물건으로, 토지 면적이 0.00㎡인 것이 핵심입니다.

소유자 김OO의 건물에 대해 채권자 황OO가 진행하는 강제경매 사건입니다. 채무자 정보는 별도로 기재되어 있지 않습니다.

2.2. 법정지상권 및 토지 사용권 문제 (최대 리스크)

본 건은 '건물만 매각'이므로, 경락인(낙찰자)은 건물에 대한 소유권만 취득하고 토지에 대한 권리는 없습니다. 이 경우, **법정지상권**의 성립 여부가 가장 중요한 법적 쟁점이 됩니다.

법정지상권이 성립되지 않는다면, 낙찰자는 토지 소유자에게 건물을 철거당할 위험에 노출되며, 성립된다 하더라도 토지 소유자에게 지료(토지 사용료)를 지급해야 하는 의무가 발생합니다.

본 물건에 대한 투자는 법정지상권 성립 가능성 검토와 토지 소유자와의 협상 전략이 필수적인 **고난이도 특수 물건**입니다.

3. 입지 조건 및 생활 정보

3.1. 입지 조건 및 주변 환경

소재지인 대전광역시 서구 매노동 285-6은 전형적인 도시 외곽 또는 주거 지역에 위치한 구옥 단독주택입니다.

1981년에 지어진 건물의 구조 및 이용 상태(변소 및 창고용 부속건물, 보일러실 등)로 미루어 볼 때, 주거 환경은 구도심 또는 외곽의 취락지구에 해당할 가능성이 높습니다. 기본적인 생활 편의 시설과의 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

3.2. 상권 및 생활 정보

본 물건은 주거용 단독주택이므로 상업적인 분석의 의미는 크지 않습니다. 주변 상권은 주로 생활 편의시설 위주의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

난방은 기름보일러를 사용하고 있어 도시가스 공급 지역과는 거리가 있을 수 있습니다.

3.3. 혐오시설 및 환경

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 확정할 수 없으나, 외곽 지역의 경우 소규모 공장이나 축사 등이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 현장 방문을 통한 직접적인 환경 조사가 필수입니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

토지 소유권 부재: '건물만 매각'으로 인한 토지 사용권 문제 (법정지상권 성립 여부 및 지료 문제)가 가장 큰 리스크입니다.

노후화 및 관리 비용: 1981년 사용승인 건물로, 벽돌조/시멘트기와지붕 구조의 노후화가 심하여 대규모 수리 비용(Maintenance cost)이 발생할 수 있습니다.

소재 불명 건물: 부속건물 3.8㎡가 현장조사에서 포착되지 않았으므로, 공부(대장)와의 일치 여부 확인 및 행정적 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 감정가가 993만원으로 매우 낮게 책정되었으며, 이는 건물 자체의 가치만을 평가했기 때문입니다.

토지 소유자 및 권리 관계에 대한 완벽한 분석 없이는 절대 접근해서는 안 되는 **고위험 특수 물건**입니다. 일반 투자자는 지양하고, 특수물건 처리 경험이 풍부한 전문 투자자 또는 컨설턴트의 도움을 받아 토지 소유자와의 협의가 가능한 경우에만 투자 검토가 필요합니다.

5. 투자 포인트 (Investment Points)

법정지상권 성립 및 지료 협상 가능성이 높거나, 토지 소유자와 건물의 소유자가 특수 관계에 있어 저렴하게 토지를 매수할 수 있는 가능성이 있을 때만 투자 가치가 있습니다.

투자 목표를 **건물 철거 후 토지를 취득하는 방식**으로 설정하고 토지 소유자와 일괄 매매를 추진하는 경우에 한해서만 메리트가 발생할 수 있습니다.

매우 저렴한 감정가 (9,930,210원)에서 유찰되어 낙찰가 부담이 최소화될 경우, 리스크 대비 수익을 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매7계