나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2033 [1] 세종특별자치시 장군면 송학리 250-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 송학리 소재 “송학보건진료소” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근 까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사 토지로 현황 “단독주택조성지” 로 이용중임.
기호(2, 3, 4, 8, 9) : 부정형의 완경사 토지로 현황 “도로등” 으로 이용중임.
기호(5, 6, 7) : 부정형의 완경사 토지로 현황 “자연림” 으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북측으로 세로(가) 정도의 도로와 접함.
기호(2, 3, 4, 8, 9) : 본건이 도로임.
기호(5, 6) : 본건 남측으로 세로(가) 정도의 도로와 접함.
기호(7) : 지적도상 맹지이나 본건 기호(5, 6)을 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1, 5, 6, 7, 8) : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

- 기호(2) : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

- 기호(3, 9) : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

- 기호(4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(1) : 본건 토지의 공부상 지목은 “임야” 이나 현황 “단독주택조성지” 임.
기호(2, 3, 4, 8, 9) : 본건 토지의 공부상 지목은 “임야” 이나 현황 “도로등” 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-일괄매각
-목록(1) 지목 ‘임야’이나 현황 ‘단독주택조성지’임. 건축신고후 토목공사 완료, 현재 허가 취소되어 효력 상실된 상태임.
-목록(2,3,4,8,9) 공부상 지목은 ‘임야’ 이나 현황 ‘도로 등’임
-목록(5,6,7) 임목 등 포함, 잡목과 숲이 밀집되어(현황 ‘자연림’) 외관으로는 분묘소재의 확인이 곤란한 상태임
-목록(7) 지적도상 맹지이나 목록(5,6) 통해 접근 가능
-목록(2,3,4,9) 2026.4.29.자 개시경정결정으로 감정평가서의 지분표시와 상이함
-목록(4) 을구 2번 지상권설정등기(2018.05.21. 등기)가 있으나, 지상권자인 이인새마을금고가 2026.5.18.자 말소동의서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전지방법원 2025타경2033 (1) 사건에 따른 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 세종특별자치시 장군면 송학리 250-1이며, 물건의 용도는 임야이나 현황은 단독주택 조성지, 도로 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

감정평가액은 2,709,970,000원입니다.

총 토지 면적은 10,188.00㎡ (약 3,081.68평)이며, 본 건은 이 중 일부 지분인 8,960.0552㎡ (약 2,710.49평)을 매각 대상으로 합니다.

건물 면적은 없습니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 세OOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 지분 매각, 공동 담보, 분묘기지권이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 장군면 송학리에 위치하며, "송학보건진료소"의 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 간선도로가 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

일부 필지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 접근이 가능한 상태입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 5월 18일자 남세종농업협동조합의 근저당권 (을14)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 해당 지상권(을구 2번, 이인새마을금고, 2018.05.21. 등기)은 2026년 5월 18일자로 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

기타 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 존재했으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 세종시 장군면 송학리는 주로 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

인근에 송학보건진료소가 위치하고 간선도로 접근성이 있어 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

대규모 상업 시설보다는 전원생활 환경에 가까우며, 상권의 활성화 정도는 높지 않을 것으로 판단됩니다.

주변 지역 개발 계획 및 인구 동태에 따른 잠재적 상권 변화 가능성은 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설로는 인근에 송학보건진료소가 위치하고 있습니다.

교통망은 버스 정류장 및 간선도로 접근이 용이하여 대중교통 이용 및 자가용 이동 모두 불편함이 적습니다.

교육 시설 및 기타 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 세종시의 다른 지역으로의 접근성을 고려할 때 기본적인 생활 인프라 이용은 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각 물건으로, 토지 전체에 대한 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 됩니다. 이로 인해 향후 토지 이용 및 개발 시 다른 지분 소유자와의 협의 과정에서 갈등이나 어려움이 발생할 수 있습니다.

공부상 지목과 현황 간의 차이가 존재합니다. 기호(1) 토지는 지목이 '임야'이나 현황 '단독주택조성지'로 이용 중이며, 건축 신고 후 토목공사까지 완료되었으나 현재 허가가 취소된 상태입니다. 기호(2,3,4,8,9) 토지는 '임야'이나 현황 '도로 등'으로 이용 중이며, 기호(5,6,7) 토지는 '임야'이나 현황 '자연림'으로 밀집되어 있어 분묘 존재 여부 확인이 어렵습니다. 이러한 현황 차이는 추후 행정 절차 진행 시 예기치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

일부 필지(목록 7)는 지적도상 맹지이므로, 토지 이용에 있어 인접 토지(목록 5, 6)에 대한 의존성이 있습니다.

분묘기지권 발생 가능성이 존재합니다. 현황 '자연림'으로 밀집된 지역(목록 5,6,7)에서는 외관상 분묘의 존재를 확인하기 어려워, 분묘기지권 성립 시 토지 사용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

일부 목록(2,3,4,9)의 지분 표시에 있어 감정평가서와 개시 결정 시점(2026.4.29.)의 지분 표시가 상이하여 혼란의 소지가 있습니다.

본 건은 공동 담보로 제공된 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행이나 채무 관계가 본 건의 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 장군면 송학리의 임야로, 일부 지분만 매각되는 건입니다. 현황상 단독주택 조성지, 도로 등으로 이용되고 있어 개발 잠재력을 가지고 있으나, 지분 매각이라는 점과 현황과 공부상 지목 불일치, 분묘기지권 가능성, 맹지 등의 잠재적 리스크를 신중하게 검토해야 합니다.

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 지분 매각으로 인한 다른 지분 소유자와의 관계 설정이 중요합니다.

본 물건의 가치를 극대화하기 위해서는 향후 개발 인허가 가능성, 지분 활용 방안, 분묘 문제 해결 방안 등을 종합적으로 고려한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

세종시의 지속적인 발전 가능성과 부동산 가치 상승 잠재력은 본 물건의 주요 투자 포인트입니다.

현재 지목은 임야이나 단독주택 조성지, 도로 등으로 현황 이용되고 있어, 인허가 절차를 거쳐 실제 개발이 이루어질 경우 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 토지 면적이 넓어, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 장기적인 투자 관점에서 긍정적인 결과를 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 선행되어야 합니다.

* 인근 유사 토지의 최근 실거래가, 공시지가, 개별공시지가 등 시세 정보 조사.

* 해당 토지의 정확한 개발 가능성, 용도 변경 및 건축 인허가 가능 여부에 대한 면밀한 검토.

* 분묘기지권의 실제 존재 여부 및 이에 따른 권리 범위, 해결 방안 조사.

* 다른 지분 소유자들의 향후 토지 이용 계획 및 협상 의향 파악.

* 해당 경매 물건의 예상 입찰 경쟁률 및 현재 부동산 시장 동향 분석.

상기 조사 결과를 바탕으로 보수적인 관점에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.