나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2248 [1] 대전광역시 유성구 지족동 1048-6 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2248 [1] 대전광역시 유성구 지족동 1048-6 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매7계 2025타경2248 | 소재지: 대전광역시 유성구 지족동 1048-6 | 감정가: 3,357,842,180원 | 최저가: 1,645,342,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경2248 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 지족동 1048-6 (근린생활시설)

감정가: 3,357,842,180 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (부동산임의경매)

토지면적: 1073.20㎡ (약 324.66평)

건물면적: 765.86㎡ (약 231.68평)

1.2. 물건 개요 및 특징

본 물건은 대전광역시 유성구 지족동의 주거밀집지역에 위치한 근린생활시설로, 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 2014년 12월 24일 사용승인된 비교적 신축급 건물이며, 일반철골구조의 2층 상업용 건물로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역 내의 지구단위계획구역에 포함되어 있어 주거 편의시설 수요가 높은 입지입니다. 토지 지분율 및 건물 지분율이 각각 100%에 해당하는 것으로 기재되어 있어 지분경매가 아닌 단독 소유 물건으로 판단됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 대전새미래중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있는 전형적인 항아리 상권 초입입니다. 주거 배후 수요가 매우 풍부하며, 노은3 보금자리주택지구의 중심부에 자리하고 있어 상권 활성화 정도가 높을 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

본건은 동측으로 약 25미터의 중로1류 포장도로와 접하고, 남측으로 약 10미터의 소로1류 포장도로와 접하는 *삼면 코너* 혹은 *양면 코너*에 가까운 입지를 가지고 있습니다. 차량 접근성이 매우 뛰어나며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의성도 양호합니다. 25미터 주도로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 탁월한 'A급 입지'로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 분석

경매구분은 '부동산임의경매'로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다. '토지/건물 일괄매각'으로 진행되어 건물 철거의 위험 없이 토지와 건물을 모두 취득할 수 있어 안정적입니다. 채무자 및 소유자가 '송OO'으로 동일하며, 현재까지 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 발견되지 않았습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

경매 기록상 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 점유 현황이 불분명함을 의미하며, 낙찰 후 명도(건물 인도) 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크로 작용합니다. 낙찰자는 정확한 현장 조사와 점유자 파악 후 명도 전략을 수립해야 합니다.

4. 상권 분석 및 이용 계획

4.1. 상권 분석

본 물건은 '제2종일반주거지역' 내에 위치하고 있어, 기본적으로 주거 생활에 필요한 근린 생활시설의 수요가 높습니다. 주변에 대전새미래중학교와 대전새미래초등학교가 인접해 있어 학원, 병원(소아과, 치과 등), 프랜차이즈 식당, 베이커리 등 교육 및 가족 중심의 업종에 적합한 상권으로 분석됩니다. 대규모 아파트 단지를 배후에 둔 '항아리 상권'의 핵심 입지입니다.

4.2. 건물 이용 현황

사용승인일이 2014년으로 건축물의 상태가 양호하며, 현재 상업용 건물로 이용 중입니다. 위생, 급배수설비 및 화물용 리프트가 설치되어 있어 다양한 업종의 입점이 용이하며, 특히 2층 건물이라는 점은 가시성과 함께 학원 등 특정 용도에 적합합니다.

5. 생활 정보

본건은 대규모 주거단지 인근의 중심 상업지역에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다. 가까운 거리에 대전새미래초등학교, 대전새미래중학교 등의 교육시설이 밀집해 있습니다. 근린공원 및 체육시설 이용이 편리하며, 지족동과 반석동 일대의 상권과 연계되어 대형 마트, 병원, 은행 등의 생활 인프라가 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. (외부 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'에 따른 명도 리스크입니다. 임차인 유무, 보증금 액수, 대항력 여부 등을 사전에 파악하여 명도 협상 또는 강제집행에 대비해야 합니다.

6.2. 지역/용도 제한 리스크

본 물건은 '상대보호구역(대전새미래중학교, 대전새미래초등학교)' 및 '절대보호구역(대전새미래중학교)'에 저촉됩니다. 이로 인해 학교보건법상 제한되는 유해 시설(예: PC방, 당구장, 주류 판매를 주로 하는 유흥업소 등)의 입점이 원천적으로 불가능하거나 제한될 수 있으므로, 입점 가능 업종에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

대전 유성구 지족동의 주거 배후 수요를 가진 핵심 상권 입지의 근린생활시설입니다. 도로 접근성(25m 대로변 접합)이 뛰어나고, 비교적 신축급 건물 상태(2014년 승인)가 양호하다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 학교보호구역으로 인한 업종 제한과 명도 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 25미터 대로변과 10미터 도로가 접하는 코너형 부지로, 가시성이 뛰어나고 유동 인구 흡수가 용이합니다.

안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지가 밀집한 제2종일반주거지역에 위치하여, 안정적인 임차 수요 확보가 가능합니다.

개발 잠재력: 지구단위계획구역 내에 있어 계획적인 개발이 이루어진 지역으로, 향후 높은 지가 상승을 기대할 수 있습니다. (토지면적 324.66평의 가치)

장기적 수익 창출: 학원, 병원 등 전문 업종 유치를 통해 장기적이고 안정적인 임대 수익 확보에 유리합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매7계