나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2026 [1] 대전광역시 유성구 덕명동 539-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 하우스토리아파트 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다가구주택, 주상나지, 근린생활시설, 아파트 단지등으로 형성되었으며 주용도 다가구주택 부지로서의 일반적인 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하여 일반적인 대중교통 사정 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 서측 인접도로 대비 대체로 등고 평탄하며 주용도 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 북측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구) , 지구단위계획구역(2012-06-29)(덕명 지구 도시개발사업) , 소로1류(폭 10m~12m)(2012-06-29)(덕명지구)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2012-06-29)(덕명지구)<도시개발법>임.

제시목록 외의 물건

본 지상에 수전 등 소규모 정원시설 소재함.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본 지상 정원시설은 거래관습상 토지에 포함평가하였고, 본 토지 경계,지 적등은 지적도등본, 토지이용계획확인원상 도면, 토지대장, 개략적인 측정 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건(사용승인일: 2022.5.6)으로서
외 벽 : 석재외장, 치장벽돌쌓기, 노출콘크리트등 마감.
내 벽 : 벽지, 타일, 몰탈위 페인팅등 마감.
창 호 : 새시창호임.

이용상태

일반건축물대장상 주용도 단독주택으로서 1층(단독주택:계단실),제2종근린생활시설(사무소),
2,3,4층: 단독주택(다가구주택: 각층5가구)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 화재탐지및경보설비, 개스설비, 난방설비, 승강기설비등 됨.

부합물 및 종물

본 건물에 제시외 누다락, 발코니, 1층 피로티주차장 등 소재함.

공부와의 차이

본 건물 1층 일부는 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나 미확인 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물 1층 일부는 일반건축물대장상 사무소이나 현장조사시 폐문부재로 상세내부이용구조 미확인 상태이고, 본 건물의 임대관계 미상이며 제시외 누다락,피로티주차장, 발코니 등은 거래관습상 건물에 포함평가하였고 본 건은 현장조사시 이해관계인 부재로 본 건물및 제시외 건물의 내부이용구조, 설비, 현상등은 일반건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사, 개략적인 측정 등에 의하였는바 본건 진행시 별도확인바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경2026 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 덕명동 539-1 (도로명: 대전광역시 유성구 덕명로97번길 24)

용도: 다가구주택

감정가: 2,870,744,110원

토지면적: 481.20㎡ (약 145.72평)

건물면적: 659.47㎡ (약 199.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOO (대전서부새마을금고)

건축일자: 2022년 5월 6일

2. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 대전광역시 유성구 덕명동 하우스토리아파트 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 주거 환경으로 양호합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

토지: 가장형의 토지로 대체로 등고 평탄하며, 서측 및 북측으로 포장도로에 접해 있습니다. 현재 단독주택(다가구주택) 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕명지구), 소로1류, 소로3류, 가축사육제한구역, 도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

제시외 물건: 토지 지상에 수전 등 소규모 정원시설이 소재합니다.

3. 권리분석

권리 요약:

말소기준권리: 2021년 5월 28일 접수된 대전서부새마을금고의 근저당권 (을22)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당, 압류, 주택임차권 등)는 소멸됩니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다. 모든 임차인의 대항력이 없으므로 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

등기부채권 총액:

토지 등기부채권 총액: 1,870,000,000원 (대전서부새마을금고 근저당 외)

건물 등기부채권 총액: 3,180,000,000원 (대전서부새마을금고 근저당, 다수의 주택임차권, 압류 등)

임차인 현황:

총 인수 보증금: 0원

* (201호) 손 : 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-06-05, 배당신고 2025-06-04, 대항력 없음.

* (202호) 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-08, 확정 2022-05-17, 배당신고 2022-06-13, 대항력 없음.

* (203호) 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2022-06-17, 확정 2022-06-17, 배당신고 2025-06-26, 대항력 없음.

* (204호) 권 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-16, 확정 2022-05-16, 배당신고 2024-07-25, 대항력 없음.

* (204호) 이 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-16, 확정 2022-05-16, 배당신고 2024-07-25, 대항력 없음.

* (205호) 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-26, 확정 2022-05-17, 배당신고 2025-04-02, 대항력 없음.

* (301호) 장 : 보증금 25,000,000원, 차임 420,000원, 전입 2024-05-07, 확정 2024-05-07, 배당신고 2025-04-03, 대항력 없음.

* (302호) 이 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-01, 확정 2022-06-08, 배당신고 2025-04-10, 대항력 없음.

* (303호) 박 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-07-18, 확정 2023-07-19, 배당신고 2025-04-09, 대항력 없음.

* (304호) 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-11-29, 확정 2024-10-22, 배당신고 2025-03-11, 대항력 없음.

* (304호) 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-08-25, 대항력 없음. (보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 해당 임차인의 권리관계에 대한 세부 확인이 필요할 수 있습니다.)

* (305호) 김 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-16, 확정 2022-05-16, 배당신고 2025-02-19, 대항력 없음.

* (401호) 김 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-16, 확정 2022-05-16, 배당신고 2025-02-19, 대항력 없음.

* (401호) 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024-06-27, 확정 2024-06-27, 배당신고 2025-04-08, 대항력 없음.

* (402호) 김 : 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-31, 확정 2022-05-16, 배당신고 2025-03-11, 대항력 없음.

* (403호) 조 : 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-16, 확정 2022-05-16, 배당신고 2025-03-11, 대항력 없음.

* (404호) 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-15, 확정 2022-06-27, 배당신고 2025-04-29, 대항력 없음.

* (405호) 길 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-16, 확정 2022-05-16, 배당신고 2025-02-19, 대항력 없음.

건물 내부 이용 현황:

일반건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설(사무소)로 표기되어 있으나, 현장 조사 시 폐문 부재로 내부 확인이 어려워 이용 구조가 미확인 상태입니다.

2층, 3층, 4층은 각 5가구씩, 총 15가구의 다가구주택으로 이용 중입니다.

4. 상권분석

본 물건은 대전광역시 유성구 덕명동에 위치한 주거 지역입니다.

주변에는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

향후 덕명지구 개발 사업과의 연계성을 고려할 때 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

주변에서 혐오시설이나 특이할 만한 시설에 대한 정보는 제공된 자료나 일반적인 검색으로는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주변에 대형 상업 시설보다는 지역 기반의 근린생활시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

가까운 거리에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 도로망 접근성이 좋습니다.

교육 시설, 병원 등 생활 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채권 총액: 토지와 건물에 설정된 근저당 및 기타 채권을 합한 금액이 감정가 대비 매우 높습니다. (단, 본 건은 말소기준 권리하 모든 권리 소멸 예정이므로 인수 위험은 없습니다.)

1층 용도 불확실성: 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 표기된 1층 일부 공간의 실제 이용 현황 및 관련 법규 준수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 추후 임대 수익이나 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

토지이용계획: 지구단위계획구역, 도시개발구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 이용에 있어 제한 사항이 있을 수 있습니다.

제시외 건물: 건물 내부에 제시외 누다락, 피로티 주차장 등이 있으며, 토지에도 정원시설이 있으나 감정평가에 포함되었으므로 낙찰자가 인수하는 데 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 비교적 신축(2022년 사용승인) 다가구주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

가장 큰 장점은 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이며, 이는 초기 투자 위험을 크게 낮춥니다.

다만, 채권 총액이 매우 높은 편이며, 1층의 용도 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

철저한 현장 조사와 법규 검토를 통해 1층 활용 방안 및 제반 사항을 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

최근 준공된 건물로 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

보증금 인수 부담이 없어 초기 자금 부담이 적습니다.

유성구 지역은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

다가구주택으로서 다수의 세입자 확보를 통해 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,870,744,110원입니다.

인수할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 희망하는 수익률과 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다.

본 건은 채권 총액이 매우 높고 1층의 용도 불확실성 등 고려사항이 있으므로, 보수적으로 접근하여 약 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 2,009,521,177원 ~ 2,296,595,288원

최종 입찰가는 상세한 시장 조사와 현장 답사를 통해 신중하게 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.