나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501780 [1] 대전광역시 서구 갈마동 912 좋은하루 1동 11층1109호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 ""큰마을네거리"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용오피스텔, 업무시설,
로변으로 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층 지상15층 건물 중 제11층 제1109호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 및 석재붙임 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

""좋은하루 제1동 제11층 제1109호"" - 공동주택(도시형생활주택) 으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, ""대(주거용 건부지)"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육
제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임
- 기 타: ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501780 (1)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 912 좋은하루 1동 11층1109호

용도: 도시형생활주택

감정가: 42,000,000원

토지면적: 4.84㎡ (약 1.46평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

대상 물건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 "큰마을네거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주거용 오피스텔, 업무시설, 로변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 차량 출입이 가능하며 동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 있어 교통 환경은 무난한 편입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트 구조의 스라브 지붕을 가진 지상 15층, 지하 2층 건물 중 제11층 제1109호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다. 토지는 정방형 평지로, 주거용 건부지로 이용 중이며 북동측으로 소로에 접해 있습니다. 본 건물은 2011년에 준공되었습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 사건으로 채권자는 이OO입니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이우중 (이 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 21일

* 확정일자: 2022년 6월 7일

* 배당신고일자: 2024년 10월 25일

* 대항력: 있음

본 건에는 대항력 있는 임차인 이 씨가 존재하며, 보증금 50,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인이 부담해야 할 추가적인 금전적 위험 요소입니다.

* 등기부 요약:

* 을5: 주택임차권 (이우중, 50,000,000원, 접수일자 2024-10-25) - 말소기준권리(갑5, 압류 2024-04-15)보다 나중에 접수되었으나, "인수"로 기재되어 있어 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 을7: 강제경매 (채권자: 이우중, 50,083,100원, 접수일자 2025-02-14) - 말소기준권리보다 후순위이므로 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리:

갑5. 의정부세무서장 압류 (2024-04-15)

본 압류보다 선순위인 권리(예: 선순위 임차권이 있을 경우)는 매수인이 인수하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 단, 주택임차권(을5)은 인수 조건으로 명시되어 있습니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 갈마동은 "큰마을네거리"를 중심으로 상업 및 주거시설이 혼재된 지역입니다. 인근에는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 발달해 있으며, 교통이 편리하여 배후 수요가 확보된 지역으로 판단됩니다. 다만, 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건(도시형생활주택, 18.34㎡)과 건물 연식 및 면적에서 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다. 소형 도시형생활주택의 경우 1인 가구 및 젊은 층의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 동측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. "큰마을네거리"가 인근에 있어 차량 이동이 용이합니다.

* 편의시설: "큰마을네거리" 인근 지역은 상업 시설이 밀집된 지역으로, 마트, 음식점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 보증금 50,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 감정가 42,000,000원보다 높은 보증금액으로 인해 전액 변제가 어려울 것으로 예상되어, 실질적인 취득 금액이 감정가를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 미납했을 가능성이 있습니다. 이는 물건 자체의 문제 또는 권리 관계의 복잡성 때문일 수 있습니다.

* 소형 면적: 18.34㎡ (약 5.55평)의 전용면적은 매우 협소하여, 활용도 및 재매각 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대전 서구 갈마동의 입지 좋은 곳에 위치한 도시형생활주택입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 가장 큰 문제입니다. 감정가가 임차인의 보증금보다 낮기 때문에, 낙찰받더라도 임차인의 보증금 전액을 떠안게 될 가능성이 높습니다. 재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 대전 서구의 주요 상권인 "큰마을네거리" 인근에 위치하여 주변 시세 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 연식: 2011년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 투자 목적에 부합할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원 인수 여부입니다. 감정평가액이 42,000,000원이지만, 임차인의 보증금이 이를 상회하므로, 매수인은 최소 42,000,000원(감정가 기준 최소 입찰가) + 50,000,000원(인수 보증금) = 92,000,000원 이상의 총 지출을 예상해야 합니다.

주변 유사 면적(18~20㎡ 내외) 도시형생활주택 또는 소형 원룸/오피스텔의 최근 실거래가 및 시세를 종합적으로 고려할 때, 해당 물건의 적정 시장 가치는 약 70,000,000원에서 80,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 매수인이 인수해야 할 보증금이 50,000,000원이므로, 실제 투자자가 부담해야 할 최대 입찰가는 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액, 즉 약 20,000,000원에서 30,000,000원 수준이어야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 20,000,000원에서 30,000,000원 사이 로 제안됩니다.

하지만, 본 건은 최저매각가격의 20%를 입찰보증금으로 납부해야 하며, 이는 최저매각가격(감정가 42,000,000원 기준)의 8,400,000원에 해당합니다. 제안된 입찰가 범위가 입찰보증금에도 미치지 못하므로, 본 물건은 신중한 접근이 필요합니다.

투자자는 임차인과의 협상 가능성, 향후 시장 상황 변화, 그리고 본인의 자금 계획을 면밀히 검토하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.