나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501821 [1] 세종특별자치시 전의면 유천리 76-1 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501821 [1] 세종특별자치시 전의면 유천리 76-1 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매7계 2025타경501821 | 소재지: 세종특별자치시 전의면 유천리 76-1 | 감정가: 1,933,752,500원 | 최저가: 663,276,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 (근린생활시설)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 대전지방법원 2025타경501821 (1)호이며, 부동산임의경매 사건입니다. 채무자 및 소유자는 주OOOOOO이고, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

본건의 소재지는 세종특별자치시 전의면 유천리 76-1 외 필지(총 3필지)이며, 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점, 휴게음식점)로 이용 중입니다.

감정가는 금 1,933,752,500원이며, 토지면적은 1,729.00㎡ (약 523.01평)입니다. 건물면적은 792.00㎡ (약 239.58평)이며, 제시외 건물 면적은 112.16㎡ (약 33.92평)입니다.

토지 및 건물은 각각 172900, 79200의 지분율로 전체를 매각하는 것으로 보입니다.

1.3. 매각 관련 사항

매각은 토지 및 건물의 일괄매각 방식으로 진행됩니다.

특이사항으로 '법정지상권'의 성립 여부가 명시되어 있어, 해당 권리 관계에 대한 심도 있는 분석이 필요합니다.

주의사항으로는 일괄매각 외에 제시외 건물 및 제시외 수목이 매각에 포함되며, 목록 3 지상에 있는 제시외 관정(우물)도 매각에 포함됩니다. 다만, 목록 1 지상에 위치한 저온창고는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 소유권 및 처리 문제에 대한 검토가 필요합니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 세종특별자치시 전의면 유천리 소재 '유천2리마을회관' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 노선상가, 중.소규모공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다. 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 현황 및 용도

토지는 사다리형 및 부정형의 평지로서, 현황은 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 계획관리지역에 해당하며, 공장설립승인지역(수도법) 및 가축사육제한구역(일부 제한)에도 저촉됩니다. 계획관리지역은 비교적 넓은 범위의 개발 행위가 가능한 용도지역이므로, 향후 개발 및 용도 변경에 유리할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 사항

토지/건물 일괄매각 건으로, 부동산의 전체 가치를 기준으로 입찰에 참여해야 합니다. 제시외 건물 및 수목, 관정은 매각에 포함되나, 목록 1 지상의 저온창고는 매각 제외 물건이므로 유의해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의 권리 사항

가장 중요한 특이사항은 '법정지상권' 성립 가능성이 명시되었다는 점입니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 토지 낙찰자가 건물 소유자에게 토지 사용에 대한 권리를 주장할 수 없게 되어 토지의 이용 가치에 심각한 제한이 발생할 수 있습니다. 해당 권리 관계에 대한 철저한 분석과 명도 전략 수립이 필수적입니다.

소유자 및 채무자가 주OOOOOO로 동일하며, 임대 관계는 미상입니다. 미상의 임대차 관계는 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 부담이 될 수 있으므로, 임차인 현황 조사가 필요합니다.

3.3. 법정지상권 분석 (심화)

법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 달랐던 시점 또는 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일했는지 여부에 따라 성립 여부가 결정됩니다. 본 보고서에 기재된 정보만으로는 정확한 성립 여부를 판단할 수 없으므로, 해당 물건의 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토하여 법정지상권 성립 여부, 성립 시 범위와 지료 등을 확인해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 현재 이용 현황 및 건물 상태

건물은 2021년 6월 1일에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 일반철골구조의 단층 건물입니다.

기호(2)는 제2종 근린생활시설(일반음식점), 기호(5)는 제2종 근린생활시설(휴게음식점)으로 이용 중입니다. 외벽은 적벽돌 치장 쌓기 등으로 마감되었으며, 내부는 몰탈위 페인팅, 벽지, 타일 등 양호한 상태로 보입니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변은 노선상가와 중.소규모 공장이 혼재된 지역으로, 주로 인근 공장 및 주택 거주자를 대상으로 하는 근린 상권을 형성하고 있을 것으로 추정됩니다. 차량 접근성이 양호하고 왕복 2차선 도로변에 위치하여 가시성이 보통 이상일 것으로 예상됩니다.

5. 생활 정보 및 기타

5.1. 주변 시설 및 편의성

본건은 유천2리마을회관 인근에 위치하며, 주변에 단독주택 및 소규모 공장 등이 있습니다. 주변 편의시설 및 생활 인프라에 대한 구체적인 정보는 파악이 어려우나, 도심 외곽의 계획관리지역 특성상 주요 상업시설 접근성은 낮을 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 여부

감정평가서 요약본에는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. (외부 검색 미시행)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 리스크

**최대 리스크**입니다. 법정지상권 성립 시 토지 소유권의 활용에 중대한 제한이 따르며, 이는 토지 가치 하락 및 예상 수익률에 치명적인 영향을 줄 수 있습니다. 낙찰 전 법률 전문가의 철저한 권리분석이 필수적입니다.

6.2. 매각 제외 물건 (저온창고)

목록 1 지상의 저온창고가 매각에서 제외되어, 낙찰 후 기존 소유자와의 협상 또는 철거 요구 등 법적 조치가 필요할 수 있습니다.

6.3. 미상의 임대 관계

현재 임대 관계가 미상인 바, 실제 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무에 따라 명도 리스크가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 신축된 근린생활시설로서 건물 상태는 양호하며, 토지 이용 계획상 계획관리지역에 해당하여 개발 잠재력도 있습니다. 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 접근성 및 가시성이 보통 이상입니다.

다만, '법정지상권' 성립 여부와 매각에서 제외된 '저온창고' 처리 문제, 그리고 미상의 '임대 관계'가 명확한 리스크로 존재합니다. 해당 권리적 리스크를 해결할 수 있는 능력이 있거나, 이를 고려한 충분히 낮은 가격으로 입찰 시 높은 투자 가치를 가질 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 왕복 2차선 도로변에 위치하여 접근성 및 홍보 효과가 양호하며, 계획관리지역 내 상업용 건부지로서 용도 활용이 용이합니다.

건물 신축 연도: 2021년 사용 승인된 신축 건물로, 시설물의 유지보수 비용 부담이 적습니다.

일괄매각: 토지 및 건물을 일괄 매각하여 안정적인 소유권 확보가 가능합니다 (단, 법정지상권 문제 해결 전제).

잠재적 수익성: 인근 공장 및 주거 시설을 배후로 하는 근린생활시설로서, 안정적인 상권이 형성될 경우 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매7계