나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502158 [1] 세종특별자치시 장군면 대교리 293 주건축물제1동 근린시설 경매

세종특별자치시 장군면 밤실길 216-20, 주건축물제1동 (근린시설) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경502158(대전지방법원 경매6계). 감정가 5,938,962,600원, 최저가 2,910,092,000원. 매각기일은 2026-10-20입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 502158 [1]
소재지	세종특별자치시 장군면 대교리 293 주건축물제1동
도로명주소	세종특별자치시 장군면 밤실길 216-20, 주건축물제1동
용도	근린시설
건물명	주건축물제1동
매각기일	2026.10.20
관할법원	대전지방법원 경매6계 (470-1806)
이용제한	농업보호구역, (접함)준보전산지, (접함)보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, (접함)성장관리계획구역

세종특별자치시 장군면 대교리 293 주건축물제1동 근린시설 경매 물건 이미지

면적

토지면적	24,849㎡ (7,516.82평)
건물면적	86.40㎡ (26.14평)

금액

감정가	5,938,962,600원
최저가	2,910,092,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	291,009,200원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.03.17	5,938,962,600원	유찰
2차	2026.04.21	4,157,274,000원	변경
신건	2026.08.04	5,938,962,600원	유찰
2차	2026.09.08	4,157,274,000원	유찰
3차	2026.10.20	2,910,092,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 장군면 대교리 소재 ""김종서장군역사테마공원"" 남측 인근에 소재하며
주위는 농경지 및 농가주택, 역사테마공원, 임야 등으로 이루어진 농촌지대임.
교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설까지의 거리 및 이용의 편의성 등 제반
교통상황은 보통임.
형태 및 이용상태: 순번(2): 부정형의 토지로 완경사지이며, 자연림임
순번(3): 부정형의 토지로 완경사지이며, 포장된 도로임
순번(3): 부정형의 토지로 완경사지이며, 비포장 도로임
순번(5): 사다리형의 토지로 완경사지이며, 포장된 도로임
순번(6): 부정형의 토지로 완경사 및 급경사지이며, 자연림임.
인접 도로상태: 순번(2): 본건 서남측으로 포장된 세로(본건 순번3,4)와 접함
순번(3): 본건이 포장된 도로이며, 북측으로 포장된 세로와 접함
순번(4): 본건이 비포장 도로이며, 북서측으로 순번(3) 도로와 접함
순번(5): 본건이 포장된 도로이며, 북측으로 포장된 세로와 접함
순번(6): 동북측으로 포장된 세로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 순번(2,3,4,5)
농림지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업보호
구역<농지법>, 역사문화환경보존지역(김종서장군묘)<충청남도지정문화재보호조례>.

순번(6)
보전관리지역, 성장관리계획구역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 역사문화환경보존지역(김종서장군묘)<충청남도지정
문화재보호조례>,중점경관관리구역((건설지역 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).
제시목록 외의 물건: 별지 ""건물개황도 및 사진용지"" 참조.
공부와의 차이: 본건 순번(4)의 공부상 지목은 ""답""이나, 현황 ""비포장 도로""이고, 순번(5)의 공부상 지목은
""답""이나, 현황 ""포장된 도로""임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 경량철골구조 경량철골조지붕 단층 제2종근린생활시설(사무실)
(사용승인일자: 2022.7.18)
외벽: 사이딩판넬 마감
내벽: 벽지 및 타일 마감
창호: 새시 창호임.
이용상태: 사무실임.
설비내역: 위생설비 및 급배수설비, 전기설비 등 되어 있음.
부합물 및 종물: 별지 ""건물개황도 및 사진용지"" 참조.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록4,5 현황은 마을도로로 이용중이며, 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 미반환)
3.목록6. 지상에 이동이 용이한 컨테이너 2동(평가에서 제외)과 자생하는 자연림(평가에 포함) 및 분묘 5기가 소재하며, 실제 분묘인지 여부 및 분묘기지권 성립 여부는 불분명함
4.목록5는 인접한 산36번지 등의 출입을 위한 당사자 사이의 통행 관련 약정 및 주위토지통행권이 있다는 취지의 경주김씨 기상공파종중의 의견서 제출됨(2026.9.4.자 현황고지 및 이해관계인 의견서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 대전지방법원 2025타경502158 (1) 사건번호로 진행되는 세종특별자치시 장군면 대교리 293 소재 부동산 임의경매 물건입니다. 근린생활시설(사무실) 용도로 이용 중이며, 감정가는 5,938,962,600원입니다.

1.2. 감정가

5,938,962,600원

1.3. 면적

* 토지 면적: 24,849.00㎡ (약 7,517.07평)

* 건물 면적: 86.40㎡ (약 26.14평)

* 건물 제시외 면적: 1.60㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOO (조치원농업협동조합으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 세종특별자치시 장군면 대교리 소재 "김종서장군역사테마공원" 남측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 농가주택, 역사테마공원, 임야 등으로 이루어진 농촌지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통시설까지의 거리 및 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황 (형태, 이용, 지목)

* 순번(2): 부정형, 완경사지, 자연림. 본건 서남측으로 포장된 세로(순번 3,4)와 접함.

* 순번(3): 부정형, 완경사지, 포장된 도로. 북측으로 포장된 세로와 접함.

* 순번(4): 부정형, 완경사지, 비포장 도로. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 비포장 도로임. 북서측으로 순번(3) 도로와 접함.

* 순번(5): 사다리형, 완경사지, 포장된 도로. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 포장된 도로임. 북측으로 포장된 세로와 접함.

* 순번(6): 부정형, 완경사 및 급경사지, 자연림. 동북측으로 포장된 세로와 접함.

2.4. 도로 현황

본건은 서남측, 북측, 북서측, 동북측으로 포장되거나 비포장된 도로와 접하고 있어 차량 및 외부 접근이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 순번(2,3,4,5): 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 농업보호구역, 역사문화환경보존지역(김종서장군묘).

* 순번(6): 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 준보전산지, 역사문화환경보존지역(김종서장군묘), 중점경관관리구역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 07월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을11)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 3,868,306,010원입니다.

3.3. 인수되는 권리 (주의사항)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 토지 등기부 요약에는 조치원농업협동조합의 지상권 설정(을15, 2022.07.29 접수)이 '말소'로 표기되어 있어 이에 대한 확인이 필요합니다. 권리분석 시 해당 사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 농지취득자격증명 제출 필요: 목록 4, 5번 토지는 현황이 마을 도로로 이용 중이며, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본 물건지는 농촌지대 내 역사테마공원 인근에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설보다는 지역 기반 시설로서의 성격이 강합니다. 주변에 농경지와 농가주택이 분포하고 있습니다.

4.2. 용도 및 개발 가능성

주요 용도는 제2종 근린생활시설(사무실)이며, 토지는 농림지역, 보전관리지역, 농업보호구역 등에 속해 있어 건축 및 개발에 제한이 따를 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

건물은 2022년 7월 18일 사용승인된 경량철골구조의 단층 제2종근린생활시설(사무실)로 비교적 신축 건물입니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 김종서장군 역사테마공원이 있어 문화 및 교육 시설 접근성이 있습니다. 이 외 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

목록 4, 5번 토지의 현황이 도로로 이용 중이나 공부상 지목이 '답'이므로, 농지취득자격증명 제출 의무가 있습니다. 미제출 시 입찰 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 분묘 관련 사항

목록 6번 토지 지상에 분묘 5기가 소재하며, 실제 분묘인지 여부 및 분묘기지권 성립 여부는 불분명하여 인수 또는 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 권리관계 불명확성 (지상권)

등기부상 말소된 것으로 표기된 지상권(을15)이 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있어, 실제 권리관계에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제약

토지는 자연림, 완경사지, 급경사지 등으로 이용 상태가 다양하며, 농림지역, 보전관리지역 등 개발 제한이 많은 용도지역에 속해 있어 향후 개발 또는 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 높은 감정가

59억 원이 넘는 높은 감정가는 신중한 입찰가 산정을 요구합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 장군면 대교리에 위치한 토지 및 건물 일괄매각 건입니다. 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 광대한 토지 면적에 비해 건물 면적이 작고, 농림지역 등 개발 제한이 많은 지역에 속해 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 필요, 분묘기지권 성립 가능성, 등기부와 물건명세서 간의 권리관계 불일치(지상권) 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 높은 감정가를 고려할 때, 철저한 현장 조사와 권리관계 확인, 법률적 검토가 선행되어야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)

* 김종서장군 역사테마공원 인근 위치

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정은 위에 언급된 잠재적 리스크(농지법규, 분묘, 권리관계 불명확성 등)에 대한 해소 방안 및 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 제시된 감정가가 높은 점과 제반 리스크를 고려할 때, 면밀한 현장 조사와 가치 평가를 거쳐 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.1. 물건 기본정보