나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502206 [1] 대전광역시 서구 정림동 421 2동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502206 [1] 대전광역시 서구 정림동 421 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매5계 2025타경502206 | 소재지: 대전광역시 서구 정림동 421 2동 2층201호 | 감정가: 222,000,000원 | 최저가: 108,780,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502206 (1)

소재지: 대전광역시 서구 정림동 421 2동 2층201호 (다세대주택)

용도: 다세대주택

감정가: 222,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자: 정OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적 (대지권): 57.62제곱미터 (약 17.43평)

건물면적 (전용면적): 73.75제곱미터 (약 22.31평)

건물면적은 다세대주택 전용면적으로 표시되었으며, 아파트와 같은 분양면적은 별도로 산정되지 않았습니다.

1.3. 위치 및 주위 환경 분석

본건은 대전광역시 서구 정림동 '정림초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등으로 혼재된 주거지역입니다. 특히 서측으로는 갑천이 소재하고 있어 하천변의 쾌적성을 일부 누릴 수 있는 입지입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 다세대주택 중 2층입니다.

사용승인일: 2017년 3월 9일 (비교적 신축 건물에 해당)

이용상태: 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 드레스룸, 현관, 발코니 등)으로 이용 중입니다.

설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비와 더불어 승강기설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

2. 권리 및 법률 분석

2.1. 권리 관계 (권리분석)

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자(정OO)의 채무 불이행으로 채권자(주OOOOOOO)의 신청에 의해 진행됩니다. 본 건의 경우 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되나, 정확한 권리분석을 위해서는 등기부등본상의 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획: 제2종일반주거지역에 속하여 주거 안정성이 높습니다.

제한사항: 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)에 해당합니다. 하천 경관관리구역이라는 점은 갑천 접근성이라는 장점과 동시에 향후 증축/개축 시 일정 부분 제한이 될 수 있는 요소입니다.

3. 입지 및 환경 및 리스크 분석

3.1. 교통 상황 및 접근성

본건 다세대주택 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 전체적인 교통상황은 양호합니다.

3.2. 상권 및 생활정보

생활정보: '정림초등학교'가 인접하여 초등학생 자녀를 둔 세대에게 유리한 환경이며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

혐오시설: 감정평가서 및 주변 환경 분석 결과, 인근에 명확한 혐오시설(대규모 시설, 폐기물 처리 시설 등)은 관찰되지 않았습니다. 다만, 매수 전 현장 답사를 통해 미비된 시설 및 환경을 직접 확인할 필요는 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크 (문제점)

토지 도로 접근성: 본건은 지적도상 '맹지'로 표시되어 있으나, 현황은 북동측 구거(수로)에 개설된 폭 6미터 내외의 포장도로를 통해 진출입하고 있습니다. 현 이용에는 문제가 없어 보이나, 장기적인 측면에서 이 도로의 사용권 확보 여부와 관련 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

임대차 관계: 현재 임대 관계는 '미상'으로 보고되어 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 실제 점유자를 파악하고 임차인의 대항력 유무를 확인하는 데 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음을 의미합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 2017년에 건축된 비교적 신축 다세대주택으로, 방 3개, 욕실 2개 등 실속 있는 구조와 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 위치적으로는 초등학교 인근 주거 밀집 지역에 자리하여 기본적인 주거 환경은 양호합니다. 감정가 2억 2천 2백만 원은 현 주택 시장 상황과 건물의 연식(약 8년차)을 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

신축급 건물: 2017년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 승강기 설치로 인해 생활 편의성이 높습니다.

실거주 용이성: 방 3개/욕실 2개의 인기 있는 구조와 초등학교 인근 입지로 실거주 목적으로 접근하기 좋습니다.

하천변 인접: 갑천이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 어필할 수 있습니다.

다만, 지적도상 맹지 이용 현황 및 미상인 임대차 관계에 대한 철저한 현장 확인 및 권리 분석을 통해 리스크를 관리해야 합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매5계