나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502206 [1] 대전광역시 서구 정림동 421 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 정림동 소재 '정림초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지,
다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등으로 형성되어 있는 지역으로서, 서측으로 갑천이 소재하
는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 다세대주택 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하
는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 다세대주택 내 제2동 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2017.03.09)

외벽: 치장벽돌쌓기, 외장석재 마감 등,
내벽: 벽지, 타일 마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

'다세대주택(건축물현황도상 방3,거실,주방,욕실2,드레스룸,현관,발코니 등)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지인 토지로서, '공동주택(다세대주택) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 지적도상 '맹지'이나, 현황 북동측으로 지목이 구거인 인접토지에 개설된 폭 6미터내외의 포
장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

임차인 박민우의 승계인 주택도시보증공사로부터 2026.06.24.자로 주택임차권에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502206 (1)

소재지: 대전광역시 서구 정림동 421, 2동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 222,000,000원

토지면적: 57.62㎡ (약 17.43평)

건물면적: 73.75㎡ (약 22.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2017년 03월 09일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 대전광역시 서구 정림동에 위치하며, '정림초등학교' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 공공시설 등으로 형성되어 있으며, 서측으로는 갑천이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 소재 다세대 주택 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2017년 11월 21일 접수된 서대전세무서의 압류입니다. 모든 후순위 권리(압류, 근저당, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

본건은 임차인 박민우가 대항력을 포기하고 주택도시보증공사(HUG)가 이를 승계하는 조건 변경이 있음에 따라, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금 또는 권리는 없습니다. (2026.06.24.자 HUG 확약서 참조)

1.2. 3. 임차인 현황

임차인: 박

임차보증금: 190,000,000원

전입일자: 2017년 06월 14일

확정일자: 2017년 06월 01일

대항력: 없음 (주택도시보증공사(HUG)에 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 확약서 제출)

특이사항: 임차인 박민우의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026.06.24.자로 주택임차권에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금에 대해 인수할 부담이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역에 속해 있으며, 주변에 아파트 단지 및 다세대 주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 배후 수요를 갖추고 있습니다. 근린생활시설 및 공공시설도 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본 건 인근에 정림초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 차량으로 이동 가능한 거리에 생활 편의시설이 다수 존재합니다.

주변 환경: 지적도상 맹지이나 현황 인접 토지의 도로를 이용하고 있으며, 주변 환경은 아파트, 다세대 주택 등으로 구성되어 있어 주거 환경으로 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 사항: 비록 임차인이 대항력을 포기하고 HUG가 이를 승계하는 확약서를 제출하였으나, 경매 절차 진행 과정에서의 변수나 예상치 못한 법적 해석이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 해당 부분에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

건축물 노후도: 2017년 사용승인된 건물이므로 비교적 신축에 속하나, 향후 건축물 유지보수 및 관리 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 다세대주택으로, 대전 서구 정림동의 주거지역에 위치하고 있습니다. 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 승계 조건 변경으로 인해 낙찰자의 부담이 크게 줄어든 상태입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고, 입지 조건 및 교통 여건도 양호하여 안정적인 주거 가치를 지닌다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계 명확화: 임차인의 대항력 포기 및 HUG 확약서 제출로 인해 낙찰자가 추가적인 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

신축급 건물: 2017년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

안정적 주거 환경: 초등학교 인접 및 주거 지역 내 위치하여 주거 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 222,000,000원

최근 실거래가 분석:

2026년 2월 거래된 71.461㎡ (약 21.6평) 면적의 신축빌라(2021년 건축)가 245,000,000원에 거래되었습니다. 본건(73.75㎡, 2017년 건축)과 면적 및 시기가 유사합니다.

종합적인 판단: 본 물건의 감정가는 222,000,000원이며, 최근 유사 면적 및 연식의 빌라 거래 사례(245,000,000원)를 고려할 때, 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다. 임차인 관련 부담이 해소된 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 약 95% ~ 100% 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 222,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.