나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502066 [1] 대전광역시 중구 문화동 443 다가구주택 경매
매각기일: 2026-02-04
물건 개요
나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502066 [1] 대전광역시 중구 문화동 443 다가구주택 경매
- 사건번호: 2025타경502066
- 주소: 대전광역시 중구 천근로60번길 9
- 용도: 다가구주택
대전지방법원 경매5계 2025타경502066 | 소재지: 대전광역시 중구 천근로60번길 9 | 감정가: 2,342,014,240원 | 최저가: 1,639,410,000원 | 용도: 다가구주택
1. 부동산 경매 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.2. 입지조건
1.3. 권리분석
1.4. 상권분석
1.5. 생활정보
1.6. 잠재적 리스크
1.7. 종합 의견
1.8. 투자 포인트
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 대전지방법원 2025타경502066 (1)
소재지: 대전광역시 중구 문화동 443
건물 용도: 단독주택 (건축물대장 및 등기사항전부증명서상 용도와 현황 불일치)
감정가: 2,342,014,240 원
토지면적: 546.00㎡ (약 165.17평)
건물면적: 949.74㎡ (약 287.30평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항:
- 건물 용도: 공부상 '제2종근린생활시설'으로 등재 및 등기되어 있으나, 현황조사 시 '단독주택'으로 탐문 조사되었습니다.
- 층수: 공부상 지하1층~지상4층으로 등재 및 등기되어 있으나, 현황조사 시 공부상 지상1층은 지상2층으로, 지상2층은 지상3층으로, 지상3층은 지상4층으로, 지상4층은 지상5층으로 각 층별 개별 호수 표지가 부착되어 있는 것으로 조사되었습니다.
- 토지 지목: 공부상 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.
1.2. 입지조건
대상 물건은 대전광역시 중구 문화동에 소재하며, '한밭도서관' 남서측 인근에 위치합니다.
물건 북측으로는 문화8구역 재개발구역이 소재하고 있어 향후 지역의 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.
주위는 단독(다가구)주택 등이 소재하는 기존 주택지대로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.
차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.
대상 물건 서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로, 동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로인 일련번호3과 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.
대전광역시 중구 문화동 지역은 대체로 주거 환경이 양호하며, 관공서, 교육시설, 문화시설 등이 잘 갖추어져 있습니다. (예: 한밭도서관)
주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않으나, 모든 도시 지역과 마찬가지로 지역 특성에 따라 일부 시설의 존재 가능성은 항상 존재하므로, 추가적인 현장 확인이 필요합니다.
1.3. 권리분석
본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다.
임의경매는 채무자의 담보권 실행을 위한 강제적인 매각 절차로, 통상적으로 매각으로 인해 낙찰자에게 소유권이 이전되며 기존의 저당권, 근저당권 등 담보권은 소멸됩니다.
다만, 인수되는 권리(유치권, 법정지상권 등)가 있는지 여부는 입찰 전 반드시 말소기준권리 및 등기사항전부증명서를 면밀히 검토하여 확인해야 합니다. 본 건의 경우, 제공된 정보만으로는 명확한 인수 권리 파악이 어렵습니다.
1.4. 상권분석
대상 물건이 위치한 문화동 일대는 성숙된 주거 지역으로, 다수의 단독 및 다가구 주택이 밀집해 있는 지역입니다.
'한밭도서관'이 인접해 있어 지역 주민들의 교육 및 문화 활동에 편리함을 제공하며, 이는 주거 환경의 질을 높이는 요소로 작용합니다.
특히, 북측에 위치한 '문화8구역 재개발' 사업은 해당 지역의 노후된 주거 환경을 개선하고 미래 가치를 상승시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.
주거 지역 특성상, 생필품 구매, 식음료, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설을 이용하는 데 불편함은 없을 것으로 보입니다.
1.5. 생활정보
'한밭도서관'이 가까워 학습 및 여가 활동에 매우 유리한 환경을 제공합니다.
주로 단독 및 다가구 주택이 분포한 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 생활이 가능합니다.
대중교통 이용이 편리하여 대전 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.
문화동은 오랜 기간 형성된 지역으로, 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.
1.6. 잠재적 리스크
본 물건의 가장 크고 중요한 리스크는 공부상의 내용과 현황이 상이한 점입니다.
첫째, 건물 용도가 공부상 '제2종근린생활시설'이나 현황 '단독주택'으로 탐문 조사되었습니다. 이는 향후 건축법 위반으로 인한 이행강제금 부과, 건축물 용도 변경에 따른 행정 절차 및 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.
둘째, 건물 층수 역시 공부상 지하1층~지상4층이나, 실제로는 층수가 다르게 표기되어 있고 개별 호수 표지가 부착되어 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 불법 증축 또는 무단 용도 변경의 가능성을 시사하며, 행정청의 제재 대상이 될 수 있는 심각한 문제입니다.
셋째, 토지 지목이 공부상 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다. 이는 해당 토지의 실제 사용 가치를 제한하며, 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 감정평가 시 이를 고려하여 평가되었으나, 실제 경매 참여 시 토지의 정확한 현황 및 법적 소유 관계에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.
상기 언급된 사항들은 감정평가서에 명시된 주요 사항들이며, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인하고, 관련 전문가(변호사, 건축사 등)와 상담하여 정확한 법적, 행정적 문제점과 해결 방안을 심도 있게 검토해야 합니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 2022년 6월 14일에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점과 '한밭도서관' 인접, '문화8구역 재개발' 예정지라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.
그러나, 건물 용도, 층수, 토지 지목 등 주요 사항에서 공부와 현황이 중대하게 불일치하는 매우 심각한 리스크를 내포하고 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 단점이며, 이러한 불일치를 해결하기 위해서는 상당한 시간, 비용, 그리고 전문적인 지식이 요구됩니다.
따라서, 본 물건은 일반적인 경매 물건보다 높은 수준의 주의와 철저한 사전 조사가 필요한 물건으로 판단됩니다. 공부와 현황의 불일치 문제를 해결할 수 있는 경험과 능력이 있는 투자자 또는 법인에게 적합할 수 있습니다.
1.8. 투자 포인트
본 물건은 다음과 같은 투자 포인트와 주의사항을 가지고 있습니다.
- 잠재적 가치 상승 기대: 만약 건물 용도, 층수, 토지 지목에 대한 공부상의 불일치 문제를 합법적으로 해결하고 정상화할 수 있다면, 현재 감정가 대비 상당한 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.
- 재개발 지역의 미래 가치: 문화8구역 재개발 사업이 진행됨에 따라 해당 지역의 주거 환경 개선과 더불어 부동산 가치가 상승할 가능성이 있습니다.
- 신축 건물의 이점: 비교적 최근에 사용승인된 건물로서, 기본적인 건축물의 노후도에 대한 부담은 적으며, 주로 등기 및 행정 관련 문제 해결에 집중할 수 있습니다.
- 매우 높은 주의 필요: 앞서 언급된 심각한 공부상 불일치 문제들은 투자에 있어 상당한 위험 요소입니다. 투자 결정 전에 반드시 법률 전문가, 건축 전문가 등과 충분한 상담을 거치고, 물건에 대한 철저한 현장 조사와 분석을 수행하시기 바랍니다. 이 점을 충분히 고려하지 않고 투자할 경우 예상치 못한 손실을 볼 수 있습니다.
법원 정보
대전지방법원 경매5계