나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502029 [1] 대전광역시 서구 도마동 160-4 나동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 ""대전제일고등학교"" 서측 인근에 위치하는 다세대주택으로서, 주위는 노후화된 단독주택, 공동주택, 소규모 점포, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 제5층 제502호로서


외벽 : 스톤미장타일 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등,
창호 : 샷시창호임

이용상태

본건은 주거용(다세대주택)으로 방, 욕실, 주방, 거실, 다락 등으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필 일단의 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 동측으로 포장된 세로의 도로에 각각 접하여 있음

토지이용계획 및 제한상태

160-4,160-5:제3종일반주거지역,지구단위계획구역,가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>,재정비촉진지구<도시재정비 촉진을
위한 특별법>,재정비촉진지구기타(2024-12-06)<도시재정비촉진을위한특별법>,중점경관관리
구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역)

160-7,160-14:제3종일반주거지역,지구단위계획구역,중로1류(폭 20m~25m)(저촉),가축사육제한
구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>,
재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>,재정비촉진지구기타(2024-12-06)
<도시재정비촉진을위한특별법>,중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였으니 경매참여시 재확인 하시기 바람.
2) 본건은 ""유진쉐르빌 나동""으로 통칭되고 있음.
3) 임대관계 미상임

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김규미)로부터 2026.06.24.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502029 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 도마동 160-4 나동 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 265,000,000원

* 건물면적: 45.10㎡ (약 13.6평)

* 토지면적: 34.05㎡ (약 10.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 "대전제일고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변 지역은 노후화된 단독주택, 공동주택, 소규모 점포, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획과 연관성이 높습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 3월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기입니다.

* 임차인 현황: 임차인 김규미 씨가 보증금 223,000,000원으로 등기되어 있으나, 전입일자 및 확정일자가 2022년 2월 9일로, 말소기준권리보다 늦습니다.

* 대항력: 본건의 임차인 김규미 씨는 '대항력 없음'으로 확인되었습니다. 또한, 주택도시보증공사로부터 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수 보증금: 따라서 본 경매 물건은 인수해야 할 임차 보증금이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 기타 권리: 을1 임차권(김규미, 223,000,000원)은 말소 예정입니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 약 459,130,503원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 도마동 일대는 노후화된 주택가와 함께 소규모 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 개발 잠재력: 본건은 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 도시 재생 및 복합 개발을 통한 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 구체적인 개발 계획 및 시기에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 대전제일고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 주거 환경: 다세대주택이 주를 이루는 지역입니다.

* 편의시설: 주변에 소규모 점포들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 2억 6,500만 원이나, 최근 인근 유사 면적 다세대주택의 실거래가는 약 1억 3천만 원에서 1억 5천만 원 수준으로, 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 향후 감정가 대비 낮은 낙찰가를 기대해볼 수 있는 요인이 될 수도 있으나, 현재 가치가 과대평가되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 재정비촉진지구 개발 불확실성: 재정비촉진지구로 지정되었으나, 실제 개발이 언제, 어떤 방식으로 이루어질지에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 서구 도마동에 소재한 다세대주택으로, 2019년 4월 1일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 가장 큰 특징은 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 도시 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있다는 점입니다.

* 권리관계는 임차인 김규미 씨의 대항력이 없고 보증금 인수 의무가 없어 매우 명확합니다.

* 하지만 감정가(2억 6,500만 원)와 최근 실거래가(유사 면적, 타 빌라 기준 약 1억 3천만~1억 5천만 원) 사이에 큰 격차가 존재하므로, 투자 시에는 현재 시장 가격보다는 미래 가치 상승 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정에 따른 장기적인 시세 차익 기대: 도시 재생 및 신축 개발 완료 시 상당한 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리 취득이 가능합니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년경 사용승인된 건물로, 즉시 거주 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 265,000,000원

* 최근 실거래가 (주변 유사 면적 빌라, 2026년 7월 기준): 130,000,000원 ~ 151,200,000원

* 본건은 비교적 신축 건물이며 재정비촉진지구라는 미래 가치를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하는 것이 합리적입니다.

* 다만, 최근 실거래가와의 큰 시세 차이를 감안하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 안정적인 권리관계와 미래 가치 상승 잠재력을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 230,000,000원 (2억 3천만 원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.