나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501585 [1] 대전광역시 중구 문창동 48-3 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하고 주위는 숙박시설, 다세 대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주거및상업지대로서의 일반적 주위환 경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 주상지대로서의 일반적 인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건(사용승인일:2019.4.26)내 제2층 제201호 외 32개호로서
외벽 : 석재외장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호(1)~기호(4)는 사무소,기호(5)~기호(33)은도시형생활주택(원룸형)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등 된 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 각각 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2018-06-18) , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(문창2)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(문창5)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 2019년 11월 18일자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거① 옥탑
약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③ 지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으
로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인부재 등으로 본건의 내부구조,설비,현상 , 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문 조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.
2) 본 건물 8층의 일부(집합건축물대장상 공동창고및 관리사무소)는 기호(30)에서 점유중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인바람.
3) 본건 일부는 유치권 행사중인 것으로 탐문되는바 본건진행시 별도확인 바람.
4) 본건 소유권 대지권의 목적인 토지에 별도등기(갑구 : 소유권이전청구권가등기, 가압류,
압류등, 을구 : 근저당등)됨.
5) 본건은 집합건축물대장상 위반건축물{① 옥탑 약 30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ② 옥탑 약 60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리 베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④ 지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨}임.

물건 비고

1.집합건축물대장상 사무소임.
2.건축법상 사용승인 받지 않은 건물임(등기사항전부증명서). 건축과-16599(2019.04.26.)호에 의거 사용승인되어 신규작성(집합건축물대장).
3.유한회사 유금으로부터 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함(금707,443,536원 및 미지급금에 대하여 2022.12.31.부터 연12%의 지연손해금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대하여 2022.09.09.부터 연12%의 지연손해금).
4.현황조사보고서상 주식회사 포스에이건설에서 2층 5세대 전부에 대하여 유치권을 행사중이라는 기재가 있음(2층 5세대중 205호는 매각대상 아님).
5. 본건은 집합건축물대장상 2019.11.18.자로 건축과-47642(2019.11.18.)호에 의거 ①옥탑 약30㎡ 주택 경량철골조(2019년) 무단증축 ②옥탑 약60㎡ 공동주택 철근콘크리트(2019년) 무단증축 ③지상8층 계단실-공동창고, 엘리베이터홀-관리사무실 간 갑종방화문 철거후 벽으로 구획 무단대수선 ④지상8층 공동창고와 관리사무실 간 내력벽 철거 무단 대수선에 따른 위반건축물로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501585 (1)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 48-3 2층201호

구분: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 사무소)

토지면적: 13.76㎡ (약 4.16평)

토지지분: 13.7599㎡ (약 4.16평)

건물면적: 41.70㎡ (약 12.61평)

감정가: 112,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOO

1.1. 건물 현황

1.1. 1. 건물 기본 정보

건축물 표제부상 사용승인일: 2019년 04월 26일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (8층 건물)

주용도: 공동주택 (아파트(도시형생활주택))

연면적: 1362.98㎡ (약 412.3평)

건축면적: 208.34㎡ (약 62.0평)

대지면적: 335㎡ (약 101.3평)

건폐율: 62.19%

용적률: 400.31%

1.1. 2. 전유부 상세

본건 호수: 201호

이용상태: 집합건축물대장상 사무소 (건축물대장상 201호 외 32개호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중)

1.2. 입지조건

주위환경: 본건은 대전광역시 중구 문창동 문창초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지형상 및 이용상태: 부정형 평지로, 현재 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (2017.09.11.)

등기사항 요약:

* 갑3 (2017-06-01): 소유권이전청구권가등기 (김원곤외 2명) - 매각으로 소멸 예정

* 을1 (2017-09-11): 근저당권 (양귀순) 180,000,000원 - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 갑5 (2019-05-16): 가압류 (길명승) 631,100,000원 - 매각으로 소멸 예정

* 갑7 (2019-09-09): 압류 (중구) - 매각으로 소멸 예정

* 갑3-6 (2022-03-21): 3번가등기 소유권이전청구권 더제이에이치컴퍼니 주식회사 지분가처분 (김오정) - 매각으로 소멸 예정

* 갑11 (2022-07-29): 압류 (대전세무서장) - 매각으로 소멸 예정

* 갑17 (2025-02-19): 임의경매 (더제이에이치컴퍼니) 900,000,000원 - 매각으로 소멸

등기부채권 총액: 811,100,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 자료상 특정된 권리는 없음 (다만, 지상권 개요는 있으나 등기부상 확인되지 않음)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-05-31

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사 포스에이건설

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

사업일자: 2018-01-02

확정일자: 2019-09-05

배당신고일자: 2025-05-15

대항력: 없음

주: 위 임차인들은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.4. 상권분석

본건은 대전광역시 중구 문창동의 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근으로 다양한 규모의 주택과 근린생활시설이 분포하며, 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

다만, 유한회사 유금으로부터 금707,443,536원 및 미지급금, 금70,000,000원 및 미지급금에 대한 유치권 신고가 있으며, 주식회사 포스에이건설 또한 2층 5세대 전부(205호 제외)에 대해 유치권을 행사 중이라는 내용이 있어, 법적 분쟁의 소지가 매우 높습니다. 유치권의 성립 여부는 불분명하지만, 금액이 상당하여 낙찰 후 큰 부담이 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 문창초등학교 북측 인근에 자리 잡고 있어 교육 시설 접근성이 있습니다. 대중교통 이용 역시 인근 버스 승강장을 통해 가능하며, 차량 접근 또한 용이합니다. 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼합되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권: 유한회사 유금 (약 7.7억원 이상 주장) 및 주식회사 포스에이건설 (1천만원)의 유치권 신고 및 행사 사실이 있으며, 성립 여부가 불분명하여 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

* 위반건축물: 건축물대장상 옥탑 무단증축 (약 90㎡) 및 계단실, 엘리베이터홀, 공동창고, 관리사무실 간 무단 대수선 등 위반건축물로 표기되어 있습니다.

* 건축법상 미사용승인: 주의사항에 '건축법상 사용승인 받지 않은 건물임'으로 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 2019.04.26. 사용승인되어 신규 작성되었다는 내용이 있어 관련 혼란 및 법적 해석에 주의가 필요합니다. (건축물대장상 위반건축물 등재 사실이 더 명확한 리스크입니다.)

* 8층 부분 점유: 건물 8층의 공동창고 및 관리사무실 부분이 기호(30)에서 점유 중인 것으로 탐문되어, 건물 전체의 이용 및 관리와 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 도시형생활주택(201호 사무소)으로, 감정가는 112,000,000원입니다.

본 물건은 다수의 권리 관계와 더불어, 금액이 매우 큰 유치권 주장, 위반건축물 등재, 건축법상 사용승인 관련 불확실성 등 중대한 법적, 물리적 리스크를 다수 내포하고 있습니다.

특히 유치권과 관련된 법적 분쟁의 가능성이 높으며, 이를 해결하기 위한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

입지 자체는 보통 수준이나, 물건 고유의 하자가 많아 투자 결정에 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 대전 중구의 상업 및 주거 지역 내 위치하여 기본적인 입지 잠재력을 가지고 있습니다.

* 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 유치권, 위반건축물 등의 리스크를 효과적으로 해소할 경우, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 감정가 112,000,000원 대비, 약 7.7억원 이상으로 추정되는 유치권 주장, 위반건축물 등재, 건축 관련 불확실성 등 중대한 위험 요소를 다수 포함하고 있습니다.

주변 유사 물건의 최근 매매가를 분석했을 때, 본건과 면적 및 건축 연도가 유사한 물건의 거래가는 5,600만원 ~ 15,000만원 범위로 다양하게 나타납니다.

제시된 인수 보증금은 0원이므로, 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

이러한 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 67,200,000원 ~ 78,400,000원

1.10. 주변 혐오시설 검색

대전광역시 중구 문창동 48-3 일대를 지도 서비스로 확인한 결과, 본건의 직접적인 인근에 대규모 유해 시설이나 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 환경을 이루고 있습니다. 다만, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.