나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501818 [1] 세종특별자치시 나성동 750 세종마루 4층427호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경501818 [1] 세종특별자치시 나성동 750 세종마루 4층427호 아파트 경매

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대전지방법원 경매5계 2025타경501818 | 소재지: 세종특별자치시 나성동 750 세종마루 4층427호 | 감정가: 115,000,000원 | 최저가: 80,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경501818 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 750 세종마루 4층 427호

용도: 도시형 생활주택 (공부상 아파트, 현황 도시형 생활주택)

감정가: 115,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세 정보

건물면적: 21.75㎡

토지면적: 6.97㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

소유자/채무자: 서OOOOOOO

채권자: 정OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 세종특별자치시 나성동 소재 '국세청' 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 주상복합아파트, 대규모 아파트 단지, 공공청사 등이 혼재된 행정중심복합도시의 핵심 상업 및 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 높습니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심) 및 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 내에 위치하며, 동북측 및 서남측으로 광로(40m~50m) 및 중로(15m~20m)에 각각 접하고 있어 상업 및 주거 시설 부지로서의 입지가 매우 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 현황

본 사건은 채권자 정OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일합니다. 권리 관계는 비교적 단순한 강제경매로 보이나, 말소기준권리 이후의 후순위 권리 및 유치권, 법정지상권 여부 등을 최종적으로 확인해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의사항

감정평가서상 임대 내역이 미상으로 기재되어 있어, 낙찰 후 임차인의 대항력 유무 및 정확한 점유 관계를 파악하는 것이 중요합니다. 명도 과정의 난이도를 결정할 수 있는 핵심 요소이므로, 임차인 현황에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다. 매각대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 나성동은 세종시의 핵심 업무 및 상업 지구를 형성하고 있으며, 국세청 등의 공공기관과 대규모 주거 단지의 배후 수요를 동시에 누릴 수 있는 지역입니다.

4.2. 수요 예측

도시형 생활주택(원룸형) 용도로 이용 중인 점을 감안할 때, 주변 공공기관 및 업무 시설 종사자, 단기 출장자 등 1인 가구를 대상으로 한 안정적인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 공실 위험이 낮은 소형 주거 상품으로서의 가치가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 개요 및 상태

2015년 11월 20일에 사용 승인된 건물로, 비교적 신축에 가까워 건물 상태가 양호합니다. 철근콘크리트 구조의 지하 4층, 지상 8층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 외벽은 화강석 및 스톤코트로 마감되었습니다.

5.2. 내부 이용 및 설비

현재 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등이 완비되어 있어 임차인의 거주 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

강제경매의 특성상 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 특히 임대 내역이 미상인 점을 고려하여, 숨겨진 임차인 및 점유자를 대상으로 한 명도 절차(인도명령 신청 등)에 대한 시간적, 비용적 리스크를 감안해야 합니다.

6.2. 소형 주택 시장 리스크

나성동 일대의 소형 주택(도시형/오피스텔) 공급량 및 금리 변동에 따른 임대 수익률 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다. 적절한 입찰가 산정에 실패할 경우 수익률이 낮아질 수 있습니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지: 행정중심복합도시의 중심상업지역 내에 위치하여 공공기관 및 상업시설의 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

안정적인 임대 수익: 소형 평형의 도시형 생활주택으로, 1인 가구 수요를 대상으로 한 월세 수익 창출에 유리합니다.

비교적 신축 건물: 2015년 사용승인으로 건물 관리가 용이하며, 감가상각으로 인한 추가 보수 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견 및 전략

본 물건은 세종시 나성동의 우수한 입지 조건을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 소액 투자 물건입니다. 주변의 탄탄한 임차 수요를 고려할 때, 성공적인 투자가 예상됩니다.

다만, 강제경매로 진행되는 만큼 권리 분석을 통해 낙찰 이후 명도 리스크를 최소화하는 것이 가장 중요합니다. 임차인의 대항력 유무를 정확히 파악한 후, 이를 반영하여 주변 시세를 고려한 합리적인 낙찰가를 결정하는 전략이 필요합니다. 리스크를 관리한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

대전지방법원 경매5계