나이스옥션 법원경매 대전 2025타경709 [1] 세종특별자치시 나성동 751 세종시리베라아이누리도시형생활주택 3층307호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 ""국세청"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 관공서(국세청, 정부세종2청사 등), 도시형생활주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택·상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물로서,
외벽 : 외장석재 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 등임.

이용상태

일련번호(1) : 도시형생활주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 화재 탐지·경보설비, 소방설비, 난방설비, 지하주차장 등이 되어 있음.
※현장조사시 폐문 부재등으로 인해 설비의 정상작동유무는 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지 기준 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 기준 남서측으로 노폭 약 15m내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 40m내외
의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) : 중심상업지역,시가지경관지구(중심),지구단위계획구역(행정중심복합도시),광로3류
(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경709 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 751 세종시리베라아이누리도시형생활주택 3층307호

토지면적: 8.66㎡ (약 2.62평)

건물면적: 30.54㎡ (약 9.24평)

용도: 업무시설 (도시형생활주택, 사무소, 근린생활시설 등 복합 용도)

감정가: 133,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

위치: 세종특별자치시 나성동 소재 ""국세청"" 남서측 인근에 위치함

주변환경: 아파트단지, 관공서(국세청, 정부세종2청사 등), 도시형생활주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택·상가지대임

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 시내 버스정류장 등이 소재하여 교통 상황은 무난한 수준임

토지: 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로, 주상용 건부지로 이용 중임

도로: 본건 소재 토지 기준 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 각각 접함

토지이용계획: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류, 중로2류, 가축사육제한구역

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 2일 세종세무서장의 압류 등기

주요 권리 내역:

* 소유권이전: 서수원(2015.04.30), 최부용(2017.10.27), 한해란(2021.10.19)

* 주택임차권: 정채욱 (2024-03-04 접수, 2021-10-28 전입, 2021-10-12 확정, 권리금액 125,000,000원) [cite: 3, 5.1]

* 강제경매: 정채욱 (2025-02-12 접수, 사건번호 2025타경709) [cite: 5.3]

* 압류: 세종세무서장 (2024-07-02), 국민건강보험공단 (2025-05-08)

인수되는 권리:

* 대항력 있는 주택임차권 (정채욱)

* 해당 임차인의 보증금 125,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 함

* 임차인 정채욱은 2021년 10월 28일 전입하여 대항력을 갖추었으며, 2021년 10월 12일 확정일자를 받음. 또한, 2024년 3월 4일 배당신고를 하였고, 임차인이자 강제경매 신청인(2025타경709)이기도 함 [cite: 3, 5.3]. 말소기준권리인 세종세무서장의 압류(2024.07.02)보다 선순위에 해당하나, 등기부상 '인수'로 명시되어 있어 매수인이 인수해야 하는지 여부에 대한 면밀한 확인이 필요함 [cite: 5.1, 6].

등기부채권 총액: 125,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 세종시 핵심 지역인 나성동에 위치하며, 국세청 등 주요 관공서가 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있음

주변에 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부하고, 상업 활동이 활발한 지역임

도시형생활주택 및 업무시설 밀집 지역으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨

1.4. 생활정보

건축물 구조: 철근콘크리트 구조 8층 건물로, 외벽은 외장석재 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 등으로 이루어져 있음

내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지·경보 설비, 소방 설비, 난방 설비, 지하 주차장 등이 구비되어 있음. (단, 현장 조사 시 폐문 부재 등으로 설비 정상 작동 여부는 별도 확인 필요)

주변 시설: 국세청, 정부세종2청사 등 행정기관 및 다양한 상업 시설, 주거 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 존재: 대항력 있는 주택임차인(정 )이 보증금 125,000,000원을 보유하고 있으며, 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있음

경매 신청 채권자 겸 임차인: 임차인이자 강제경매 신청인(정채욱)이라는 점은 일반적인 경매 물건과 다른 양상으로, 배당 여부 및 인수 조건에 대한 면밀한 검토가 필요함.

임대 관계 미상: 현재 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 조건은 현장 확인이 필수적임

설비 작동 여부 미확인: 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 설비의 정상 작동 여부를 확인하지 못했으므로, 하자 가능성에 대한 주의가 필요함

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 나성동의 중심 상업 지역에 위치한 도시형생활주택/업무시설로, 입지 조건 및 주변 환경이 우수함

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 경매 신청 채권자이기도 하여 인수 보증금 발생 가능성에 대한 철저한 분석이 요구됨

부동산강제경매 사건으로, 채권자의 배당 여부에 따라 낙찰자의 인수 부담이 결정될 수 있음.

향후 시세 상승 가능성 및 임대 수익률을 고려한 투자 판단이 필요함.

1.7. 투자 포인트

뛰어난 입지: 국세청 등 주요 관공서 및 상업시설 밀집 지역으로, 안정적인 가치 상승 기대

다목적 활용 가능: 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 등으로 복합 이용 가능하여 다양한 수익 창출 기회 존재

잠재적 시세 차익: 현재 감정가 대비 향후 시세 상승을 통한 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 133,000,000원

인수 보증금 (확정된 부분): 0원 (단, 임차인의 보증금 125,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 인수될 수 있으므로, 실제 인수 금액은 변동될 수 있음.)

예상 입찰가 산정 시, 인수되는 임차인 보증금 125,000,000원을 제외한 금액을 고려해야 함.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임차인 인수 부담 가능성을 고려하여 신중하게 접근해야 함.

(구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사, 명도 비용, 낙찰 후 관리비 및 제세공과금 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.