나이스옥션 법원경매 대전 2025타경500964 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 12층1219호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 '국립세종도서관' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설 및 공공시설 등으로 구성된 상업지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상20층 내 제12층 제1219호 단위호로서,

외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 마감 등임.

창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 평지로서, 현황 상업 및 업무용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 북측으로 광대로에 접하며, 남측 및 동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원에서 진행 중인 2025타경500964 (1) 사건에 해당하는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경500964 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 12층 1219호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 97,000,000원

* 토지면적: 6.13㎡ (약 1.85평)

* 토지지분: 6.13㎡ (약 1.85평)

* 건물면적: 23.74㎡ (약 7.18평)

* 건물지분: 23.74㎡ (약 7.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 함OO

* 건축년도: 2014년

* 해당 층수: 12층

* 총 층수: 20층 (지하 4층 포함)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 세종특별자치시 어진동에 소재하며, '국립세종도서관' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설 및 공공시설이 밀집된 상업지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 시설 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태

본 건은 서측 및 북측으로는 광대로에, 남측 및 동측으로는 중로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 대로3류, 중로1류, 중로3류 등의 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 임차인이 존재하여 권리 분석에 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황

임차인: 함승임 (마스킹: 함OO)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원 (보증금 대비 차임이 0원인 점은 특이사항으로, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

전입일자 (사업일자): 2021년 10월 8일

확정일자: 2021년 10월 8일

대항력: 있음

* 말소기준권리

갑6, 강제경매, 채권자 함승임, 2025년 1월 20일 접수 (말소기준권리)

* 인수되는 권리

을1, 주택임차권, 권리자 함승임, 100,000,000원. 등기사항 열람 결과, 본 주택임차권은 매수인에게 인수되는 권리입니다. 즉, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 권리분석 요약

말소되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권 (보증금 1억원, 인수 조건). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 세종시의 핵심 상업지역 내에 위치하며, 국립세종도서관 등 공공시설 및 다양한 업무시설이 인접해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 주변 지역이 상업 및 업무 기능을 중심으로 발달해 있어 관련 종사자들의 배후 수요가 풍부한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 4층, 지상 20층 규모입니다. 본건은 12층에 위치하며, 급배수 및 위생 설비, 소방 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 이용 상태

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 주변 편의시설

국립세종도서관이 인접해 있으며, 상업지역의 특성상 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 부담: 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 총 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 0원 차임의 특이점: 임차인의 보증금이 1억원임에도 차임이 0원인 점은 일반적이지 않으므로, 임대차 계약의 실질적인 내용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공실 위험: 오피스텔의 경우, 지역 경제 상황이나 공실률 변동에 따라 임대 수익에 영향을 받을 수 있으므로, 임대 시장 동향을 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시의 중심 상업지역에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있으며, 국립세종도서관 인근으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원을 인수해야 하는 부담이 존재하며, 이는 총 투자 비용을 상승시키는 주요 요인이 됩니다. 감정가 대비 최근 실거래가를 고려하고, 인수되는 보증금까지 포함한 총 부담액과 예상 임대수익률을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 핵심 상업지구 내 최적의 입지.

* 국립세종도서관 인접으로 인한 쾌적성과 공공기관 이용 편리성.

* 주변 업무시설 밀집으로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 97,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료 분석 결과, 동일 건물 내 유사 면적(22.42~23.74㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 중 77,000,000원에서 80,000,000원 사이로 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건의 시장가치를 약 77,000,000원 ~ 81,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

가장 중요한 점은, 본 물건은 대항력 있는 임차인(함OO)의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 것입니다. 따라서 총 투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금 100,000,000원'이 됩니다.

현재 추정되는 시장가치(약 7700만~8100만원)보다 인수해야 할 보증금(1억원)이 더 높은 상황입니다. 만약 입찰가를 70,000,000원으로 책정할 경우, 총 부담액은 170,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시장 시세보다 현저히 높은 금액입니다.

이러한 상황을 고려할 때, 현재 감정가(97,000,000원)는 인수되는 보증금을 고려하지 않은 금액으로 추정되며, 보수적인 관점에서 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수되는 보증금 1억원을 고려한 총 투자 비용이 시장 가격 대비 경쟁력을 갖출 수 있도록 매우 신중하게 산정해야 합니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원. (이 경우 총 부담액은 165,000,000원 ~ 175,000,000원이 됩니다.)

투자 수익률, 향후 시세 변동 가능성, 임대 시장 등을 종합적으로 고려하여 본인의 투자 성향에 맞게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.