나이스옥션 법원경매 대전 2025타경500940 [1] 대전광역시 서구 오동 314 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2025.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 오동 소재 ""오동경로당"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공장, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌지대임. 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근(기호5)까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호1~5는 대체로 사다리형, 기호6은 자루형 토지로서 기호1, 6은 현황 '주택 등', 기호3,5는 현황 '주거나지"", 기호4는 현황 '건축중인 건물(용도미상)'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호1, 6은 폭 약 4미터내외의 도로에 접하고, 그외 토지는 지적상 맹지 이나 기호6토지 일부를 도로로 이용하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(오동05(주거형)), 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며 기호6은 <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

사진 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

흙벽돌조 스레트지붕(현황 판넬지붕) 단층주택 및 흙벽돌조 스레트지붕 단층부속(현황 멸실) 건으로서(사용승인일자 : 1974년 00월 00일)
외벽 : 벽돌, 몰타르 등 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
창호 : 샷시 등 창호임.

이용상태

현황 '단독주택'으로 이용중임

설비내역

위생 급배수설비, 전기설비(태양광설비) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

건물 개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상이며 ""흙벽돌조 스레트지붕 단층부속""은 현황 멸실상태임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2. 흙벽돌조 스레트지붕 단층부속은 현황멸실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경500940 (1)

소재지: 대전광역시 서구 오동 314

용도: 단독주택

감정가: 898,319,000원

토지 면적: 2,594.00㎡ (약 784.8평)

건물 면적: 40.00㎡ (약 12.1평)

제시외 건물 면적: 271.50㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 에스제이엔피엘대부주식회사 (등기부 을1 근저당권자, 말소기준권리)

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

구조: 흙벽돌조 (현황 판넬지붕)

사용 승인일자: 1974년 00월 00일

주요 건물 면적: 40.00㎡ (단층 주택)

부속 건물 면적: 12.23㎡ (첨부건축물)

기타 특이사항: 흙벽돌조 스레트지붕 단층 부속 건물은 현황 멸실 상태임.

1.3. 감정가 대비 채무 총액

등기부채권 총액 (토지): 1,172,000,000원

등기부채권 총액 (건물): 872,000,000원

총 채무 규모: 2,044,000,000원 (감정가 대비 약 227.5% 수준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 오동 소재 "오동경로당" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 통행은 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

토지는 일부 폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있으며, 나머지 부분은 지적상 맹지이나 인접 토지(기호6) 일부를 도로로 이용 가능하여 접근에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

전체 토지(기호1~6)는 대체로 사다리형 및 자루형으로 이용 중입니다.

현황 이용 상태는 '주택 등', '주거나지', '건축중인 건물(용도미상)' 등으로 나타나며, 지적과 현황 간 차이는 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건은 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(오동05(주거형)), 가축사육제한구역(200m 이내)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 근저당권 (에스제이엔피엘대부주식회사, 2021.11.11. 접수)

본 경매 물건은 근저당권을 말소기준으로 하여 모든 을구 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 대항력 있는 임차인 현황

* 임차인: 박갑준

전입일자: 2010.03.11.

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 보증금 또는 차임이 존재할 가능성이 높으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 신현국

전입일자: 2014.03.28.

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 보증금 또는 차임이 존재할 가능성이 높으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 권리분석 종합 의견

상기 두 명의 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 실제 인수해야 할 보증금 액수를 파악하는 것이 매우 중요합니다. 임대차 관계 조사 등을 통해 정확한 채권액을 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

해당 물건은 농촌 지대에 위치하여 주변에 대규모 상업 시설은 발달하지 않았습니다.

단독주택, 농경지, 소규모 공장 등이 주를 이루는 지역 특성상, 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다.

가까운 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

4.2. 지역 특성

주거 및 농업/임업 활동이 주를 이루는 지역으로, 대규모 개발 가능성보다는 현 상태 유지 또는 소규모 개발에 적합한 지역으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독주택 밀집 지역과 농경지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

주변에 마트, 병원, 학교 등 편의시설은 직접적으로 인접해 있지 않아, 차량을 이용한 이동이 필수적입니다.

가까운 초등학교는 차량으로 약 5~10분 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 잠재적 혐오 시설

주변 검색 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

다만, 소규모 공장이나 농업 관련 시설이 혼재하므로, 이에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 미상 보증금

가장 큰 리스크는 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인 두 명입니다. 실제 인수해야 할 보증금이 예상보다 클 경우, 낙찰가에 대한 부담이 커질 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

6.2. 현황 멸실 상태의 부속 건물

"흙벽돌조 스레트지붕 단층부속" 건물이 현황 멸실 상태이므로, 철거 및 정리가 필요한 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 노후 건물 상태

1974년 건축된 건물로 노후도가 상당하여, 수리 또는 재건축 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

6.4. 토지 이용 제한

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등 토지 이용에 대한 제한 사항이 존재하므로, 건축 또는 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

6.5. 건축 중인 건물(기호4)

이용 상태가 '건축중인 건물(용도미상)'으로 기재된 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 오동에 위치한 대규모 토지를 가진 단독주택 부지입니다.

넓은 토지 면적은 향후 개발 잠재력을 시사하지만, 1974년 건축된 노후 건물, 현황 멸실된 부속 건물, 그리고 무엇보다 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

토지 이용계획상 계획관리지역이라 개발 가능성은 있으나, 현재 주위 환경은 농촌 지대이며 생활 편의 시설 접근성이 낮습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

2,594.00㎡ (약 785평)의 넓은 토지는 향후 가치 상승 또는 재개발 시 상당한 이점을 가질 수 있습니다.

8.2. 계획관리지역

용도지역상 계획관리지역으로 분류되어 있어, 추후 개발 사업이나 용도 변경 등을 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

8.3. 시세 대비 저평가 가능성

대항력 있는 임차인, 노후 건물, 멸실 건물 등의 리스크 요인으로 인해 본 물건이 시세 대비 저렴하게 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 898,319,000원입니다.

토지 면적(2,594.00㎡)을 고려할 때, 대전 외곽 계획관리지역의 일반적인 토지 시세를 평당 50만원~100만원으로 가정 시, 토지 가치만으로도 약 4억원~7.8억원 수준으로 평가될 수 있습니다.

노후된 건물 가치는 매우 낮게 평가되거나, 철거 비용을 고려하면 마이너스 요인이 될 수 있습니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 실제 보증금입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 것은 현실적으로 납득하기 어려우며, 실제로는 임차인당 최소 1억원 이상의 보증금이 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다. 두 명의 임차인을 감안하면 최소 2억원 이상의 인수 보증금 발생 가능성이 있습니다.

현황 멸실된 건물의 철거 비용도 발생할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 아래와 같은 점들을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 감정가: 898,319,000원

* 잠재적 인수 보증금 (추정): 200,000,000원 ~ (추가 조사 필요)

* 건물 철거/수리 비용 (추정): 10,000,000원 ~ (추가 조사 필요)

이러한 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 6억 3천만원 ~ 7억 2천만원 수준에서 결정하는 것을 제안합니다.

단, 임차인 보증금에 대한 명확한 조사 결과에 따라 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시, 해당 지역의 실제 토지 시세 및 건물 상태에 대한 정밀 감정 조사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.