나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2927 [1] 대전광역시 중구 문화동 11-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 중구 대사동 소재 충남대학병원 남측에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 노선을 따라 업무용빌딩, 장례식장, 주유소, 정비소, 일반음식점 등이 소재하는 노선 상가지대이며, 후면으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 및 주.정차가 가능하며, 노선버스정류장 및 중심 상가지역 등으로의 거리 및 편익성 등으로 보아 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

■ 일련번호 1) : 대체로 사다리형의 완경사 토지이며, 업무용 부동산으로 이용중임.
■ 일련번호 3) : 대체로 사다리형의 완경사 토지이며, 상업용 부동산으로 이용중임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1) : 남동측으로 대로3류(폭 25m~30m), 북동측으로 소로3류(폭 8m 미만)에 양면이 접함.
■ 일련번호 3) : 남동측으로 대로3류(폭 25m~30m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) : 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(문화4구역 주거환경개선사업), 대로3류(폭 25m~30m)(2021-06-30)(12호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(문화77)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(충남대학교의과대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(문화4구역주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)임.
■ 일련번호 3) : 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(문화4구역 주거환경개선사업), 대로3류(폭 25m~30m)(2021-06-30)(12호선)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(충남대학교의과대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(문화4구역주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

당해 토지에 영향을 미치는 제시외건물은 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 일련번호 2) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건으로,
외벽 : 드락이비트 및 일부 화강석 마감,
내벽 : 무늬코팅, 세멘몰탈위 페인팅 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.
■ 일련번호 4) : 일반철골구조 철근콘크리트 및 판넬지붕 2층 건으로,
외벽 : 싸이딩판넬 등 마감,
내벽 : 판넬 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

■ 일련번호 2) : 업무용(가람빌딩; 사무소 등)으로 이용중임.
■ 일련번호 4) : 상업용(수리점) 및 업무용(사무소)으로 이용중임.

설비내역

■ 일련번호 2) : 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.
■ 일련번호 4) : 급.배수설비, 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨.지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

■ 일련번호 2) 건물은 공부상 문화동 11-8, 11-179, 11-268 위 3지상에 등재되어 있으나, 현황은 2019.05.08.일자 11-8 단일지번으로 합병되어 있음.
■ 일련번호 4) 건물은 공부상 문화동 11-80, 11-9 위 양지상에 등재되어 있으나, 현황은 2019.06.04.일자 11-80 단일지번으로 합병되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임.
■ 일련번호 4) 건물 1층 화장실 위에 층고 1.5m 정도로 누다락(약 9.5㎡)이 설치되어 있는 바, 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1 지상에 소재하는 옹벽, 수목은 감정평가 및 매각에 포함
- 목록2 건물은 공부상 '문화동 11-8, 11-179, 11-268' 위 3지상에 등재되어 있으나, 현황은 2019. 5. 8.자 '문화동 11-8' 단일지번으로 합병되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경2927 (1)

소재지: 대전광역시 중구 문화동 11-8

용도: 근린시설

감정가: 1,483,059,670원

토지면적: 306.00㎡ (약 92.57평)

건물면적: 585.51㎡ (약 177.14평) (총 면적)

건물 제시외면적: 167.90㎡ (약 50.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 대항력있는임차인

2. 입지조건

* 주변 환경:

대상 물건은 대전광역시 중구 문화동에 위치하며, 충남대학교병원 남측에 자리하고 있습니다. 주변으로는 업무용 빌딩, 장례식장, 주유소, 정비소, 일반음식점 등이 밀집한 상가지대이며, 배후로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등 주거 지역이 형성되어 있습니다.

* 교통 상황:

차량 진입 및 주정차가 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 노선버스 정류장과 중심 상가지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 도로 상태:

물건은 남동측으로 대로3류(폭 25m~30m), 북동측으로는 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

대상 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(문화4구역 주거환경개선사업)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(충남대학교의과대학), 정비구역(문화4구역주거환경개선사업), 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역) 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부상 권리 관계:

토지 등기부에는 공유자 전원의 지분 이전, 소유권 이전, 다수의 근저당권(하나은행, 성낙흥, 강덕윤), 강제경매(주식회사 진산), 가압류(정진혁, 박은희, 신보2024제9차유동화전문, 중소기업은행), 근저당권 가처분(신보2024제9차유동화전문유한회사) 및 임의경매(하나은행) 기록이 존재합니다.

건물 등기부 또한 소유권 보존, 다수의 근저당권, 강제경매, 가압류, 근저당권 가처분, 임의경매 기록을 포함하고 있습니다.

* 말소 기준 권리:

을29 (2019-12-30, 하나은행 근저당권)이 말소 기준 권리입니다.

* 인수되는 권리:

말소 기준 권리 이후의 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

- 주식회사가람: 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2017-09-26, 대항력 있음.

- 주식회사레츠건설산업: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-12-24, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계:

0원. (단, 대항력 있는 임차인 주식회사가람의 보증금 300,000,000원은 별도 확인 및 대응 필요).

* 주의사항:

주식회사가람은 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 300,000,000원은 낙찰자가 인수하거나 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권:

본 물건이 위치한 대전 중구 문화동 일대는 충남대학교병원과 인접해 있으며, 다양한 상업 시설들이 밀집해 있는 상가지역입니다.

* 지역 개발 가능성:

대상지는 지구단위계획구역(문화4구역 주거환경개선사업) 및 정비구역(문화4구역주거환경개선사업)으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 편의 시설:

충남대학교병원이 인근에 위치해 있으며, 대전 중심 상가지역으로의 접근성이 우수하여 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경:

건물 후면으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등 주거 지역이 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

주식회사가람(보증금 300,000,000원)은 대항력 있는 임차인으로, 낙찰 후 명도 과정에서 분쟁이 발생하거나 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 복잡한 권리 관계:

중복병합사건 및 유동화물건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행 및 권리 분석에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물:

건물면적 외에 167.90㎡(약 50.80평)의 제시외 건물 면적이 포함되어 있으며, 이는 일괄매각 대상이지만 실제 현황 및 처리 방안에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 건물 이용 현황:

일련번호 2) 건물은 업무용(사무소 등), 일련번호 4) 건물은 상업용(수리점) 및 업무용(사무소)으로 이용 중이나, 실제 임대 현황, 공실 여부, 임대 조건 등을 구체적으로 확인해야 합니다.

* 용도 지역 제한:

제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 다양한 용도 지역 및 지구에 속해 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 대한 제한 사항을 철저히 검토해야 합니다.

* 주변 시설:

검색 결과, 인근에 충남대학교병원이 위치하며, 다양한 편의시설이 존재합니다. 별도로 확인된 혐오 시설은 없으나, 대전광역시 중구 지역에서 재활용품 선별장과 관련하여 혐오시설에 대한 민원이 제기된 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문화동의 핵심 상업 지역에 위치하며, 충남대학교병원 인접성과 문화4구역 개발 사업 등 지역 개발 호재를 바탕으로 미래 가치 상승이 기대되는 투자 대상입니다. 등기부상 권리 관계는 복잡하게 설정되어 있으나, 말소 기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리 인수 부담은 없습니다.

다만, 대항력 있는 임차인(주식회사 가람)이 존재하여 3억 원의 보증금 인수 또는 명도 관련 이슈가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 대응 계획 수립이 필수적입니다. 또한, 제시외 건물 및 건물 실제 이용 현황, 임대차 관계 등에 대한 면밀한 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 파악하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최적 입지: 대로변에 위치하며, 배후 주거지와의 연계성이 뛰어나 상업 및 업무 시설 운영에 유리합니다.

* 개발 잠재력: 문화4구역 주거환경개선사업 등 지속적인 지역 개발이 추진되고 있어 향후 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

* 활용도 높은 건물: 현재 업무용 및 상업용으로 복합 활용 가능한 건물 구조를 갖추고 있습니다.

* 합리적 투자 기회: 철저한 권리 분석과 임차인 문제 해결을 전제로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 투자가 가능하다면 좋은 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,483,059,670원

토지 면적: 306.00㎡ (약 92.57평)

건물 면적: 585.51㎡ (약 177.14평)

인수 보증금 합계: 0원

본건은 대항력 있는 임차인(주식회사가람, 보증금 300,000,000원)이 존재하므로, 입찰 시 해당 금액을 낙찰가가 아닌, 실질적인 인수 비용으로 간주하여 입찰가를 보수적으로 산정해야 합니다.

따라서, 감정가의 80% ~ 90% 수준(약 1,186,447,736원 ~ 1,334,753,703원)을 초기 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 기준이며, 실제 현장 조사 결과에 따른 명도 비용, 법적 절차 소요 시간, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.