나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502203 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 '계룡스파텔' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 지하철역 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물 내 3층 308호로서,
(사용승인일: 2013.09.24)
외 벽 : 화강석 타일 붙임 마감 등,
내 벽 : 인테리어 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 전기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, '공동주택 및 업무시설(오피스텔) 등'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복4차선 내외의 포장도로가, 동측과 서측으로 각각 왕복 2차선 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성) 등임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구7번 주택임차권등기(임대차보증금 192,000,000원, 전입일자 2022. 6.24., 확정일자 2022. 6. 24.)가 있음. 신청채권자 주택도시보증공사로부터 2026. 6. 24.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨(별지 첨부된 확약서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502203 (1)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산 정보

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 3층 308호

용도: 오피스텔

감정가: 205,000,000원

토지 면적: 11.92㎡ (약 3.60평)

건물 면적: 68.33㎡ (약 20.67평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 권리 분석 요약

말소기준권리: 갑3 (동양하이테크산업주식회사 가압류, 2025-03-12 접수)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 '계룡스파텔' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 지하철역 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성) 등에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (주요 사항)

을구7번: 주택임차권 (임차인: 한 , 임대차보증금 192,000,000원, 전입일자 2022-06-24, 확정일자 2022-06-24).

본 물건명세서 상으로는 말소 대상이나, 주의사항 및 특이사항에 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권'으로 명시되어 있으며, 신청채권자(주택도시보증공사)로부터 임차보증금 관련 대항력 포기 및 말소 동의 확약서가 제출됨.

갑4: 강제경매 (신청채권자: 주택도시보증공사, 채권액 196,327,749원, 2025-04-08 접수).

말소기준권리(갑3)보다 후순위임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

전입일자: 2025-03-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 우

전입일자: 2025-02-28

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 점에 유의해야 합니다.

* 임차인: 한

보증금: 192,000,000원

전입일자: 2022-06-24

확정일자: 2022-06-24

배당신고일자: 2024-07-03

대항력: (등기부상 말소이나, HUG 확약서에 따라 권리 주장 가능성 고려)

비고: HUG로부터 임차보증금 관련 대항력 포기 및 말소 동의 확약서가 제출됨.

인수 보증금 합계: 0원 (HUG 확약서에 따른 조건 변경 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 본건 건물 용도 및 특성

본 건은 '사이언스타운주상복합' 내 오피스텔(업무시설)로 이용 중인 구분건물임.

건축물대장 상 건물은 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 35층 건물이며, 본건은 3층 308호임. (사용승인일: 2013.09.24)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설, 아파트, 지하철역 등이 인근에 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됨.

5.2. 주변 교육/의료 시설

제공된 정보에서 주변 교육 시설 및 의료 시설에 대한 상세 내용은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인으로 파악된 한 씨의 보증금 192,000,000원에 대한 HUG의 확약서 내용임. 임차인이 HUG로부터 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고, 매수인에 대한 잔존 임대차반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용이지만, 실제 경매 절차 및 낙찰 후 이행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대한 법률적 검토 및 대비가 필요함.

6.2. 특이 사항

본 건은 공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보물의 매각 결과에 따라 본 건의 낙찰가 및 배당에 영향을 미칠 수 있음. HUG 인수조건 변경 관련 세부 내용을 추가 확인해야 함.

7. 종합 의견

대전 유성구 봉명동에 위치한 사이언스타운 주상복합 오피스텔 경매 물건임. 2013년 준공된 건물로, 입지 조건 및 건물 자체의 규모는 양호한 편임. 본건의 최대 쟁점은 대항력 있는 임차인(한 )의 보증금 192,000,000원 관련 HUG의 확약서 내용임. HUG의 확약서가 명확하게 법적 효력을 발휘하고 이행될 경우, 임차인으로 인한 매수인의 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 만약의 상황을 대비한 철저한 권리 분석 및 법률 자문이 필수적으로 요구됨.

8. 투자 포인트

* 대전 유성구 핵심 지역에 위치하여 지속적인 가치 상승 잠재력이 있음.

* 역세권 인근으로 교통이 편리하며, 복합상권 내 위치하여 임대 및 실거주 수요가 기대됨.

* 건물 면적 68.33㎡(약 20.67평)으로 중소형 오피스텔 투자 상품으로서의 매력 보유.

* HUG의 확약서 이행을 통한 임차인 관련 리스크가 성공적으로 해소될 경우, 투자 안정성 확보 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 205,000,000원

최근 유사 면적(68.329㎡) 실거래가: 190,000,000원 (2025년 12월)

본 건은 대항력 있는 임차인(한 )의 보증금 192,000,000원이 존재하나, 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 임차인이 대항력 포기 및 말소 동의 확약서를 제출함에 따라 매수인이 직접 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 예상됨. (단, 해당 확약서의 법적 효력 및 이행 가능성에 대한 최종 확인 필요)

상기 실거래가 및 감정가를 고려하고, 법적 리스크 요인(HUG 확약서 이행 여부 등)에 대한 불확실성을 감안하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰가 산정함.

예상 입찰가: 185,000,000원

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