나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2200 [1] 대전광역시 유성구 문지동 644-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 문지동 소재 ""강변어린이공원"" 남측 인근에 위치하며, 주
위는 대규모 아파트단지, 연구소, 동유형의 다가구주택 등으로 형성되어 있는 주택
및 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근에 간선도로가 통과하며, 간선도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(2) : 정방형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2) : 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축
사육제한구역, 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역, 지역균형개발
및중소기업육성미분류, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외벽 : 돌붙임, 변색벽돌 치장쌓기 마감,
내벽 : 타일붙임 등,
바닥 : 화강석물갈기 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(1) 1층 : 계단실로 이용중임.
2~4층 : 다가구주택(총 10가구)으로 이용중임.

설비내역

기호(1) : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수, 난방, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 복도 일부 벽체가 파손된 상태로 보수공사가 필요한 상태임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 확장형발코니, 발코니, 계단실은 감정평가 및 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경2200 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 문지동 644-10

용도: 다가구주택

감정가: 1,721,036,340원

토지면적: 271.80㎡ (약 82.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 384.91㎡ (약 116.43평)

건물 제시외면적: 56.40㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: OOOOOOOOOOOO

특이사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 확장형발코니, 발코니, 계단실은 감정평가 및 매각에 포함.

건축물 정보:

* 사용승인일: 2018년 2월 5일

* 주용도: 단독주택 (다가구주택)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층

* 연면적: 384.91㎡ (약 116.43평)

* 건폐율: 59.75%

* 용적률: 141.62%

* 옥외 주차: 10대

1.1. 입지조건

위치: 대전광역시 유성구 문지동 소재 "강변어린이공원" 남측 인근.

주변환경: 대규모 아파트단지, 연구소, 유사한 다가구주택 등이 혼재된 주택 및 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통: 본건 인근에 간선도로가 통과하며, 해당 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

도로: 건물 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역, 지역균형개발 및 중소기업육성미분류, 중점경관관리구역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 2월 6일자 구즉신용협동조합 근저당권 (774,000,000원).

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 근저당권, 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등 모든 권리가 말소될 예정임.

인수되는 권리: 없음 (매각으로 모든 권리 소멸).

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황:

* (201호) 조 : 보증금 130,000,000원, 전입 2022-12-30, 확정 2022-10-21, 배당신고 2025-05-19, 대항력 없음.

* (202호) 이 : 보증금 130,000,000원, 전입 2024-03-29, 확정 2023-03-06, 배당신고 2025-04-25, 대항력 없음.

* (203호) 성 : 보증금 100,000,000원, 전입 2023-01-20, 확정 2022-12-23, 배당신고 2025-02-20, 대항력 없음.

* (204호) 최 : 보증금 0원, 전입 2019-10-10, 확정 - , 배당신고 - , 대항력 없음.

* (301호) 김 : 보증금 100,000,000원, 전입 2019-10-10, 확정 2019-09-30, 배당신고 2025-04-07, 대항력 없음.

* (301호) 김 : 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2024-02-13, 확정 2024-02-13, 배당신고 2025-04-15, 대항력 없음.

* (302호) 류 : 보증금 140,000,000원, 전입 2023-02-15, 확정 2023-02-15, 배당신고 2025-05-16, 대항력 없음.

* (303호) 임 : 보증금 100,000,000원, 전입 2018-03-26, 확정 2018-03-26, 배당신고 2025-03-31, 대항력 없음.

* (304호) 이 : 보증금 90,000,000원, 전입 2018-03-22, 확정 2018-03-13, 배당신고 2025-04-07, 대항력 없음.

* (401호) 이 : 보증금 150,000,000원, 전입 2022-07-15, 확정 2022-07-15, 배당신고 2025-04-09, 대항력 없음.

* (402호) 박 : 보증금 130,000,000원, 전입 2018-10-25, 확정 2018-10-24, 배당신고 2025-06-05, 대항력 없음.

건물 하자: 복도 일부 벽체 파손 상태로 보수 공사가 필요한 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

입지: 대규모 아파트 단지, 연구소, 주거용 건물이 밀집한 지역으로, 배후 주거 수요가 탄탄한 편임.

편의시설 접근성: "강변어린이공원" 인접으로 쾌적한 주거 환경 조성. 주변 상가지대 및 아파트 단지를 통한 다양한 생활 편의시설 이용 가능.

직주근접성: 인근에 위치한 국가산업단지 및 연구개발특구 종사자들의 주거 수요 충족 가능.

1.4. 생활정보

교육: 인근에 다수의 아파트 단지가 있어 통학 가능한 학군 형성 추정 (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요).

교통: 간선도로 및 버스정류장이 가까워 시내외 접근성이 우수함.

자연환경: "강변어린이공원"이 인접하여 산책 등 여가 활동에 유리.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화/보수: 복도 일부 벽체 파손으로 인한 즉각적인 보수 공사 필요. 이는 추가적인 초기 투자 비용 발생 요인.

명도: 임차인 전원 대항력은 없으나, 배당 배제 신고 여부 및 배당 금액 등에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 상존함. (그러나 모든 임차인이 배당 신고를 했으며, 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.)

토지 이용계획: 다수의 용도 지역 및 지구에 겹쳐 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필수적임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 문지동의 주거 밀집 지역에 위치한 다가구주택으로, 우수한 입지 조건과 탄탄한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

모든 등기 권리가 매각으로 소멸하며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 인수 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다.

주변의 연구단지 및 산업단지 종사자들을 대상으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 장기적으로는 지역 개발과 함께 가치 상승도 기대할 수 있습니다.

건물 일부 보수 필요 사항은 있으나, 감정가 대비 적정 가격에 낙찰받는다면 충분히 극복 가능한 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

권리상 안전성: 말소 기준 권리 외 모든 권리 소멸, 인수 부담 없음.

높은 임대 수익률 기대: 다가구주택으로서 다수의 임대 가구를 통한 지속적인 현금 흐름 확보 가능.

우수한 입지: 연구단지, 산업단지, 아파트 단지 배후 수요 풍부.

명도 용이성: 대항력 있는 임차인 없어 명도 절차 간소화 예상.

향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 연구단지 확충 등에 따른 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,721,036,340원.

본 물건은 권리상 하자가 없고 임대 수요가 풍부한 다가구주택이라는 점에서 경쟁이 예상됩니다.

건물 보수 비용 및 명도 절차에 소요되는 시간 등을 고려하여, 감정가의 90% 수준인 약 1,550,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 최종 입찰가 산정은 현장 조사, 주변 시세, 최근 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.